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Als Wohnungseigentümer/-in genießen Sie viele Freiheiten und können Ihre Eigentumswohnung nach Ihren persönlichen Vorstellungen gestalten – solange Sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen. Allerdings ist die Zweckbestimmung der Nutzung Ihrer Wohnung schon vor dem Kauf vorbestimmt, denn Ihre Wohnung ist entweder als Teileigentum oder als Wohnungseigentum vorgesehen. Kurzum dürfen Sie Ihr Wohnzimmer nicht als Geschäftsraum nutzen. Was genau das bedeutet und wie sich Teileigentum von Wohnungseigentum unterscheidet, wird im folgenden Text erläutert.
Definition Teileigentum: Was ist das?
Teileigentum ist ein Begriff aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und wird in § 1 Abs. III WEG festgehalten. Demnach ist Teileigentum eine spezielle Form des Sondereigentums. Es ermöglicht Ihnen, die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Ihres Wohneigentums anderweitig als separate Einheiten zu nutzen.
Die Teilungserklärung steht in Verbindung mit dem Teileigentum, da sie die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümer/-innen sowie die Nutzung der Teileigentumseinheiten regelt.
Teileigentum vs. Sondereigentum vs. Wohnungseigentum
Teileigentum und Wohnungseigentum gehören beide zum Sondereigentum.
Sondereigentum ist zunächst ein übergeordneter Begriff, der sowohl Teileigentum als auch Wohnungseigentum umfasst. Es handelt sich dabei um Räumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes, die einem/r einzelnen Eigentümer/-in gehören.
Der wesentliche Unterschied zwischen Wohnungs- und Teileigentum liegt in der Nutzung. Wohnungseigentum beschreibt die zu Wohnzwecken dienenden Räume eines Gebäudes. Mit Teileigentum wiederum meinen wir die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume eines Gebäudes.
Trotz der Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Teileigentum werden beide Formen des Sondereigentums rechtlich gleich behandelt.
Egal, ob Sie Wohnungs- oder Teileigentümer/-in sind – Sie haben in jedem Fall auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Dieses umfasst sämtliche Bereiche des Grundstückes, die von allen Eigentümer/-innen gemeinsam genutzt werden, wie z.B. Treppenhaus, Garten oder Dach. Ihre Rechte und Pflichten bezüglich des Gemeinschaftseigentums sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und in der Gemeinschaftsordnung geregelt.
Die Rolle der Teilungserklärung beim Teileigentum
Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Aufteilung Ihres WEG-Gebäudes in Sondereigentum (Wohnungseigentum und Teileigentum) festlegt. Hier wird auch festgehalten, ob es sich bei den Räumen um Wohnungseigentum (zur Erinnerung: Räume, die zu Wohnzwecken dienen) oder Teileigentum (also Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, z.B. Gewerbeflächen) handelt.
Die Teilungserklärung legt die spezifischen Nutzungsrechte und -beschränkungen für das Teileigentum fest. So kann darin eine Zweckbestimmung stehen, dass bestimmte Gewerbearten in den Räumen nicht ausgeübt werden dürfen.
Die Teilungserklärung kann von den gesetzlichen Bestimmungen des WEG abweichen. Dies bedeutet, dass die Vereinbarungen in der Teilungserklärung Vorrang haben, auch wenn sie nicht mit dem Gesetz übereinstimmen. Im Falle von Streitigkeiten zwischen den Eigentümer/-innen hat die Teilungserklärung eine besondere Bedeutung. Sie dient als wichtiges Beweismittel und hat in der Regel Vorrang vor den gesetzlichen Bestimmungen.
Beispiele für Teileigentum
Teileigentum eröffnet Ihnen eine breite Palette von Nutzungsmöglichkeiten jenseits des Wohnens. Dazu gehören gemäß § 1 WEG Abs 3 unter anderem folgende Beispiele:
- Gewerbeflächen: Zum Beispiel Büro, Laden, Lager oder Werkstatt. Sie ermöglichen Unternehmer/-innen und Selbstständigen die Nutzung zu Geschäftszwecken.
