Die Sonderumlage: Das müssen Eigentümer/-innen wissen

Als Eigentümer/in einer Eigentumswohnung und Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen Sie unter Umständen eine Sonderumlage zahlen. Was genau eine Sonderumlage ist, wann diese anfällt und wie hoch die Beiträge im Regelfall sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist die Sonderumlage?

Mit der Sonderumlage decken WEG-Verwalter/-innen einen außerordentlichen finanziellen Bedarf in der Eigentümergemeinschaft ab. Die Sonderumlage wird zusätzlich zum Hausgeld und der Instandhaltungsrücklage erhoben und dient dazu, unvorhergesehene oder größere Ausgaben zu finanzieren.

Die Sonderumlage ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) im § 16 Absatz 2 geregelt. Die Höhe der Sonderumlage ist darin gesetzlich nicht begrenzt.

Wann ist eine Sonderumlage sinnvoll?

• Größere Maßnahmen: Wenn größere Reparaturen oder Sanierungen anstehen, die nicht oder nur teilweise durch die Instandhaltungsrücklage gedeckt sind, kann eine Sonderumlage die Finanzierungslücke schließen.
• Größere Anschaffungen: Auch für größere Anschaffungen, wie beispielsweise eine neue Heizungsanlage, kann eine Sonderumlage erforderlich sein.
• Liquiditätsengpässe: Wenn die laufenden Einnahmen nicht ausreichen, um die laufenden Kosten zu decken, kann eine Sonderumlage die Liquidität der Gemeinschaft wiederherstellen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde oder wenn es zu Ausfällen beim Hausgeld kommt.
• Ausgleich von Altverbindlichkeiten: Eine Sonderumlage kann auch dazu verwendet werden, alte Schulden der Wohnungseigentümrgemeinschaft zu begleichen.

Wann und wie oft wird die Sonderumlage fällig?

Wie Sie jetzt wissen, wird eine Sonderumlage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft fällig, wenn ein konkreter, unvorhergesehener Bedarf an finanziellen Mitteln entsteht, der nicht durch die vorhandenen Rücklagen aus den regulären Mitteln der Eigentümer/-innen, also dem Hausgeld, gedeckt werden kann. Es ist ratsam, im Beschluss über die Sonderumlage einen klaren Fälligkeitstermin festzulegen. Dies schafft Transparenz und hilft, Streitigkeiten zu vermeiden.

Grundsätzlich ist die Sonderumlage dabei eine einmalige Zahlung, die zusätzlich zu den regulären Beiträgen der Eigentümer/-innen fällig wird. Es haften nur diejenigen Eigentümer/-innen für die Sonderumlage, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragen sind.

Bei höheren Sonderumlagen, die zur Finanzierung größerer Maßnahmen dienen, kann es sinnvoll sein, die Fälligkeit in Raten aufzuteilen. Dies ermöglicht es den Eigentümer/-innen, die finanzielle Belastung besser zu tragen.

• Konkreter Anlass: Es muss ein tatsächlicher Bedarf für zusätzliche Mittel bestehen, z.B. aufgrund unerwarteter Reparaturen, Sanierungen oder anderer unvorhergesehener Ausgaben.
• Unzureichende Rücklagen: Die vorhandenen Rücklagen reichen nicht aus, um den Bedarf zu decken.
• Beschluss der Eigentümerversammlung: Jede Sonderumlage muss durch einen separaten Beschluss der Eigentümerversammlung genehmigt werden.

Die Häufigkeit von Sonderumlagen

Wie oft eine Sonderumlage in einer Eigentümergemeinschaft anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählt zum einen die Höhe der regulären Hausgeldzahlungen: Höhere Beiträge ermöglichen eine größere Rücklagenbildung und reduzieren die Wahrscheinlichkeit von Sonderumlagen. Zum anderen spielt auch der Umfang von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Rolle. Je mehr Maßnahmen anfallen, desto höher ist das Risiko unerwarteter Ausgaben für die Immobilie.

