Wohnungseigentümer/-innen: Diese Rechte und Pflichten müssen Sie kennen

Was gilt bei Wohneigentum? Deshalb sind Rechte und Pflichten für die Wohnungseigentümergemeinschaft so wichtig

Wer eine Eigentumswohnung in einem Haus kauft, wird automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft trifft gemeinsam Entscheidungen über das Gebäude, wie beispielsweise über Reparaturen, Modernisierungen und die Verteilung der Kosten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft basiert u. a. auf einem Zusammenspiel aus Rechten und Pflichten. So hat beispielsweise jede/r Eigentümer/-in das Recht, seine/ihre Wohnung nach individuellen Vorstellungen zu nutzen. Gleichzeitig ist man dazu verpflichtet, die Rechte der anderen Eigentümer/-innen zu respektieren und sich an die gemeinschaftlichen Regeln zu halten.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dabei die komplexen Rechtsbeziehungen zwischen den Eigentümer/-innen und legt die grundlegenden Rechte und Pflichten fest. Wir haben das Wichtigste für Sie zusammengefasst.

Welche Rechte hat man als Wohnungseigentümer/-in?

Als Eigentümer/-in genießen eine Vielzahl von Rechten, die Ihr Interesse und die Mitbestimmung an der Eigentümergemeinschaft sowie Ihrer Eigentumswohnung sicherstellen.. Zu diesen Rechten gehören:

• Recht auf Gestaltung und Nutzung Ihrer Eigentumswohnung: Jede/r Wohnungseigentümer/-in hat das Recht, seine/ihre Eigentumswohnung oder Einheit zu nutzen, zu vermieten oder anderweitig darüber zu verfügen. Voraussetzung ist, dass die Regelungen der Gemeinschaftsordnung und die Rechte der anderen Eigentümer/-innen einhalten.
• Stimmrecht in der Eigentümerversammlung: Ihre Meinung zählt. Als Eigentümer/-in haben Sie das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und bei Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum mit Ihrer Stimme abzustimmen.
• Informationsrecht: Sie haben Anspruch auf umfassende Informationen über die Finanzen und die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.
• Mitspracherecht bei Modernisierungen: Bevor größere bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, haben Sie in bestimmten Fällen das Recht, mitzuentscheiden.
• Recht auf Verwaltungsbeirat: Sie haben das Recht, einen Verwaltungsbeirat wählen, der Ihre Interessen gegenüber der Hausverwaltung vertritt.

Welche Pflichten hat man als Wohnungseigentümer/-in?

Ihre Rechte als Wohnungseigentümer/-in und Teil der Eigentümergemeinschaft gehen Hand in Hand mit bestimmten Pflichten. Diese dienen dazu, die Rechte der anderen Wohnungseigentümer/-innen zu wahren und ein friedliches Zusammenleben zu ermöglichen. Zu Ihren Pflichten gehören:

• Mitwirken am Erhalt: Als Eigentümer/-in sind dazu verpflichtet, sich an der Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen.
• Pflicht zur Zahlung von Hausgeld: Die Kosten werden anteilig unter allen Wohnungseigentümern aufgeteilt. Gemäß §16 Abs. 2 und 3 WEG ist demnach jede/r Eigentümer/-in einer Wohnung dazu verpflichtet, einen monatlichen Beitrag zum Hausgeld zu leisten. Dieses dient der Finanzierung aller Kosten, die für die Instandhaltung, Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen. Die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld besteht auch bei Leerstand.
• Sich um Leerstand kümmern: Wird ein Wohneigentum vorübergehend nicht vermietet und steht Leer, ist der/die Eigentümer/-in verpflichtet, die Wohnung in einem einwandfreien Zustand zu halten. Dazu gehört beispielsweise das regelmäßige Spülen der Wasserleitungen, um Legionellen zu verhindern. Die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld besteht auch bei Leerstand.
• Sonderfall Sonderumlage: Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz kann eine Eigentümergemeinschaft bei Bedarf eine Sonderumlage beschließen, um außerordentliche Kosten zu decken. Die Höhe der Sonderumlage richtet sich nach den Gesamtkosten des Projekts und den vorhandenen Rücklagen. Ein solcher Beschluss muss bestimmten rechtlichen Anforderungen entsprechen.
• Einhaltung der Gemeinschaftsordnung: Alle Eigentümer/-innen müssen die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regeln und Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung beachten.
• Beschlussfassungen beachten: Wenn die Eigentümergemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse fasst, sind alle Eigentümer/-innen verpflichtet, diese zu akzeptieren und entsprechend umzusetzen.
• Mieter/-innen in die Pflicht nehmen: Durch die Einbindung der Haus- und Gemeinschaftsordnung in den Mietvertrag wird der/die Mieter/in zur Einhaltung aller darin enthaltenen Regeln verpflichtet. Als Eigentümer/-in müssen Sie außerdem Ihren/ihre Verwalter/-in umgehend über den Einzug der/des neuen Mieter/-in informieren.

