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Eine Teilungserklärung ist das gesetzliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer/-innen und ist somit unverzichtbar beim Immobilienverkauf oder Vermieten einer Eigentumswohnung. Dieser Artikel erklärt Ihnen, was eine Teilungserklärung ist, wann sie benötigt wird und wie sie beantragt wird sowie welche wichtigen Informationen das Dokument für Sie bereithält.
Die Teilungserklärung: Das Fundament der Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine Teilungserklärung ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes in einzelne, selbstständige Wohneinheiten regelt. Sie bildet die Grundlage für die Entstehung einer WEG und spezifiziert die Lage, Größe und Anzahl der einzelnen Eigentumswohnungen. Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuch, was den unabhängigen Verkauf oder die Vermietung ermöglicht. Ohne Teilungserklärung ist also ein solcher Verkauf oder eine Vermietung rechtlich nicht möglich.
Teilungserklärung besteht aus 3 Dokumenten
Die Teilungserklärung setzt sich aus drei wesentlichen Bestandteilen zusammen: dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung.
- Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan zeigt grafisch die Aufteilung der Immobilie in einzelne Wohneinheiten.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Trennung der Wohnungen.
- Gemeinschaftsordnung: In der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Eigentümer/-innen sowie die Regeln für das Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt.
Teilungserklärung wird von den Eigentümer/-innen erstellt
Wer erstellt die Teilungserklärung und was bedeutet das für Käufer/-innen? Die Teilungserklärung wird in der Regel von den Wohnungseigentümer/-innen und bei Neubauten von den Bauträger/-innen erstellt.
Tipp: Da Bauträger/-innen in erster Linie ihre eigenen Interessen vertreten, sollten Käufer/-innen die Gemeinschaftsordnung besonders sorgfältig prüfen, um mögliche Nachteile und Fallstricke frühzeitig zu erkennen.
Teilungserklärung ist dauerhaft gültig und kann geändert werden
Sobald eine Teilungserklärung notariell beurkundet ist, gilt sie in der Regel unbefristet. Möchten Sie Änderungen an der Teilungserklärung vornehmen, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer/-innen erforderlich. Aufgrund des hohen Aufwands werden Änderungen aber in der Regel nur vorgenommen, wenn es zwingend erforderlich ist.
So erhalten Sie Einsicht in die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein öffentliches Dokument, das beim Grundbuchamt hinterlegt wird. Als Kaufinteressent/-in oder Wohnungseigentümer/-in haben Sie das Recht, eine Kopie anzufordern. Alternativ kann Ihnen auch der/die Verkäufer/-in oder die Verwaltung eine Kopie zur Verfügung stellen.
Erstellung und Beantragung einer Teilungserklärung: Ein umfassender Überblick
Die Teilungserklärung ist ein entscheidender Schritt, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln und eine WEG zu gründen. Dieser Prozess erfordert eine gute Vorbereitung und die Zusammenarbeit mit den Ämtern. Im Folgenden erklären wir Ihnen den Ablauf, wie Sie eine Teilungserklärung beantragen und erstellen können.
Vorbereitende Schritte
Aufteilungsplan: Als erstes wird ein detaillierter Aufteilungsplan erstellt, in der Regel von einem/r Architekt/-in. Dieser Plan muss den gesetzlichen Vorgaben für abgeschlossenes Wohnungs- oder Teileigentum entsprechen und die genaue Aufteilung des Gebäudes in einzelne Einheiten sowie die Zuordnung von Gemeinschaftsflächen darstellen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Anschließend muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Mit dieser Bescheinigung bestätigt das Bauamt, dass die geplante Aufteilung den baulichen Vorschriften entspricht und genehmigt ist.
Gemeinschaftsordnung: Eine Gemeinschaftsordnung ist optional, aber empfehlenswert. Die Gestaltungsfreiheit innerhalb der Gemeinschaftsordnung ist groß, solange sie im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen steht (§ 10 II Satz 2 WEG).