Der Beschluss über die Sonderumlage

Die Eigentümer/-innen entscheiden per Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Jedoch hat der/die WEG-Verwalter/-in bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage einen Ermessensspielraum. Dabei ist wichtig, dass die Sonderumlage so kalkuliert wird, dass sie den tatsächlichen Finanzbedarf deckt.

Bei der Kalkulation der Sonderumlage sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Realistische Bedarfsermittlung: Die Sonderumlage muss die voraussichtlichen Kosten vollständig abdecken.
• Berücksichtigung von Zahlungsausfällen: Wenn absehbar ist, dass nicht alle Eigentümer/-innen pünktlich zahlen können, muss dies bei der Höhe der Sonderumlage berücksichtigt werden.
• Umgang mit Hausgeldausfällen: Auch säumige Eigentümer/-innen müssen sich an einer Sonderumlage beteiligen, die durch Hausgeldausfälle entstanden ist. Deren voraussichtlicher Ausfall ist jedoch bei der Berechnung zu berücksichtigen.
• Einkalkulation weiterer Ausfälle: Falls mit weiteren Hausgeldausfällen zu rechnen ist, sollte dies in die Sonderumlage einkalkuliert werden, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen.

Einen Beschluss zur Sonderumlage anfechten

Eigentümer/-innen haben oft Bedenken, wenn es um die Zahlung einer Sonderumlage geht. Für diesen Fall haben die Eigentümer/-innen das Recht, gegen den Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage Einspruch zu erheben. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn dieser nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, beispielsweise bei unnötigen Sanierungsmaßnahmen.

In der Eigentümerversammlung besteht die Möglichkeit, gegen die Sonderumlage zu stimmen. Wird jedoch mehrheitlich für die Erhebung der Sonderumlage entschieden, sind auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben, zur Zahlung verpflichtet, sofern folgende Bedingungen erfüllt sind:

1. Die Mehrheit der Eigentümer/-innen hat für die Sonderumlage gestimmt.
2. Die Aufwendungen sind verhältnismäßig oder die Kosten werden über einen angemessenen Zeitraum verteilt.

Umlage anfechten in 4 Schritten

Wenn die Sonderumlage angefochten werden soll, sind folgende Schritte zu beachten:

1. Fristgerechte Anfechtung: Der Beschluss muss innerhalb der gesetzlichen Frist (in der Regel ein Monat nach Beschlussfassung) angefochten werden.
2. Schriftliche Begründung: Der Einspruch sollte schriftlich erfolgen und die Gründe für die Anfechtung müssen detailliert dargelegt werden.
3. Rechtliche Prüfung: Es empfiehlt sich, eine/n Fachanwalt/-in für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren, um die Erfolgsaussichten des Einspruchs zu bewerten.
4. Gerichtliches Verfahren: Wenn nötig, muss eine Klage beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden, um die Rechtmäßigkeit des Beschlusses überprüfen zu lassen.
5. Beweisführung: Im Verfahren muss dargelegt werden, warum der Beschluss zur Sonderumlage nicht rechtmäßig ist, z.B. wegen Formfehlern oder Unverhältnismäßigkeit der Maßnahme.

Beachten Sie, dass die Zahlungspflicht zur Sonderumlage zunächst nicht aussetzt. Eigentümer/-innen sollten die Umlage unter Vorbehalt zahlen, um Verzugsfolgen zu vermeiden.

Außerdem kann die Erhebung einer Sonderumlage grundsätzlich nicht angefochten werden, wenn bereits Kosten durch Sanierungsmaßnahmen entstanden sind, die beglichen werden müssen.

Die Rolle des Verteilungsschlüssels der Gemeinschaftsimmobilie

Der Verteilungsschlüssel ist ein wesentlicher Bestandteil jeder Sonderumlage. Grundsätzlich gilt, dass der gesetzliche oder vereinbarte Verteilungsschlüssel, auch bekannt als Miteigentumsanteil (MEA), zur Anwendung kommt. Bedeutet: Die Kosten werden in der Regel nach den Miteigentumsanteilen verteilt, aber sie können auch durch Beschluss der Wohnungseigentümer/-innen abweichend festgelegt werden.