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Die Eigentümerversammlung: Das Herzstück der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium der Eigentümergemeinschaft. Sie tagt mindestens einmal im Jahr und ermöglicht allen Eigentümer/-innen, aktiv an wichtigen Entscheidungen mitzuwirken. Von Fassadenrenovierungen bis hin zum Einbau neuer Fenster – hier werden alle wesentlichen Beschlüsse rund um die Wohnanlage gefasst.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet in der Versammlung über vielfältige Aspekte, darunter:

• Festlegung der Hausordnung
• Bildung von Instandhaltungsrücklagen
• Regelungen zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums
• Genehmigung von Umbaumaßnahmen und Reparaturen
• Wahl der Hausverwaltung und des Verwaltungsbeirats
• Abschluss von Versicherungen für die Eigentümergemeinschaft

So fassen Wohnungseigentümer/-innen Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung

Es gibt drei Wege, auf denen die Eigentümergemeinschaft Entscheidungen für Ihre Immobilie trifft:

1. Ordentliche Eigentümerversammlung:
   • Jährliches Standardtreffen
   • Abstimmung über eingebrachte Vorschläge
   • Beschlüsse sind für alle Eigentümer/-innen bindend
2. Außerordentliche Eigentümerversammlung:
   • Bei dringenden Entscheidungen
   • Einberufung durch Vorsitzenden oder Verwalter/-innen
   • Auch auf Antrag von mindestens 25% der Eigentümer/-innen möglich
3. Umlaufbeschluss:
   • Für eilige Angelegenheiten
   • Schriftliche Abstimmung per Rundschreiben
   • Erfordert Zustimmung aller Eigentümer/-innen

Die Eigentümerversammlung stellt somit sicher, dass alle wichtigen Entscheidungen demokratisch und unter Berücksichtigung aller Eigentümerinteressen getroffen werden.

WEG-Recht ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt

Das Wohnungseigentumsgesetz dient als rechtliche Grundlage für Ihre Eigentümergemeinschaft. Dort sind die Rechte und Pflichte der Eigentümer/-innen festgehalten. Zudem hält das WEF Recht fest, dass die Aufteilung der Immobilie zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterscheidet.

Das  Eigentum einer Wohnanlage kann gemäß WEG-Gesetz auf eine vertragliche Vereinbarung und  durch eine Teilungserklärung festgelegt werden. Die Teilungserklärung regelt, was Ihnen als Eigentümer/-in alles gehört (Ihr Sondereigentum) und was Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern nutzen (Gemeinschaftseigentum).

Recht zum Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Beim Wohnungseigentum bezieht sich das Recht zum Gebrauch des Sondereigentums auf das Wohnen und schließt grundsätzlich eine Gewerbeausübung aus. Allerdings ist die Nutzung einer Wohnung zur Ausübung freier Berufe wie Arzt oder Anwalt zulässig, solange sie keine Nachteile gegenüber der zugelassenen Nutzung verursacht.

Bei der Vermietung einer Wohneigentumsanlage muss darauf geachtet werden, dass der Mietzweck mit dem Bestimmungszweck übereinstimmt und sich die Nutzung in den Charakter und die Zweckbestimmungen der Eigentumsanlage einfügt. Hierbei sind die örtlichen und baulichen Verhältnisse sowie die Art und der Umfang der Nutzung zu berücksichtigen.