Rechtliche Beratung: In komplexeren Fällen oder bei Unsicherheiten empfehlen wir Ihnen, rechtlichen Rat einzuholen. Ein/e Rechtsanwält/-in kann bei der Ausarbeitung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unterstützen und mögliche Risiken minimieren.
Beurkundung: Die Teilungserklärung sollte notariell beurkundet werden. Der/die Notar/-in prüft die Formalitäten und die Rechtmäßigkeit der gesamten Dokumentation.
Einreichung beim Grundbuchamt
Grundbuchamt: Die vollständig ausgearbeitete Teilungserklärung wird zusammen mit den übrigen Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht.
Prüfung und Eintragung: Beim Grundbuchamt werden die eingereichten Dokumente sorgfältig geprüft. Nach erfolgreicher Prüfung wird das alte Grundbuch für das gesamte Gebäude geschlossen und für jede einzelne Wohneinheit ein neues Grundbuch angelegt.
Abschluss: Mit der Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch ist der Prozess abgeschlossen. Die Immobilie ist nun rechtlich in separate Eigentumswohnungen umgewandelt, und die Wohnungseigentümergemeinschaft ist gegründet.
Teilungserklärung beantragen: Die Kosten
Die Beantragung einer Teilungserklärung ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Diese setzen sich aus den folgenden Posten zusammen:
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die behördliche Bestätigung der geplanten Aufteilung einer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen ist Voraussetzung für die Teilungserklärung. Die Gebühren für diese Bescheinigung liegen in der Regel zwischen 30 und 200 Euro.
Fachliche Unterstützung: Oft ist es sinnvoll, sich rechtlich beraten zu lassen. Die Kosten für die Leistungen eines Anwalts oder Anwältin sind variabel und hängen vom individuellen Beratungsbedarf und dem Leistungsumfang ab.
Notarielle Bearbeitung: Die Kosten für die notarielle Bearbeitung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet. Sie liegen in der Regel im dreistelligen Bereich.
Unser Tipp zur Kostenoptimierung: Um hohe Kosten bei dem/der Notar/-in zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Immobilienwert vorab ermitteln zu lassen. Dies kann dazu beitragen, eine realistische Einschätzung zu erhalten und so die Berechnungsgrundlage für die Kosten bei dem/der Notar/-in zu präzisieren.
Bearbeitungszeit einer Teilungserklärung
Für den gesamten Prozess der Erstellung einer Teilungserklärung sollten Sie mehrere Wochen bis Monate einplanen. Eine frühzeitige Planung und eine enge Abstimmung mit den beteiligten Stellen, wie dem Bauamt, dem/r Notar/-in und gegebenenfalls einem Architekten oder einer Architektin, können dazu beitragen, den Zeitrahmen zu verkürzen. Die genaue Dauer hängt von den folgenden Faktoren ab:
Erforderliche Umbauten: Sollten bauliche Änderungen an der Immobilie notwendig sein, verlängert sich der gesamte Prozess um die Dauer der Bauphase.
Bearbeitungszeiten der Behörden:
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Ausstellung dieser Bescheinigung durch das Bauamt kann zwischen zwei Wochen und drei Monaten dauern. Die genaue Bearbeitungszeit hängt von der aktuellen Arbeitsbelastung des Amtes ab.
- Grundbuchamt: Auch die Überprüfung der eingereichten Teilungserklärung durch das Grundbuchamt benötigt in der Regel mehrere Wochen bis Monate.
Termin bei dem/der Notar/-in: Die Verfügbarkeit und die zeitnahe Vereinbarung eines Termins mit dem/der Notar/-in beeinflussen ebenfalls die Gesamtdauer.
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Anlässe für Änderungen der Teilungserklärung
Eine Änderung der Teilungserklärung kann erforderlich werden, wenn sich grundlegende Aspekte der WEG ändern:
- Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum: Änderungen in der Nutzung von Räumlichkeiten können eine Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum erforderlich machen.