- Arztpraxis und Anwaltskanzlei: Angehörige freier Berufe wie Ärzte, Anwälte oder Steuerberater/-innen finden in Teileigentum eine mögliche Wohnung für ihre Praxis oder Kanzlei.
- Kulturelle Einrichtungen: Kunstgalerien, Musikschulen oder Theatergruppen können das Teileigentum zu Zwecken von kreativen Aktivitäten und kulturellen Veranstaltungen nutzen.
- Co-Working-Spaces: Co-Working-Spaces in Teileigentum bieten Freelancer/-innen, Start-ups und kleinen Unternehmen ein Büro.
- Fitnessstudios und Wellnesscenter: Auch Fitnessstudios und Wellnesscenter sind ein weit Beispiel für die Nutzung von Teileigentum.
- Ferienwohnung: Teileigentum kann unter bestimmten Umständen als Ferienwohnung genutzt werden, selbst wenn die Teilungserklärung ursprünglich eine andere Nutzung vorsah.
- Weitere kreative Nutzungen: Friseursalons, Einzelhandelsgeschäfte, Veranstaltungsräume, Schönheitssalons, Yoga-Studios oder Fotostudios, etc. sind für die Nutzung als Teileigentum zulässig.
- Besonderheiten bei Parkplätzen und Gärten: Klar definierte Parkplätze in geschlossenen Räumen wie Garagen oder Tiefgaragen können ebenfalls Teileigentum sein, wenn die Flächen durch Angaben der Maße im Aufteilungsplan festgelegt und durch Markierungen gekennzeichnet werden. Freiluft-Parkplätze gelten als Gemeinschaftseigentum, können aber mit Sondernutzungsrechten versehen werden. Gartenflächen zählen nicht zum Teileigentum, da sie kein Gebäude darstellen.
Teileigentum zu Wohnzwecken nutzen – geht das?
Sie wissen jetzt, wie sich Teileigentum und Wohnungseigentum voneinander unterscheiden, aber kann man Teileigentum zu Wohnzwecken nutzen? Auch hier gibt es klare Vorschriften über das Wohnungseigentum.
Teileigentum ist im Gegensatz zum Wohneigentum für die gewerbliche Nutzung vorgesehen und nicht zum Wohnen gedacht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann Teileigentum jedoch auch zu Wohnzwecken genutzt werden.
Eine Wohnnutzung ist möglich, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
- Zunächst eimal muss die Fläche des Teileigentums ausreichend groß sein, um ein komfortables Wohnen zu ermöglichen.
- Außerdem darf das Wohnen nicht die anderen Eigentümer/-innen der Wohnungseigentümergemeinschaft stärker beeinträchtigen als eine gewerbliche Nutzung.
- Für Wohnzwecke müssen letztlich auch Anschlüsse für Küche und Bad mit Toilette, Waschbecken sowie Dusche oder Badewanne vorhanden sein.
Umwandlung der Nutzungsbestimmung am Sondereigentum – geht das?
Auch wenn die Nutzungsbestimmung für Ihr Sondereigentum in der Teilungserklärung festgelegt sind, sind diese nicht in Stein gemeißelt. Es ist durchaus möglich, die Nutzungsart Ihres Sondereigentums zu ändern, z.B. von Wohnraum in Gewerbefläche oder umgekehrt.
Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum
Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn sich das Teileigentum nicht in einem reinen Industriegebiet befindet. In allen anderen Immobilien mit bereits vorhandenen Wohneinheiten steht einer Umwandlung jedoch in der Regel nichts im Wege.
Trotz der potenziellen Vorteile ist der Prozess mit Hürden verbunden. Ein erster Schritt hierfür ist das Einholen der Zustimmung aller anderen Eigentümer/-innen der WEG. Solange die Teilungserklärung nicht entsprechend geändert wurde, gelten Baumaßnahmen zur Schaffung von Wohnraum als unzulässig. Die Zustimmung sollte nicht nur mündlich erfolgen, sondern auch durch eine Unterschrift noteriell dokumentiert werden.
