Miteigentumsanteil Nachteile: Welche gibt es und warum?

Miteigentumsanteile dienen dazu, die Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft klar und verbindlich zu regeln, insbesondere Stimm- und Mitbestimmungsrechte sowie die Kostenverteilung für das Gemeinschaftseigentum. Nachteile ergeben sich daraus aber trotzdem. Welche dies sind, erfahren Sie in unserem Artikel.

Definition: Was ist Miteigentum?

Miteigentum beschreibt eine Eigentumsform von Immobilienbesitz, bei der eine Liegenschaft, nicht einer einzelnen Person gehört, sondern mehreren Personen gemeinsam. Im Unterschied zum Alleineigentum, bei dem eine Immobilie/Grundstück nur einer einzigen Eigentümerin oder einem einzigen Eigentümer zusteht, teilen sich beim Miteigentum mehrere Personen das Eigentum. Jede/r Miteigentümer/-in besitzt dabei einen bestimmten Miteigentumsanteil an der Liegenschaft.

Miteigentumsanteile in der WEG

Miteigentumsanteile, oft abgekürzt als MEA, bezeichnen demnach den rechnerischen Anteil eines Eigentümer/-innen am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Wesentlichen bestimmen die Miteigentumsanteile, welcher Anteil des gemeinschaftlich genutzten Gebäudes einem/r Eigentümer/-in  zuzurechnen ist.

Die Kostenverteilung

Ohne eine klare Aufschlüsselung der Eigentumsanteile, wie sie in der Teilungserklärung festgelegt ist, wäre eine gerechte Verteilung der Kosten für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht möglich.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt vor, dass diese Kosten entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt werden müssen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Die Berechnung der Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile werden basierend auf dem Verhältnis der individuellen Wohnfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes berechnet. Üblicherweise werden diese Anteile als Hundertstel, Tausendstel oder Zehntausendstel ausgedrückt.

Die Formel zur Berechnung lautet: MEA = (Wohnfläche der einzelnen Einheit / Gesamtfläche des Gebäudes) * Rahmenwert.

Das Stimmrecht

Dieser Anteil ist im Grundbuch eingetragen und stellt die Grundlage für das Mitspracherecht der Eigentümer/-innen an gemeinschaftlichen Entscheidungen dar. Der Miteigentumsanteil hat somit einen direkten Einfluss auf das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Je größer der Miteigentumsanteil, desto stärker ist das Stimmrecht bei Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen.

Seit der WEG-Reform von 2020 ist für die Durchführung einer Eigentümerversammlung erforderlich, dass mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.

Die Rechte und Pflichten von Miteigentumsanteilen

Die Rechte und Pflichten der Miteigentümer/-innen entsprechen grundsätzlich denen einer Alleineigentümerin oder eines Alleineigentümers. Allerdings müssen Entscheidungen, die die gemeinsame Sache betreffen, in der Regel von allen Miteigentümer/-innen gemeinsam oder zumindest mit einer Mehrheit getroffen werden. Dies bedeutet, dass bei wichtigen Entscheidungen, wie beispielsweise größeren Reparaturen oder Umbauten, die Zustimmung aller oder zumindest der meisten Miteigentümer/-innen erforderlich ist.

Warum gibt es Miteigentumsanteile?

Miteigentumsanteile dienen der klaren und verbindlichen Aufteilung von Rechten und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie regeln, wie Stimm- und Mitbestimmungsrechte sowie die Kosten für das Gemeinschaftseigentum unter den Eigentümer/-innen aufgeteilt werden.

Durch die Miteigentumsanteile erhalten Eigentümer/-innen nicht nur das Recht an ihrer eigenen Wohnung (Sondereigentum), sondern auch einen entsprechenden Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Anteil bestimmt, in welchem Umfang die Eigentümer/-innen an Entscheidungen beteiligt sind und welche Kosten sie tragen müssen.

Die rechtliche Grundlage für Miteigentumsanteile bildet in Deutschland das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere § 16 Abs. 1 WEG. Gemäß § 6 WEG ist das Sondereigentum untrennbar mit den Miteigentumsanteilen verbunden. Das bedeutet, dass Sondereigentum ohne die zugehörigen Miteigentumsanteile weder verkauft noch beliehen werden kann.

Wann entsteht Miteigentum?

Miteigentum kann in verschiedenen Situationen entstehen, beispielsweise beim Immobilienkauf durch mehrere Personen oder durch eine Erbschaft, bei der mehrere Erbinnen und Erben gemeinsam Eigentümer/-innen einer Sache werden.

Bei einem gemeinsamen Immobilienerwerb durch mehrere Personen entsteht automatisch Miteigentum. Dabei werden die Anteile der einzelnen Miteigentümer/-innen, dem sogenannten Miteigentumsanteil, genau festgelegt.

