PV-Anlage auf dem Dach einer Eigentümergemeinschaft – Was ist zu beachten?

Weshalb sich eine PV-Anlage für die Eigentümergemeinschaft lohnt

Die steigende Beliebtheit von PV-Anlagen ist kein Zufall: Sie bieten zahlreiche Vorteile für Wohnungseigentümergemeinschaften.

• Schnelle Amortisation: Die Investition in eine Solaranlage amortisiert sich in der Regel innerhalb von 10-12 Jahren. Danach sparen Sie über viele Jahre hinweg.
• Wird ein Versorgungsmodell gewählt, bei dem der erzeugte Solarstrom zumindest teilweise von den Bewohnern genutzt wird, führt dies zu einer langfristigen finanziellen Entlastung. Die Reduzierung des Strombezugs aus dem öffentlichen Netz spart Kosten.
• Die WEG leistet einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. PV-Anlagen zeichnen sich durch einen geringen CO2-Ausstoß aus und sind damit eine der umweltfreundlichsten Energiequellen.
• Wird der erzeugte Solarstrom ins öffentliche Netz eingespeist, profitieren auch die Stromnetze davon. Durch den Eigenverbrauch wird die Belastung der Netze reduziert.
• Die Unabhängigkeit von steigenden Strompreisen ist ein weiterer Vorteil. Je mehr Strom selbst erzeugt wird, desto geringer ist die Abhängigkeit vom öffentlichen Netz.
• In Kombination mit modernen Heizsystemen kann Solarstrom auch zur Wärmegewinnung genutzt werden. Dies bietet eine kostengünstige Ergänzung zu konventionellen Heizsystemen, insbesondere in Zeiten steigender Energiepreise.
• Flexibilität bei der Dachrichtung: Nicht nur nach Süden ausgerichtete Dächer eignen sich für Solaranlagen. Auch Ost-West-Ausrichtungen sind gut geeignet, da die Sonne über einen längeren Zeitraum auf die Module scheint.
• Moderne Technik: Dank technischer Fortschritte können Solaranlagen auch bei schlechtem Wetter Strom erzeugen.
• Nachhaltigkeit: Solarstrom ist emissionsarm und trägt zum Klimaschutz bei.
• Werterhaltung: Eine PV-Anlage kann den Wert einer Immobilie steigern.
• Zu guter Letzt sind Photovoltaikanlagen äußerst langlebig. Bei guter Qualität sind nur geringe Wartungskosten zu erwarten.

Zusammenfassung PV-Anlage: Eigentümergemeinschaft profitiert

Eine PV-Anlage ist so rentabel wie nie zuvor. Grund dafür sind die sinkenden Kosten für Solarmodule und die steigenden Strompreise. Mit Photovoltaik auf dem Dach wird die WEG (zumindest teilweise) selbst zu einem Stromversorger, wodurch weniger oder kein Strom aus dem öffentlichen Stromnetz eingekauft werden muss. Je mehr Eigenstrom produziert wird, desto unabhängiger wird die WEG vom öffentlichen Stromnetz. Etwaige Preiserhöhungen betreffen die Eigentümer/-innen dann nicht mehr. Neben der Möglichkeit zu sparen, trägt Solarenergie außerdem zum Umweltschutz bei, denn PV-Anlagen setzen bei der Produktion von eigenem Solarstrom kein klimaschädliches CO2 frei.

Wie findet man einen Konsens in der WEG?

Eine fehlende Einigkeit innerhalb von Eigentümergemeinschaften ist ein Hauptgrund dafür, dass viele Mietshäuser keine Solaranlage besitzen. Hohe Investitionskosten und der damit verbundene finanzielle Aufwand schrecken viele Vermieter/-innen von der Installation einer Solaranlage ab.

