Der Unterschied Sondereigentum und Sondernutzungsrecht einfach erklärt, mit Beispielen

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht: Was ist Sondereigentum?

Das Sondereigentum beschreibt das Eigentum an einer Eigentumswohnung, einem Raum oder einer Fläche in einem Immobilie. Als Wohnungseigentümer/-in haben Sie das Recht, Änderungen vorzunehmen, die Nutzung zu regeln und bauliche Veränderungen durchzuführen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder das Eigentum anderer nicht beeinträchtigen. Beispiele für Sondereigentum:

• Umbauter Raum und Freiflächen: Grundsätzlich ist nur ein umbauter Raum Sondereigentum. Seit der WEG-Reform 2020 trifft dies auch auf (angrenzende) Freiflächen zu, soweit diese im Aufteilungsplan genau eingezeichnet sind („Annexeigentum“).
• Innenausstattung und Einbauten: Zum Sondereigentum gehören auch Decken- und Wandverkleidungen, Innenputz, Innenanstrich, Tapeten, Fußbodenbeläge und Innentüren, die nicht tragenden Zwischenwände, eingebaute Wandschränke, Bad und Wascheinrichtungen sowie nach innen gerichtete Fensterbänke und Simse.
• Heizkörper und Versorgungsleitungen: Auch Heizkörper in den Räumen, Anschlussleitungen und Thermostatventile gehören zum Sondereigentum. Versorgungsleitungen und Installationen für Wasser, Gas, Strom etc. sind ab Eintritt in die Sondereigentumsräumlichkeiten sondereigentumsfähig, abgesehen von den Hauptversorgungsleitungen.
• Kfz-Stellplätze: Kfz-Stellplätze in der Sammelgarage, im Doppelparker, oder auch im Freien sind Sondereigentum.
• Treppen: In sogenannten Maisonettewohnungen befindliche Treppen in den Innenräumen sind ebenfalls Sondereigentum, wenn sie statisch keinen Einfluss auf den Bestand des Gebäudes haben.
• Balkone und Fenster: Sondereigentum sind Innenputz und Anstrich an Balkonen, Loggien und Dachterrassen sowie der Balkonbelag, also etwaige Fliesenbeläge.

Sondereigentum und Sondernutzungsrecht: Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Wie wird das Sondernutzungsrecht begründet? Das Sondernutzungsrecht gibt Wohnungseigentümer/-innen das Recht, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen, ohne dass andere Wohnungseigentümer/-innen darauf zugreifen können. Es ist in der Regel für Freiflächen, Stellplätze, Gartenterrassen und Kellerräume gedacht.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch eine Vereinbarung begründet werden. Dies kann in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgehalten werden. Im Gesetz ist das Sondernutzungsrecht nicht ausdrücklich geregelt, wird aber in § 5 Abs. 4 im Zusammenhang mit der Zustimmungsbedürftigkeit des Grundpfandgläubigers bei Begründung erwähnt. 

Beispiele für das Sondernutzungsrecht

Typische Anwendungsfälle für das Sondernutzungsrecht sind die Berechtigungen zur Nutzung von Stellplätzen, Gartenterrassen und Kellerräumen. Die Nutzung muss jedoch immer mit dem Sondernutzungsrecht anderer Eigentümer/-innen abgestimmt werden.

Es kann zu Problemen kommen, wenn die Sondernutzungsrecht zu umfassend ausgeübt wird und mit den Nutzungsrechten anderer Eigentümer/-innen kollidiert. 

Zum Beispiel kann die Errichtung eines größeren Gerätehäuschens im Garten oder das Abstellen eines großen Wohnmobils auf einem Standard-Pkw-Stellplatz unzulässig sein, wenn dadurch der ordnungsgemäße Gebrauch anderer Eigentümer/-innen beeinträchtigt wird. Außerdem ist es nicht erlaubt, einen sondergenutzten Dachbodenraum zu Wohnzwecken auszubauen, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen ist. 

Grundsätzlich ist es hier wichtig, dass die Grenzen vom Sondernutzungsrecht und Sondereigentum immer im Einklang mit den Rechten und Pflichten der Eigentümer/-innen beurteilt werden.

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Der Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum anhand von Beispielen

In einer Eigentümergemeinschaft kommt es nicht selten zu Missverständnissen bei der Abgrenzung von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht bei Eigentumswohnungen. Die Unterscheidung ist jedoch sehr wichtig für die Kostenübernahme bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, entweder durch den betroffenen Sondereigentümer/-innen oder durch die Eigentümergemeinschaft.