Auch durch die Umwandlung von einer anderen Eigentumsform in Miteigentum kann dieses entstehen. Sowohl Alleineigentum als auch Gesamteigentum können in Miteigentum umgewandelt werden. Dies kann beispielsweise geschehen, wenn ein Alleineigentümer oder eine Alleineigentümerin Anteile der Immobilie an andere Personen verkauft. Auch im Rahmen einer Erbteilung kann es zur Umwandlung in Miteigentum kommen, wenn die Erbinnen und Erben die Immobilie gemeinsam erben.

Hierbei ist wichtig, die Rechte und Pflichten, die mit dem Miteigentum verbunden sind, genau zu kennen, um Konflikte zu vermeiden und eine reibungslose Zusammenarbeit zwischen den Miteigentümer/-innen zu gewährleisten.

Miteigentum vs. Gesamteigentum und andere Eigentumsformen

Die verschiedenen Eigentumsformen lassen sich hauptsächlich durch den Grad der Bindung zwischen den Eigentümer/-innen und die Art der Verfügungsgewalt über die Immobilie unterscheiden.

Abgrenzung zum Gesamteigentum

• Der wesentliche Unterschied liegt in der Art der Bindung der Eigentümer/-innen. Beim Miteigentum existiert keine zwingende Gemeinschaftsbeziehung, was den Miteigentümer/-innen eine größere Flexibilität ermöglicht, insbesondere beim Verkauf ihrer Anteile.
• Im Gegensatz dazu erfordert das Gesamteigentum eine gesetzliche oder vertragliche Bindung, wie sie beispielsweise bei Erbengemeinschaften oder Ehepaaren auftritt. Hier ist für den Verkauf eines Anteils die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich.

Abgrenzung zum Stockwerkeigentum

• Das Stockwerkeigentum stellt eine spezielle Form des Miteigentums dar, die durch besondere gesetzliche Regelungen gekennzeichnet ist.
• Es dient der Zuordnung von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern zu einzelnen Eigentümer/-innen.
• Hierbei besteht auch eine Eigentümergemeinschaft, allerdings können die Stockwerkeigentümer/-innen über ihre räumlich definierten Eigentumsanteile eigenständig verfügen.

Abgrenzung zum Alleineigentum

• Das Alleineigentum ist die einfachste Form des Eigentums, bei der eine Immobilie ausschließlich einer einzigen Person gehört.
• Dabei hat diese Person die alleinige Verfügungsgewalt über ihr Eigentum.

Diese Nachteile und Herausforderungen haben Miteigentumsanteile

Miteigentumsanteile, insbesondere im Kontext von Wohnungseigentümergemeinschaften, können trotz ihrer Vorteile auch einige Herausforderungen mit sich bringen:

• Eingeschränkte individuelle Entscheidungsfreiheit
  • Da viele Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden müssen, sind einzelne Eigentümer/-innen in ihrer Handlungsfreiheit eingeschränkt. Dies betrifft insbesondere Entscheidungen bezüglich Renovierungen, Instandhaltung und der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
• Potenzielle Konflikte innerhalb der Gemeinschaft
  • Unterschiedliche Meinungen und Interessen der Eigentümer/-innen können zu Konflikten führen, die die Entscheidungsfindung und das Zusammenleben erschweren.
• Finanzielle Verpflichtungen
  • Miteigentümer/-innen sind verpflichtet, sich an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, was unerwartete finanzielle Belastungen bedeuten kann.
• Haftung für gemeinschaftliche Schulden
  • Im Falle von Zahlungsverzug einzelner Eigentümer/-innen kann dies zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft führen.
• Eingeschränkte Flexibilität bei Verkauf oder Vermietung
  • Der Verkauf oder die Vermietung einer Wohnung mit Miteigentumsanteilen kann durch die Notwendigkeit der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder durch die Einhaltung spezifischer Vorgaben erschwert werden. Dies kann den gesamten Prozess verlangsamen und komplizieren.
• Abhängigkeit von anderen Eigentümer/-innen
  • Der Zustand und der Wert der eigenen Immobilie sind in gewissem Maße von der Sorgfalt und dem Verhalten der anderen Miteigentümer/-innen abhängig. Sowohl eine unzureichende Instandhaltung als auch Auseinandersetzungen mit anderen Eigentümer/-innen können sich nachteilig auf den Wert der Wohnung auswirken.

Wechseln Sie jetzt zu Ralph

Sie möchten die Hausverwaltung wechseln? Ein Wechsel zu Ralph bedeutet, dass Ihre Immobilie in kompetenten Händen ist. Wir legen großen Wert auf die korrekte Berechnung und Verwaltung Ihrer Miteigentumsanteile und sorgen für eine transparente und faire Abrechnung Ihrer Immobilie.

Lassen Sie uns einfach per Nachricht wissen, dass Sie an einem Wechsel interessiert sind, und wir melden uns umgehend bei Ihnen, um alle Details zu besprechen.

Fordern Sie jetzt ein unverbindliches Angebot an!