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Wenn Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder Verkauf eines Mehrfamilienhauses stehen, werden Sie unweigerlich auf den Begriff "Teilungserklärung" stoßen. Die Teilungserklärung spielt eine wichtige Rolle bei der Aufteilung einer Immobilie in einzelne Wohneinheiten und ist sowohl für beim Kauf als auch Verkauf einer Wohnung wichtig. In diesem Artikel erhalten Sie die wichtigsten Informationen rund um die Teilungserklärung für WEG-Immobilien. Wir erläutern Ihnen den Inhalt einer Teilungserklärung, die Rechte und Pflichten für Wohn-Einheiten im Haus und die damit verbundenen Kosten.
Was versteht man unter einer Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein wichtiges Dokument für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) und ist gesetzlich verankert im Wohnungseigentumsgesetz in § 8 WEG. Sie definiert und konkretisiert die genaue Aufteilung der Immobilie und die Eigentumsverhältnisse in der WEG. Die Teilungserklärung ist für alle Eigentümer/-innen und die Mitglieder/-innen im WEG-Mehrfamilienhaus bindend.
Mit berechtigtem Interesse an einer Immobilie kann die Teilungserklärung eingesehen werden, insbesondere von potenziellen Käufer/-innen einer Wohnung in der WEG und wenn Informationen über die Eigentumsverhältnisse eingeholt werden sollen.
Ein Überblick: Die Funktionen der Teilungserklärung als Teil der WEG:
1. Rechtliche Grundlage zur Eigentumsabgrenzung
- Die Teilungserklärung definiert präzise die Teilung einer Immobilie in verschiedene Einheiten, um das Eigentum genau voneinander abzugrenzen.
- Man unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
2. Orientierungshilfe am Gebäude
- Die Teilungserklärung bietet einen detaillierten Überblick im Gebäude
- Sie verdeutlicht die Lage und Zuordnung von Wohnungen, Einheiten, Kellern, Parkplätzen usw.
3. Klärung der Flächennutzung
- Die Teilungserklärung legt fest, wie bestimmte Bereiche genutzt werden dürfen
- Sie definiert Sondernutzungsrechte für Terrassen, Gärten oder Dachflächen
- Sie hilft bei der Planung von Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen
4. Rechtssicherheit bei Streitigkeiten
- Die Teilungserklärung dient als verbindliche Referenz bei Konflikten über die Flächennutzung und minimiert somit Missverständnisse bezüglich der Eigentumsverhältnisse auf dem Grundstück
5. Grundbuchamt
- Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und vom Grundbuchamt aufbewahrt.
- Gegenüber dem Grundbuchamt wird mit der Teilungserklärung die Aufteilung des Eigentums in Miteigentumsanteile offiziell erklärt.
- Eine notariell beglaubigte Teilungserklärung ist zwingend erforderlich, um die einzelnen Einheiten ins Grundbuch eintragen zu lassen. Die Teilungserklärung dient erst dann als Grundlage für die Aufteilung der WEG-Immobilie.
Die Inhalte: Was enthält eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung enthält Informationen über die Miteigentumsanteile, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Details über das Grundstück und die Eigentumsverhältnisse und weitere Infos:
- Grundrisse der Immobilie: Zeichnungen der Wohnungen, Stockwerke, Gemeinschaftsräume, Garten sowie Stellplätze auf dem Grundstück.
- Wohnungsdetails: Lage, Größe und Gesamtanzahl aller Eigentumseinheiten des Mehrfamilienhauses
- Grundstücksinformationen: Beschreibung des zugehörigen Grundstücks
- Miteigentumsanteile: Präzise Aufschlüsselung in 100stel, 1000stel oder 10.000stel
- Erklärung des Sondereigentums: Markierung von Eigentumswohnungen, Keller oder Stellplätzen mit Nummern bzw. Buchstaben.
- Erklärung des Gemeinschaftseigentums: Das Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Flure, Dach, Treppenhaus) sind als solches gekennzeichnet. Weitere Infos über das Gemeinschaftseigentum erhalten Sie in diesem ausführlichen Artikel.
- Sondernutzungsrechte, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Abgrenzung und Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Teileigentum, Wohneigentum und Sondernutzungsrechte
- Stimmrechtsverteilung: Regelungen zum Stimmrecht der Grundstückseigentümer/-innen
- Verwaltung: Bestimmungen zur Bestellung einer Hausverwaltung
Wie sieht die Teilungserklärung aus?