Zur Klärung von Fragen sollte Ihre Immobilienverwaltung zuvor getroffene Beschlüsse und die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan heranziehen. In Zweifelsfällen wird die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum vermutet, da dieses alles umfasst, was kein Sondereigentum ist.

Einschränkungen bei Kfz-Stellplätzen

Die Zuteilung von Kfz-Abstellplätzen im Freien auf der gemeinschaftlichen Fläche erfolgt ausschließlich durch das jeweilige Sondernutzungsrecht an die jeweilige/n Eigentümer/-in und ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Eigenschaft von Stellplätzen in Tiefgaragen hängt von ihrer Ausgestaltung ab und kann entweder als Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum in Verbindung mit Sondernutzungsrecht eingestuft werden. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz in der alten Fassung sind Garagenabstellplätze in Sammel- oder Tiefgaragen von dem Erfordernis der Abgeschlossenheit ausgenommen und können sondereigentumsfähig sein, sofern sie mit dauerhaften Markierungen und sonstigen Begrenzungseinrichtungen versehen sind. 

Hierbei genügt ein einfacher, bloßer Farbanstrich nicht. Der Gesetzgeber dachte an eine dauerhafte, weiße Kunststoffmasse oder auch an eingelassene Steine oder Metallzeichen, die eine dauerhafte Klarheit und Ersichtlichkeit der Eigentumsverhältnisse bieten. Zudem muss die Garage aufgrund ihrer Abgeschlossenheit mit einem Tor oder einer Schranke ausgestattet sein, um die uneingeschränkte Zufahrt zu den einzelnen Stellplätzen zu verhindern. Deshalb ist es oft sinnvoll, bei Tiefgaragen von Gemeinschaftseigentum auszugehen, wobei die einzelnen Stellplätze mit entsprechend zugeordnetem Sondernutzungsrecht belegt sind. 

Stellplätze von Doppelstock- oder Duplexgaragen mit Hebebühnen sind kein Sondereigentum, da der Raum unter und über der Hebebühne variabel und nicht abgrenzbar ist. Es besteht jedoch Sondereigentum an der Doppelstockgarage, die eingegrenzt ist. Die Hebebühne selbst ist Gemeinschaftseigentum, außer bei derjenigen, die nur eine "Box" betreibt. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt generell Sondereigentum an Stellplätzen in Garagen und auf Freiflächen, wobei die Maßangaben relevant sind.

Abgrenzungsprobleme bei Fenstern 

Die Fensterkonstruktion in einer Eigentumswohnung wird dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Diese Sichtweise basiert darauf, dass Fenster ein entscheidendes Element der Gebäudefassade sind und auch Isolations- und Dämmfunktionen übernehmen. Moderne Fensterkonstruktionen im Haus lassen zudem keine Trennung in Innen- und Außenscheibe mehr zu.

In älteren Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen finden sich jedoch oft Bestimmungen, die Fenster als Sondereigentum deklarieren. Diese sind jedoch nichtig und werden stattdessen als Kostenverteilungsregelungen umgedeutet. Es ist aber möglich, in der Gemeinschaftsordnung Kostenverteilungen für die Instandhaltung und Reparatur der Fenster festzulegen. Der Verwalter ist verpflichtet, regelmäßige Sanierungsmaßnahmen im Rahmen seiner Überwachungs- und Instandhaltungspflichten durchzuführen.

Der Unterschied von Balkonen, Loggien und Terassen

Auch ist die Abgrenzung von Sondernutzungsrecht und Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum bei Balkonen, Loggien und Terrassen nicht immer eindeutig. Wie sieht hier die Nutzungsbefugnis aus?Die tragenden konstruktiven Bestandteile wie Bodenplatte, Balkonbrüstung, Geländerkonstruktion und Isolierschichten sind immer Teil der Gemeinschaftsfläche, also Gemeinschaftseigentum. Der Balkoninnenraum, Fliesenbelag, Innenputz und Anstrich hingegen sind Sondereigentum. 

Der Estrich oder das Mörtelbett der Fliesen sind fast immer Gemeinschaftseigentum, es sei denn, sie haben schalldämmende und isolierende Eigenschaften. Bei Terrassen ist die oberste begehbare Schicht sondereigentumsfähig, während die darunterliegenden Ebenen zur Feuchtigkeits- und Wärmedämmung zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Eine ebenerdige Terrasse ohne seitliche Begrenzung ist gänzlich Gemeinschaftseigentum, einschließlich der angrenzenden Gartenfläche. Mit der Reform 2020 können Terrassen und Gärten als Annexeigentum dem Sondereigentum zugeteilt werden (vgl. § 3 Abs. 2 neue Fassung).

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