Für die Änderung des Sondereigentums benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung von Ihrem Bauamt. Anschließend können Sie einen Notartermin vereinbaren, zu dem alle Wohnungseigentümer/-innen Ihrer WEG persönlich erscheinen oder sich vertreten lassen müssen.
Nach der erfolgreichen Eintragung der Änderung im Grundbuch steht es Ihnen frei, die notwendigen baulichen Veränderungen an Ihrem Wohneigentum vorzunehmen und die Nutzung entsprechend zu ändern.
Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum
Die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum erfordert die gleiche Vorgehensweise und die Zustimmung aller Miteigentümer/-innen. Wie bei jeder Anpassung der Teilungserklärung ist es notwendig, dass alle Wohnungseigentümer/-innen die Änderungen notariell beurkunden lassen.
Bauliche Veränderungen am Eigentum – was ist erlaubt?
Teileigentümer/-innen haben grundsätzlich das Recht, bauliche Veränderungen innerhalb ihrer eigenen Räumlichkeiten vorzunehmen. Solange die Veränderungen ausschließlich das Teileigentum betreffen und keine tragenden Bestandteile des Gebäudes oder das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist keine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer/-innen erforderlich. Dies gilt sogar für das Entfernen von Wänden, sofern es sich nicht um tragende Wände handelt.
Bei baulichen Veränderungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist immer die Zustimmung der Miteigentümer/-innen erforderlich. Hierzu gehören beispielsweise Veränderungen an der Fassade, den Fenstern, die zur Straßenseite zeigen oder der Eingangstür.
Auch wenn diese Bereiche zum Sondereigentum gehören, können sie aufgrund ihrer Funktion und ihres Aussehens auch dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sein. In solchen Fällen rund um das Sondereigentum ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
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Teileigentum verkaufen – geht das?
Ja, der Verkauf von Teileigentum ist grundsätzlich möglich. Allerdings gibt es vor dem Verkauf einige Besonderheiten zu beachten, da Teileigentum gemäß Wohnungseigentumsrecht untrennbar mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden ist.
Wenn Sie beispielsweise einen Laden in einer WEG-Immobilie besitzen, ist dieses Geschäft Ihr Teileigentum. Zusätzlich haben Sie einen Anteil am Gemeinschaftseigentum der Immobilie, den Miteigentumsanteil, wie zum Beispiel am Treppenhaus oder dem Garten.
Daher können Sie Ihren Laden nicht ohne Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum verkaufen. Wenn Sie also Ihr Teileigentum verkaufen möchten, müssen Sie immer auch Ihren Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum mitverkaufen. Beide gehören rechtlich zusammen. Das WEG-Gesetz schreibt vor, dass diese Verbindung bestehen muss, um die Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft fair zu regeln.
Tipp: Was Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten
Wenn Sie sich für den Erwerb einer Wohnung in einer WEG mit Teileigentum interessieren, sollten Sie sich im Vorfeld über die potenziellen Einschränkungen informieren, die mit einer solchen Konstellation verbunden sein können.
Ein typisches Beispiel hierfür ist, wenn sich im Erdgeschoss des Gebäudes eine Arztpraxis befindet. In diesem Fall müssten Sie als Eigentümer/-in einer Wohnung in den oberen Stockwerken damit rechnen, im Hausflur und auf dem Grundstück regelmäßig auf fremde Personen zu treffen, die die Praxis besuchen.
Ein weiteres Beispiel für mögliche Einschränkungen wäre, wenn im selben Gebäude ein Restaurant betrieben würde. In solchen Fällen kann es während der Öffnungszeiten des Restaurants zu einer erhöhten Geräuschkulisse kommen, die Ihre Wohnqualität beeinträchtigen könnte.
Um herauszufinden, ob sich in einem Wohnobjekt, das Sie in Betracht ziehen, Teileigentum befindet, ist ein Blick in die Teilungserklärung wichtig. Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung des Gebäudes in Wohneigentum und Teileigentum und gibt Auskunft über die jeweiligen Nutzungsrechte.
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