Die Teilungserklärung ist ein Dokument mit etwa 20 bis 40 Seiten. Der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Gemeinschaftsordnung sowie Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung sind Teil davon.
Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist ein zwingender Bestandteil der Teilungserklärung. Hierbei handelt es sich um eine detaillierte Bauzeichnung im Maßstab 1:100, die das gesamte Gebäude und seine Aufteilung in einzelne Wohneinheiten darstellt. Im Aufteilungsplan wird genau festgelegt, welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche als Sondereigentum einzelnen Wohnungseigentümer/-innen zugeordnet sind.
Jede Wohneinheit erhält im Aufteilungsplan eine eindeutige Nummer. Diese Nummerierung umfasst nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch zugehörige Räume wie Keller oder Dachböden. Zusätzlich werden im Aufteilungsplan auch Sondernutzungsrechte für Eigentümer/-innen festgelegt, beispielsweise für Gartenanteile oder Kfz-Stellplätze, die bestimmten Wohnungen zugeordnet sind.
Neben dem Aufteilungsplan enthält die Teilungserklärung auch eine schriftliche Beschreibung des Gebäudes und der einzelnen Wohneinheiten. Hier werden Details wie Größe, Lage und Ausstattung der Wohnungen sowie die Verteilung der Kosten und Lasten festgehalten.
Die Teilungserklärung ist nicht zu verwechseln mit dem Aufteilungsplan. In diesem Artikel finden Sie eine Erklärung und alles Wichtige üben den Unterschied zwischen der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung basiert auf dem Aufteilungsplan. Sie zeigt auf, dass alle Wohneinheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und in sich abgeschlossen sind.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Baubehörde ausgestellt und dient als Grundlage für die Eintragung von Sondereigentum an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in das Grundbuch.
Um als "abgeschlossen" zu gelten, müssen Wohnungen oder Räume folgende Kriterien erfüllen:
- Sie müssen baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sein, beispielsweise durch Wände und Decken
- Sie müssen einen eigenen abschließbaren Zugang haben, der entweder direkt von außen, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum zugänglich ist
Die Gemeinschaftsordnung
Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Zusammenleben der Eigentümer/-innen bzw. Mieter/-innen im Haus. Der Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der Wonungseigentümer/-innen zu entnehmen und stellt die Grundlage für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums dar.
Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung
Schließlich enthält die Teilungserklärung oft auch Regelungen zur Instandhaltung und Instandsetzung des WEG-Gebäudes sowie zur Verteilung der damit verbundenen Kosten. Diese Bestimmungen sind besonders wichtig für den Werterhalt der Immobilie und des Grundstücks.
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Wer kann eine Teilungserklärung erstellen?
Grundsätzlich ist jede/r Wohnungseigentümer/-in dazu berechtigt, eine Teilungserklärung zu erstellen. Der/die Wohnungseigentümer/-in muss dabei sicherstellen, dass die Teilungserklärung alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt und den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) entspricht.
Obwohl theoretisch jede/r eine Teilungserklärung erstellen kann, ist es in der Praxis ratsam, dies den Fachleuten zu überlassen. Aufgrund der rechtlichen Komplexität und der weitreichenden Konsequenzen einer Teilungserklärung ist es üblich und empfehlenswert, Expert/-innen hinzuzuziehen. Häufig werden Rechtsanwält/-innen, die auf Immobilienrecht spezialisiert sind, oder erfahrene Immobilienverwalter/-innen mit der Erstellung beauftragt. Diese Fachleute verfügen über das notwendige Wissen, um alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen und potenzielle rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Zur Erinnerung: Ein wichtiger Schritt im Prozess ist, dass die Teilungserklärung notariell beurkundet werden muss. Der/die Notar/-in prüft das Dokument auf Vollständigkeit und Rechtmäßigkeit und stellt sicher, dass es den formalen Anforderungen entspricht. Wenn die Teilungserklärung notariell beurkundet ist, bescheinigt dies der Teilungserklärung ihre rechtliche Wirksamkeit und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Wie viel kostet die Teilungserklärung für eine Immobilie?
Die Kosten für eine Teilungserklärung hängen von verschiedenen Faktoren ab, da der Umfang der erforderlichen Arbeit und der Wert der Immobilie die Kosten beeinflussen.
