Querulant in Eigentümergemeinschaft: So lösen Sie WEG-Probleme richtig

Auch in vermeintlich harmonischen Wohnungseigentümergemeinschaften kann es hin und wieder ordentlich krachen. Besonders Querulanten, die mit Kritik nicht sparen und gerne die Zügel in der Hand behalten, können den Zusammenhalt einer Gemeinschaft stark belasten. Ständig neue Diskussionen, erschöpfende Eigentümerversammlungen und ein hoher Verschleiß an Verwalter/-innen sind oft die Folge. Wie Sie als WEG mit solchen schwierigen Eigentümer/-innen umgehen und welche rechtlichen Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist ein Querulant?

Störenfried, Nörgler, schwarzes Schaf, Querulant. Es gibt verschiedene Bezeichnungen für eine Person, die schon fast systematisch Konflikte in der WEG schürt. Ein Querulant fechtet oft und gerne Entscheidungen der WEG an und erschwert durch ständiges Hinterfragen von Beschlüssen sowie das Einbringen von (oft unnötigen) Anträgen die Arbeit der Gemeinschaft. Dieses Verhalten führt häufig zu Verzögerungen bei wichtigen Entscheidungen und kann die friedliche Koexistenz in einer Gemeinschaft erheblich belasten.

Typische Merkmale eines Querulanten:

• Neigung zu häufigen und unbegründeten Konflikten
• Behinderung gemeinschaftlicher Entscheidungsprozesse der WEG
• Regelmäßige Anfechtung von Beschlüssen ohne triftigen Grund
• Tendenz zu zahlreichen, oft wenig konstruktiven Beschwerden und Anträgen

Vor allem bei dringend notwendigen Reparaturen, Sanierungsmaßnahmen und Instandhaltungsmaßnahmen rund um die Wohnungseigentumsanlage können Querulanten WEG-Entscheidungen so sehr behindern, dass der Werterhalt der Immobile gefährdet ist. Letztendlich sind  Querulant auch einfach teuer und kosten durch die Behinderung von Beschlüssen nicht nur Zeit und Nerven, sondern auch viel Geld.

Querulant vs. Miteigentümer/-innen

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt: Das Verhalten von Querulanten untergräbt die Grundlage des gemeinschaftlichen Koexistenz. Die Folge: Ständige Streitigkeiten, erschwerte Beschlussfassungen und eine unruhige, unharmonische Gemeinschaft. Um die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu gewährleisten und das Miteinander zu sichern, muss die Eigentümergemeinschaft handeln. Auch wenn Geduld und Kommunikation oft der erste Schritt sind, um Konflikte in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu lösen, sind rechtliche Schritte in manchen Fällen leider unvermeidlich.

Kommunikation ist das A und O

Ruhe bewahren und das Gespräch suchen – das ist der erste Schritt auf dem Weg zur Konfliktlösung. Oftmals führt eine offene und ehrliche Kommunikation dazu, dass Missverständnisse ausgeräumt und Gemeinsamkeiten gefunden werden.

Der Schlüssel zur Konfliktlösung liegt oft in der Ursachenforschung. Bevor Sie Maßnahmen ergreifen, ist es wichtig, die Gründe für das Querulantentum zu verstehen. Fühlt sich der/die Miteigentümer/-in benachteiligt, missverstanden oder nicht gehört? Oftmals liegen die Wurzeln des Problems in vergangenen Entscheidungen oder einem unterschiedlichen Verständnis der Gemeinschaftsregeln.

Eine gründliche Analyse der Situation könnte helfen. Indem man versucht, die Perspektive des Querulanten nachzuvollziehen und seine Bedenken ernst zu nehmen, kann man vielleicht zu einer einvernehmlichen Lösung gelangen.

Rechtliche Schritte

Wenn Gespräche und Verhandlungen scheitern, bleibt Ihrer WEG nichts anderes übrig, als rechtliche Schritte einzuleiten. Besonders herausfordernd sind Konflikte mit Eigentümer/-innen, die die Gemeinschaft aus persönlichen Gründen belasten. Sei es durch Mobbing, psychische Erkrankungen oder einfach nur durch einen unversöhnlichen Charakter – solche Situationen erfordern oft professionelle Hilfe.

Zunächst einmal könnte eine professionelle Unterstützung durch Mediatoren oder Streitschlichter/-innen dabei helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden und die Gemeinschaft zu entlasten. Die Zusammenarbeit mit neutralen Personen hat den Vorteil, dass sie meist schneller und kostengünstiger als rechtliche Schritte sind und die Beziehungen innerhalb der WEG weniger stark belastet. Sollte dies nicht möglich sein oder zu keiner Besserung führen, müssen tatsächlich rechtliche Schritte in Erwägung gezogen werden. Abmahnungen und Klagen können in solchen Fällen notwendig sein.