Die Entscheidung für eine gemeinsame PV-Anlage sollte in Ihrer Eigentümergemeinschaft grundsätzlich sorgfältig abgewogen werden. Hier ist wichtig, die Vorteile und möglichen Herausforderungen offen zu diskutieren. Dabei können Ihnen folgende Aspekte helfen:

• Kostenaufteilung: Eine transparente Darstellung der Kosten und der möglichen Einsparungen kann helfen, Bedenken einzelner Wohnungseigentümer/-innen auszuräumen.
• Lebenszyklus: Die langfristigen Vorteile der Anlage sollten betont werden.
• Nachhaltigkeit: Der Beitrag zum Klimaschutz kann als gemeinsames Ziel dienen.
• Fördermöglichkeiten: Auch wenn die staatlichen Förderungen zurückgegangen sind, gibt es möglicherweise kommunale oder regionale Förderprogramme.
• Professionelle Beratung: Ein unabhängiger Energieberater kann Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen.

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Rechtslage zu PV-Anlagen: Eigentümer/-innen müssen zustimmen – aber nicht alle  

Die Entscheidung für eine Photovoltaikanlage in einer WEG war vor der WEG-Reform mit einigen Hürden verbunden. Da die Installation einer solchen Anlage als bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum angesehen wird, die das Erscheinungsbild des Gebäudes deutlich verändert, war in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer/-innen erforderlich.

Durch die WEG-Reform von 2020 hat sich das jedoch grundlegend geändert. Um die Energiewende voranzutreiben und nachhaltige Maßnahmen zu fördern, wurde die Beschlussfassung für bauliche Veränderungen, die einen Nachhaltigkeitsaspekt haben – wie die Installation einer Photovoltaik-Anlage – deutlich vereinfacht.

Heutzutage reicht für die Installation einer Solaranlage eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer/-innen aus. Das bedeutet also nur, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden müssen. Es ist nicht mehr erforderlich, dass alle Eigentümer/-innen zustimmen. Diese Neuregelung macht es für Wohnungseigentümergemeinschaften deutlich einfacher, gemeinsam auf erneuerbare Energien umzusteigen und von den Vorteilen einer eigenen Solaranlage zu profitieren. Hinsichtlich der durch die Installation entstehenden Kosten sieht das WEG-Gesetz vor, dass diese nur von denjenigen Eigentümer/-innen getragen werden, die für die PV-Anlage stimmen.

Wichtig: Sowohl die Teilungserklärung als auch die Gemeinschaftsordnung enthalten Regelungen für die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und können spezifische Vorgaben für bauliche Veränderungen beinhalten. Um eine Photovoltaikanlage installieren zu können, müssen diese Dokumente gegebenenfalls angepasst werden.

Schritt für Schritt zur eigenen Solaranlage – Ein Leitfaden für Eigentümergemeinschaften

Die Installation einer Photovoltaikanlage ist ein mehrstufiger Prozess, der eine gründliche Vorbereitung erfordert. Im Folgenden werden die grundlegenden Schritte vorgestellt.

Schritt 1: Informationsbeschaffung und Planung der PV-Anlage

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage ist ein komplexes Vorhaben, das eine umfassende Vorbereitung von Wohnungseigentümergemeinschaften erfordert. Insbesondere die Wahl des geeigneten Versorgungsmodells muss frühzeitig getroffen werden.

Um eine breite Zustimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft und eine gute Basis für die Zusammenarbeit zu schaffen, sollten Sie alle Eigentümer/-innen frühzeitig in den Planungsprozess einbinden. Eine offene Kommunikation und die Beantwortung möglicher Fragen sind entscheidend, um alle Beteiligten einzubeziehen und ein reibungsloses Vorgehen zu gewährleisten.

Im Vorfeld sollten Sie folgende Aspekte klären:

• Wer unter den Eigentümer/-innen übernimmt die Projektleitung?
• Wie wird die Projektleitung vergütet?
• Wie wird die Abrechnung der Stromkosten organisiert?
• Welche Aufgaben übernimmt die Hausverwaltung?

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Finanzierung der Anlage. Hier können verschiedene Finanzierungsmodelle zum Einsatz kommen, wie beispielsweise die Nutzung vorhandener Rücklagen oder die Aufnahme von Darlehen.