Beispiel

Die Nutzung einer Eigentumswohnung als Arztpraxis oder Krankengymnastikpraxis ist zulässig, solange der Besucherverkehr nicht über Gebühr stört. Hingegen ist die Nutzung der Wohneigentumsanlage als entgeltliche Kindertagesstätte für fünf Kinder nicht erlaubt (BGH, NZM 2012, 687).

Die aufteilenden Eigentümer geben sich im Rahmen der Teilungserklärung zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung gemäß § 10 Abs. 1, Satz 2. Diese ergänzt und konkretisiert die allgemeinen Zweckbestimmungen im Gesetz und im Aufteilungsplan. Die Bezeichnung von Räumen im Aufteilungsplan ist nicht bindend und im Zweifel sind Angaben des Architekten im Genehmigungsplan nachrangig. Die Gemeinschaftsordnung kann auch als "Satzung der Gemeinschaft" bezeichnet werden, ähnlich wie im Vereinsrecht.

Beispiele für die Grenzen des Gebrauchs sind:

• Die Bezeichnung "Geschäfts- oder gewerbliche Räumlichkeiten" in Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung schließt auch eine Nutzung als Gaststätte ein.
• Eine Gaststätte, eine chemische Reinigung, eine Eisdiele oder ein Sex-Shop sind nicht mit der engeren Zweckbestimmung als Ladengeschäft vereinbar.
• Der Betrieb einer Arztpraxis ist nicht zulässig unter der Bezeichnung "Büro für Teileigentum".
• Es obliegt dem Verwalter im Einzelfall die Grenzen des Gebrauchs auszuloten und die Einhaltung einzufordern. Die Prüfungsreihenfolge ist: Beschluss, Hausordnung, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung. Die gesetzlichen Regelungen der §§ 13 und 14 werden ergänzend herangezogen. Die Schranken des Gebrauchs liegen dort, wo sie die Ausübung der Rechte der anderen Miteigentümer/-innen verletzen.

Haftung: Wann haftet die Wohnungseigentümer/-innen, wann die Gemeinschaft?

Wenn es um die Haftung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geht, gibt es verschiedene Szenarien zu beachten. Als Eigentümer/-in einer Wohnung sind zunächst einmal für Schäden verantwortlich, die Sie selbst am Gemeinschaftseigentum verursachen oder die Dritten durch Ihr Verschulden entstehen.

Diese Haftung beschränkt sich auf ihr persönliches Sondereigentum. Ein klassisches Beispiel hierfür wäre ein defektes Rohr in der eigenen Wohnung, das einen Wasserschaden in der Wohnung darunter verursacht.

Darüber hinaus besteht jedoch auch eine gemeinschaftliche Haftung aller Wohnungseigentümer/-innen gegenüber Gläubigern der Eigentümergemeinschaft. Sollte etwa der/die Verwalter/-in versäumen, eine fällige Rechnung für Handwerkerleistungen zu begleichen, steht die gesamte Eigentümergemeinschaft in der Verantwortung, diese Schuld zu begleichen. Dabei richtet sich der individuelle Haftungsanteil nach dem jeweiligen Anteil am Gemeinschaftseigentum. In solchen Fällen haftet immer die gesamte Gemeinschaft und nicht ein einzelner Eigentümer/-innen allein.

Die potenzielle Haftung eines/r Wohnungseigentümer/-in endet jedoch nicht automatisch mit dem Immobilienverkauf. Für Schäden oder Verbindlichkeiten, die während der Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft entstanden sind, kann man noch bis zu fünf Jahre nach dem Verkauf haftbar gemacht werden. Diese Regelung unterstreicht die langfristige Verantwortung, die mit dem Besitz einer Eigentumswohnung einhergeht, und sollte bei Immobilienverkauf berücksichtigt werden.

Für die gemeinschaftlichen Pflichten von Wohnungseigentümer/-innen ist die Hausverwaltung zuständig

Für die Einhaltung der Pflichten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist in der Regel die Hausverwaltung zuständig. Diese übernimmt u. a. folgende Aufgaben für Sie und Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft:

• Einhaltung der Hausordnung
• Ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
• Einberufen und Leitung der Eigentümerversammlung
• Umsetzen der gefasste Beschlüsse
• Wirtschaftsplan aufstellen
• Jahresabrechnungen erstellen
• Sorge und Überblick über die Finanzen der WEG

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