Die Abmahnung: Wann eine Abmahnung sinnvoll ist

Eine Abmahnung dient als formale Warnung und ist oft der erste Schritt auf dem Weg zu rechtlichen Konsequenzen. Sie sollte ausgesprochen werden, wenn das Verhalten von Miteigentümer/-innen die Gemeinschaft erheblich stört und eine weitere Eskalation droht. Ein solcher Schritt erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung und eine präzise Formulierung der beanstandeten Verhaltensweisen.

Unser Tipp: Eine wirksame Abmahnung muss konkret und eindeutig formuliert sein. Sie sollte das beanstandete Verhalten präzise beschreiben und dem Betroffenen klarmachen, welche Konsequenzen bei Fortsetzung drohen.

• Voraussetzungen: Nennen Sie die Voraussetzungen für eine wirksame Abmahnung (z.B. Beschluss Ihre Eigentümergemeinschaft, konkrete Bezeichnung des Fehlverhaltens).
• Inhalt: Geben Sie Beispiele für den Inhalt einer Abmahnung (z.B. Beschreibung des Sachverhalts, Rechtsgrundlage, Aufforderung zur Unterlassung, Fristsetzung).
• Folgen: Erläutern Sie die möglichen Folgen einer unbegründeten Abmahnung oder einer Nichtbeachtung der Abmahnung.

Das Eigentumsentziehungsverfahren als nächster Schritt

Die Einleitung eines Eigentumsentziehungsverfahrens setzt eine vorherige, wirksame Abmahnung voraus. Bevor also eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Eigentumsentziehungsverfahren gegen eine/n störrische/n Miteigentümer/-in einleitet, ist eine wirksame Abmahnung unerlässlich. Diese sollte grundsätzlich durch einen Beschluss der WEG gefasst werden. Nur so erhält die Abmahnung die nötige Bedeutung, um als Vorstufe für das Eigentumsentziehungsverfahren zu dienen.

Ausnahmen von der Beschlussanforderung bestehen lediglich bei besonders schwerwiegenden Verstößen wie Gewaltanwendung, erheblichen Sachbeschädigungen oder schwerwiegenden Beleidigungen. In diesen Fällen kann eine Abmahnung entfallen.

Eigentumsentziehung: Wenn alle anderen Mittel versagen

Nach § 17 Abs. 1 WEG-Gesetz kann ein/e Eigentümer/-in aus der WEG ausgeschlossen werden, wenn er oder sie durch schwerwiegende Verstöße gegen seine/ihre Pflichten eine friedliche Koexistenz unmöglich macht. Abmahnungen, Klagen und andere Maßnahmen bleiben erfolglos? Dann bleibt nur noch die Eigentumsentziehung.

Das WEG-Gesetz sagt dazu: Verstößt ein/e Wohnungseigentümer/-in schwerwiegend gegen seine oder ihre Pflichten gegenüber den anderen Eigentümer/-innen, kann die Gemeinschaft ihn oder sie dazu verpflichten, das Eigentumswohnung zu verkaufen, wenn die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist.

Wichtig: Die Entziehung des Wohnungseigentums stellt einen gravierenden Eingriff in das Eigentumsrecht dar und erfordert daher eine umfassende Rechtfertigung durch die WEG. Die Tatsache, dass ein/e Miteigentümer/-in häufig gegen Beschlüsse stimmt, ist allein noch kein ausreichender Grund, um diesen rechtlichen Schritt einzuleiten. Hier müssen schon schwerwiegende Pflichtverletzungen vorliegen.

Beispiele für schwerwiegende Pflichtverletzungen

Gemäß § 17 Abs. 2 WEG liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung vor, wenn ein/e Wohnungseigentümer/-in trotz erfolgter Abmahnung wiederholt grob gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt, wie beispielsweise die Nichtzahlung von gemeinschaftlichen Kosten. Auch eine kontinuierliche, wenn auch nicht vollständige Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen kann unter bestimmten Umständen eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, sofern die ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft dadurch nachhaltig gestört wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem BGH Urteil vom 19.01.2007 (Az. V ZR 26/06) klargestellt.