Die Gesamtkosten einer Teilungserklärung setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen:
- Erstellung der Dokumente: Wenn die Teilungserklärung selbst erstellt wird, fallen für die notarielle Beglaubigung Kosten zwischen 70 € und 140 € an. Diese Beglaubigung bestätigt die Echtheit der Unterschriften auf dem Dokument.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Diese Bestandteile der Teilungserklärung können Kosten von bis zu 200 € verursachen. Sie sind erforderlich, um die bauliche Trennung der Wohneinheiten und die genaue Aufteilung des Eigentums zu dokumentieren.
- Notarielle Beurkundung: Dies ist in der Regel der kostenintensivste Teil. Die Gebühr richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und basiert auf dem halben Verkehrswert der Immobilie. Es wird eine 10/10 Gebühr fällig. Unser Beispiel verdeutlicht dies: Bei einer Immobilie mit einem Wert von 1.000.000 € beträgt die Berechnungsgrundlage 500.000 €. Gemäß GNotKG würde die Gebühr in diesem Fall 935 € betragen.
Wo wird die Teilungserklärung aufbewahrt?
Das zuständige Grundbuchamt übernimmt die offizielle Verwahrung der Teilungserklärung. Nicht nur die Teilungserklärung, auch der darin enthaltenen notariellen Urkunde wird im Grundbuchamt archiviert.
Dadurch wird nicht nur gewährleistet, dass die Teilungserklärung sicher aufbewahrt ist, sondern auch bei Bedarf zugänglich und einsehbar ist. Dies wiederum erleichtert die Verwaltung und bietet auch Rechtssicherheit für alle Beteiligten, die ein berechtigtes Interesse an der Teilungserklärung haben, wie etwa die Eigentümer/-innen, potenzielle Käufer/-innen und Kreditgeber/-innen. Bei Bedarf können berechtigte Personen Einsicht in die Teilungserklärung nehmen oder Abschriften anfordern.
Die Hinterlegung beim Grundbuchamt ist nicht nur eine Formalität, sondern hat auch eine rechtliche Bedeutung. Denn sobald eine Teilungserklärung vorliegt, muss ein entsprechender Eintrag im Grundbuch erfolgen. Dieser Eintrag ist ein offizieller Vermerk, der die Existenz der Teilungserklärung und damit die Aufteilung des Eigentums dokumentiert.
Individuelle Wohnungsgrundbücher
Die Teilungserklärung ist zudem eine notwendige Voraussetzung für die Anlegung einzelner Wohnungsgrundbücher. Jede Eigentumswohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt, das die spezifischen Eigentumsrechte und -verhältnisse dieser Wohneinheit festhält. Ohne eine gültige Teilungserklärung wäre die Erstellung dieser individuellen Grundbücher nicht möglich.
Die Teilungserklärung und ihre Fallstricke
Die Teilungserklärung ist ein komplexes Dokument, das zahlreiche Fallstricke für Eigentümer/-innen bergen kann. Angesichts dieser potenziellen Herausforderungen ist es für Käufer/-innen einer Eigentumswohnung enorm wichtig, die Teilungserklärung und insbesondere die Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu prüfen. Eine genaue Analyse kann helfen, zukünftige Probleme zu vermeiden und ein klares Verständnis über die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer/-in zu erlangen.
Hier sind einige der häufigsten Probleme, die in Teilungserklärungen auftreten können:
Kostenverteilung
Eine häufige Herausforderung bei der Teilungserklärung betrifft die Verteilung der Kosten gemäß dem neuen WEG-Gesetz. Unpassende Kostenverteilungsschlüssel können zu unplanmäßigen Kosten führen. Beispielsweise sollte die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gemäß der Heizkostenverordnung pro Wohneinheit erfolgen. Eine ungünstige Regelung kann einzelne Eigentümer/-innen oder die gesamte WEG finanziell benachteiligen.
Fehlerhafte Zuordnung von Eigentum
Ein weiterer häufiger Fehler ist zudem die falsche Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum. Beispielsweise werden manchmal Fenster und Fensterrahmen fälschlicherweise in der Teilungserklärung als Sondereigentum deklariert, obwohl sie rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies kann zu Unklarheiten bei Instandhaltungspflichten und -kosten führen.