Diese Ausnahme besteht, wenn gemäß § 16 Abs. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für eine bestimmte Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Beachten Sie jedoch, dass die Anforderungen an einen solchen abweichenden Verteilungsschlüssel laut aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sehr streng sind.

Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, und somit auch ein entsprechender Sonderumlagebeschluss, bedarf einer doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer/-innen. Das bedeutet, dass nicht nur drei Viertel aller Eigentümer/-innen zustimmen müssen, sondern auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf die Ja-Stimmen entfallen müssen.

Sonderumlage und Eigentümerwechsel: Wer trägt die Kosten?

Bei einem Eigentümerwechsel ist entscheidend, wer zum Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch als Eigentümer/-n eingetragen ist. Der/die neue Eigentümer/-n ist ab diesem Zeitpunkt für alle Zahlungsforderungen verantwortlich.

Das bedeutet:

• Kaufvertrag unterschrieben, Eigentumswohnung noch nicht übergeben: Der/die Verkäufer/-inn zahlt die Sonderumlage.
• Eintragung im Grundbuch erfolgt vor Fälligkeit der Umlage: Der/die neue Eigentümer/-n ist zur Zahlung verpflichtet.
• Eintragung im Grundbuch erfolgt nach Fälligkeit der Umlage: Der/die alte Eigentümer/-n ist zur Zahlung verpflichtet.

Beispiel: Sonderumlage für eine Dachsanierung

Sie sind Miteigentümer/-in in einer Eigentümergemeinschaft. In der jährlichen Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass das Dach der Immobilie saniert werden muss. Da das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört, tragen alle Eigentümer/-innen die Kosten gemeinsam.

Die Rechnung

• Vorhandene Instandhaltungsrücklagen: 30.000 €
• Kosten der Dachsanierung: 80.000 €
• Erforderliche Sonderumlage: 50.000 € (80.000 € - 30.000 €)

In diesem Fall müssen die Eigentümer/-innen eine Sonderumlage von mindestens 50.000 € aufbringen, um die Dachsanierung zu finanzieren. Oft wird die Sonderumlage höher angesetzt, um die Instandhaltungsrücklagen nicht vollständig aufzubrauchen.

Die Verteilung der Kosten

Angenommen, Ihre Eigentümergemeinschaft besteht aus 6 Miteigentümer/-innen mit jeweils gleichen Miteigentumsanteilen (MEA). Dann wird die Sonderumlage von 50.000 € gleichmäßig auf die 6 Eigentümer/-innen aufgeteilt:

• Kosten pro Eigentümer/-in: 8.333,33 € (50.000 € / 6)

Jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft müsste also 8.333,33 € zur Sonderumlage beitragen.

Wichtige Tipps für die Zahlung der Sonderumlage

• Die tatsächliche Höhe der Sonderumlage kann variieren, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt (z.B. Zustand des Daches, Angebote von Handwerkern, Entscheidung der Eigentümer/-innen).
• Die Verteilung der Kosten erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen, kann aber auch anders geregelt sein (siehe Teilungserklärung).
• Es ist ratsam, sich als Eigentümer/-in frühzeitig über die anstehende Sonderumlage zu informieren und gegebenenfalls Rücklagen zu bilden.

Ist die Sonderumlage steuerlich absetzbar?

Ob Sie die Sonderumlage steuerlich absetzen können ist abhängig davon, ob Sie Ihre Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten.

• Selbstnutzung: Eigentümer/-innen, die ihre Eigentumswohnung selbst nutzen, können die Umlage steuerlich nicht absetzen. Sie können jedoch unter Umständen die Kosten für Handwerkerleistungen, die im Rahmen der Sonderumlage erbracht werden, als haushaltsnahe Aufwendungen in ihrer Steuererklärung geltend machen.
• Vermietung: Eigentümer/-innen, die ihre Eigentumswohnung vermieten, können die Sonderumlage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Umalge für Maßnahmen verwendet wird, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen (z.B. Reparaturen, Instandhaltung).

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