Darüber hinaus werden folgende Handlungen als schwerwiegende Pflichtverletzungen angesehen, die eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen können:

• körperliche Übergriffe oder Beleidigungen gegenüber anderen Eigentümer/-innen oder der Verwaltung
• anhaltende und rechtsmissbräuchliche Behinderung der Verwaltungstätigkeit
• wiederholte Sachbeschädigungen oder Verschmutzungen
• eine durch ein Messie-Syndrom bedingte unzumutbare Störung der Gemeinschaft

Der Beschluss zur Eigentumsentziehung

Die Grundlage für eine Eigentumsentziehungsklage bildet ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der mit einfacher Mehrheit gefasst werden muss. Dieser Beschluss gibt den Startschuss für ein gerichtliches Verfahren, dessen Ziel die Veräußerung des betreffenden Eigentums ist. Ein rechtskräftiges Urteil ermöglicht zudem die Zwangsvollstreckung, inklusive einer möglichen Zwangsversteigerung.

Zwangsversteigerung nach Eigentumsentzug: Wenn Unzumutbares zur Versteigerung führt

Wer als Wohnungseigentümer/-in seine/ihre Pflichten grob vernachlässigt, riskiert nicht nur den Verlust des Eigentumsrechts, sondern auch die Zwangsversteigerung seiner/ihrer Immobilie. Gründe hierfür können sein:

• Verletzung der Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Sondereigentum
• erhebliche Beeinträchtigungen anderer Miteigentümer/-innen durch Lärm oder Schmutz
• Straftaten innerhalb der Wohnung sowie die Nutzung der Wohneigentums als Bordell

Zahlungsverzug bei Wohngeldern: Wann droht der Verlust des Eigentums?

Wird ein/e Wohnungseigentümer/-in mit seinen/ihre Wohngeldern mehr als drei Monate lang im Rückstand, kann ihm unter bestimmten Voraussetzungen das Eigentum entzogen werden. Entscheidend ist dabei, dass der Betrag der offenen Forderungen einen bestimmten Prozentsatz des Einheitswerts der Wohnung übersteigt. Den Einheitswert ermittelt das Finanzamt auf Antrag der Eigentümergemeinschaft.

Alternativen zur Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist nicht die einzige Möglichkeit für eine Eigentümergemeinschaft, um gegen  zahlungsunwillige Miteigentümer/-innen vorzugehen. Alternativ kann die Gemeinschaft den/die säumige/n Eigentümer/-in gerichtlich zur Zahlung verurteilen und anschließend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Dabei stehen verschiedene Wege und Möglichkeiten offen:

• Pfändung des beweglichen Vermögens
• Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch
• bei vermieteten Wohnungen: Anordnung einer Zwangsverwaltung.

Welche dieser Maßnahmen am sinnvollsten ist, hängt von der konkreten Situation und den Zielen der WEG ab.

Zwangsversteigerung: Ein risikoreiches Instrument

Die Zwangsversteigerung von Eigentumswohnungen ist ein Instrument, das sorgfältig abgewogen werden muss. Die Zwangsversteigerung kommt mit einem komplexen Verfahren daher, das mit erheblichen Risiken verbunden ist. Besonders bei hoch verschuldeten Immobilien ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass der Erlös die Gläubiger vollständig abdeckt.

Hier stünde Ihre WEG vor einem schwierigen Dilemma: Einerseits belastet ein/e zahlungsunfähige/r Miteigentümer/-in die WEG, andererseits birgt die Zwangsversteigerung eigene Gefahren. Die Erfolgsaussichten einer schnellen Veräußerung der Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung sind aufgrund von hohen bestehenden Grundschulden äußerst gering. Viele Interessenten schrecken häufig vor dieser zusätzlichen finanziellen Belastung zurück.

Bevor eine Zwangsversteigerung in Betracht gezogen wird, sollten Sie also alle mildernden Maßnahmen, wie Pfändungen oder Zwangsverwaltung, ausschöpfen.

Fazit: Umgang mit Querulant in der Eigentümergemeinschaft

Der Umgang mit Querulanten in einer WEG ist oft herausfordernd und erfordert individuelle Lösungsansätze. Als betroffene Eigentümer/-innen sollten Sie sich bewusst sein, dass der Umgang mit Querulanten eine große emotionale Belastung darstellen kann und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen.

Hierbei ist wichtig, frühzeitig zu handeln, um eine Eskalation der Situation zu verhindern. Dabei sollte immer das Ziel im Blick behalten werden, eine friedliche Koexistenz in der Gemeinschaft zu gewährleisten. Eine einvernehmliche Lösung ist zwar wünschenswert, aber nicht immer realistisch. Rechtliche Schritte sollten Sie sets sorgfältig abwiegen und nur bei wirklich schwerwiegenden Verstößen in Betracht ziehen.

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