Nutzungsrechte und -beschränkungen
Die Festlegung von Nutzungsrechten, etwa für Gemeinschaftseigentum wie Rasenflächen, kann problematisch sein, wenn sie nicht klar definiert oder ungerecht verteilt sind. Auch Beschränkungen der Nutzungsart (Teileigentum oder Wohnungseigentum) können sich nachteilig auf die Eigentümer/-innen auswirken, wenn sie zu streng oder unpraktisch sind.
Stimmrechtsregelungen
Die Festlegung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung kann ebenfalls Probleme verursachen. Ob nach dem Kopfprinzip oder nach Wert- bzw. Anteilsstimmrecht abgestimmt wird, hat erhebliche Auswirkungen auf die Entscheidungsprozesse unter den Eigentümer/-innen..
Öffnungsklauseln
Öffnungsklauseln, die nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss ermöglichen, können sich nachteilig für zukünftige Eigentümer/-innen auswirken. So können sie beispielsweise zu unerwarteten Änderungen führen, die nicht im Interesse aller Eigentümer/-innen sind.
Unklare oder widersprüchliche Formulierungen
Auch mehrdeutige oder widersprüchliche Formulierungen in der Teilungserklärung sind manchmal Ursache für Rechtsstreitigkeiten. Daher muss die Teilungserklärung klar und eindeutig formuliert sein.
Teilungserklärung für ein Haus ändern – wie geht das?
Unter bestimmten Umständen kann und muss die Teilungserklärung für ein Haus und sein Wohneigentum sogar geändert werden. Änderungen der Teilungserklärung werden insbesondere dann notwendig, wenn sich wesentliche Aspekte der Eigentumsstruktur oder -nutzung verändern.
Zwei häufige Anlässe und Besonderheiten für solche Änderungen sind:
- Die Umwandlung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Wenn beispielsweise ein gemeinschaftlich genutzter Raum (Teil des Gemeinschaftseigentum) in eine private Wohnung (Sondereigentum) umgewandelt werden soll.
- Veränderungen der Miteigentumsanteile: Dies kann der Fall sein, wenn Wohnungen zusammengelegt oder geteilt werden, was die prozentuale Verteilung des Eigentums beeinflusst.
Der Prozess zur Änderung einer Teilungserklärung erfordert mehrere Schritte:
- Zustimmung aller Eigentümer/-innen: Eine Änderung der Teilungserklärung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer/-innen. Dies schützt die Rechte jedes/r einzelnen Eigentümer/-innen.
- Notarielle Beurkundung: Die Änderung muss von einem/r Notar/-in beurkundet werden. Der/die Notar/-inprüft dabei die Rechtmäßigkeit der Änderung und stellt sicher, dass alle formalen Anforderungen erfüllt sind.
- Eintragung im Grundbuch: Nach der notariellen Beurkundung muss die Änderung im Grundbuch vermerkt werden. Erst mit dieser Eintragung wird die Änderung rechtswirksam.
In manchen Fällen können auch die bereit erwähnten Öffnungsklauseln in der ursprünglichen Teilungserklärung enthalten sein, die bestimmte Änderungen durch Mehrheitsbeschluss ermöglichen. Diese Klauseln sollten jedoch mit Vorsicht betrachtet werden, da sie die Rechte einzelner Eigentümer/-innen einschränken können.
Die Kosten für diesen Prozess, einschließlich der Notargebühren und der Kosten für die Grundbucheintragung werden in der Regel von der Eigentümergemeinschaft getragen. Dies bedeutet, dass alle Eigentümer/-innen entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten beteiligt sind.
Tipp: Änderungen an der Teilungserklärung sollten sorgfältig abgewogen werden. Sie können weitreichende Konsequenzen für alle Eigentümer/-innen haben und sollten daher nur vorgenommen werden, wenn sie wirklich notwendig sind und im Interesse der gesamten WEG liegen.
Wie lange ist eine Teilungserklärung gültig?
Die Teilungserklärung hat eine dauerhafte rechtliche Wirkung. Ihre Gültigkeit ist prinzipiell zeitlich unbegrenzt. Die unbegrenzte Gültigkeit der Teilungserklärung dient als rechtliche Grundlage und der Stabilität der der Eigentümergemeinschaft. Sie gewährleistet, dass die grundlegenden Strukturen und Vereinbarungen langfristig Bestand haben.
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