- Neuverteilung der Miteigentumsanteile: Wenn Miteigentumsanteile neu verteilt werden.
- Bauliche Veränderungen: Bauliche Veränderungen an der Immobilie, wie beispielsweise die Errichtung von Anbauten, haben in der Regel Auswirkungen auf die Teilungserklärung und müssen darin angepasst werden.
- Änderungen der Gemeinschaftsordnung: Gleiches gilt für Änderungen in der Gemeinschaftsordnung.
Begriffe erklärt: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum
Die Teilungserklärung unterscheidet klar zwischen Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum. Diese detaillierten Festlegungen in der Teilungserklärung dienen dazu, von Beginn an Klarheit über die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer/-innen zu schaffen und potenzielle Konflikte zu vermeiden.
- Sondereigentum: Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohnungen gemeint. Hier haben Sie als Eigentümer/-in weitreichende Gestaltungsfreiheit, solange sie die Rechte der anderen Eigentümer/-innen und die Bestimmungen der Teilungserklärung beachten.
- Gemeinschaftseigentum: Dies sind alle Bereiche, die von allen Eigentümer/-innen gemeinsam genutzt werden, wie beispielsweise Treppenhäuser, Flure und Außenanlagen wie den Garten. Für die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer/-innen gemeinsam verantwortlich.
- Teileigentum: Das Teileigentum bezeichnet Flächen, die einem/r einzelnen Wohnungeigentümer/-in gehören, aber nicht zu Wohnzwecken dienen, wie Keller oder Dachböden.
Besondere Nutzungsrechte
Neben diesen grundlegenden Kategorien gibt es noch die sogenannten Sondernutzungsrechte. Hierbei handelt es sich um Teile des Gemeinschaftseigentums, die einem/r bestimmten Eigentümer/-in zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Ein typisches Beispiel sind Erdgeschoss-Vorgärten. Obwohl diese Flächen formal dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind, trägt der/die jeweilige Eigentümer/-in die Verantwortung für deren Pflege und Nutzung.
Nutzungsbeschränkungen
Um eine reibungslose Koexistenz und Zusammenarbeit in der WEG zu gewährleisten, können in der Teilungserklärung auch Nutzungsbeschränkungen für das Sondereigentum festgelegt werden. Hierbei kann es beispielsweise um Regelungen zur gewerblichen Nutzung von Wohnungen gehen, die Art und den Umfang der zulässigen Nutzung einschränken.
Kostenverteilung in der WEG
Die Kostenverteilung in der WEG wird ebenfalls durch gesetzliche Vorgaben und individuellen Vereinbarungen in der Teilungserklärung geregelt.
Einige Kostenarten unterliegen gesetzlichen Bestimmungen. So müssen beispielsweise Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 4 Heizkostenverordnung (HeizKV) individuell pro Wohneigentum erfasst und nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.
Die Teilungserklärung bietet auch Spielraum für individuelle Regelungen. Besonders interessant sind hierbei:
- Gemeinschaftseigentum mit Sonderstatus: Elemente wie Fenster oder Balkonumrandungen sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Deren Instandhaltungskosten trägt in der Regel die gesamte WEG. Es besteht jedoch die Möglichkeit, bestimmte Teile als Sondereigentum zu definieren, sodass die Kosten dann von dem/der jeweiligen Eigentümer/in übernommen werden.
- Weitere Kostenarten: Neben den Betriebskosten und Verwaltungskosten können auch Kosten für bauliche Veränderungen in der Teilungserklärung geregelt werden.
Der Umlageschlüssel bestimmt, wie die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer/-innen verteilt werden. Er kann beispielsweise nach dem Miteigentumsanteil oder nach anderen Kriterien berechnet werden. Ein Vorteil des Umlageschlüssels liegt darin, dass er durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft angepasst werden kann.
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