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Schritt 2: Gemeinsamer Beschluss für die Solaranlage

Im zweiten Schritt muss die Eigentümergemeinschaft formal zustimmen. In einer Eigentümerversammlung wird über den Bau der Photovoltaikanlage, die Betriebsbedingungen und die Art der Energieversorgung abgestimmt.

Die erforderliche Mehrheit hängt von der geplanten Finanzierung ab. Bei einer freiwilligen Beteiligung genügt eine einfache Mehrheit von 51% der anwesenden Stimmberechtigten. Wollen Sie die Finanzierung auf alle Wohnungseigentümer/-innen umlegen, ist eine höhere Zustimmung von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer/-innen erforderlich.

Schritt 3: Umsetzung des Projekts und Installation der Solaranlage

Nun geht es an die praktische Umsetzung: Die zuvor sorgfältig geplante und von der Eigentümergemeinschaft beschlossene PV-Anlage wird installiert. Sobald die Anlage auf dem Dach montiert und an das Stromnetz angeschlossen ist, können Sie als Gemeinschaft ihren eigenen Strom erzeugen.

Finanzierung der PV-Anlage für die Eigentümergemeinschaft: Individuelle Einzelanträge bei der Bank

Für die Finanzierung einer PV-Anlage ist in der Regel ein Kredit notwendig. Hier könnten die Eigentümer/-innen vor einer Herausforderung stehen, denn Banken vergeben allzu ungern Kredite an WEGs. Gemeistert wird die Hürde, indem jeder/jede Eigentümer/-in einen eigenen Einzelantrag an die Bank stellt und individuell für seinen Kredit aufkommt. Anhand der Einzelanträge überprüft die Bank dann, ob die WEG insgesamt zahlungsfähig ist und vergibt die darauffolgenden Kredite zeitgleich. 

Wer trägt die Kosten für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach der WEG?

Bei Mehrfamilienhäusern erfordert die Installation einer Photovoltaikanlage gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Dies gilt unabhängig davon, ob einzelne Eigentümer/-innen durch die Veränderung benachteiligt werden oder nicht. Eine einfache Mehrheit gemäß § 25 Abs. 1 WEG genügt für diesen Beschluss.

Die Kosten für bauliche Veränderungen werden grundsätzlich von denjenigen Eigentümerinnen und Eigentümern getragen, die der Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG). Ausnahmen gelten für Veränderungen, die mit einer Zweidrittelmehrheit beschlossen wurden oder gesetzlich als besonders vorteilhaft eingestuft werden. In diesen Fällen können auch nicht zustimmungsbereite Eigentümer/-innen an den Kosten beteiligt werden. Dieses Prinzip dient dazu, die Interessen aller Eigentümer/-innen angemessen zu berücksichtigen.

Für Solaranlagen auf Freiflächen gilt eine andere Regelung. Ab einer bestimmten Größe, meist ab einer Höhe von 3 Metern und einer Länge von 9 Metern, ist eine Baugenehmigung erforderlich. Die genauen Bestimmungen hierfür sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

So betreiben und nutzen Sie die Solaranlage als WEG am sinnvollsten

Sobald Ihre WEG den Beschluss zur Installation einer Photovoltaikanlage gefasst hat, stellt sich die Frage, wie diese Anlage am sinnvollsten betrieben und genutzt werden soll. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die jeweils Vor- und Nachteile haben.

• Verpachtung der Dachfläche: Eine einfache Lösung ist die Verpachtung der Dachfläche an einen Anbieter. Dieser übernimmt die Planung, Installation, den Betrieb und die Abrechnung des Stroms. Ihre WEG erhält eine feste Pachtzahlung.
• Teilweise Auslagerung: Ihre WEG  kann auch einzelne Aufgaben wie die Stromlieferung und Abrechnung an einen Dienstleister auslagern.
• Komplett selbst machen: Die anspruchsvollste Variante ist der komplette Eigenbetrieb. Ihre WEG übernimmt alle Aufgaben selbst, von der Planung bis zur Abrechnung.
• Volleinspeisung: Hier wird der gesamte erzeugte Strom ins öffentliche Netz eingespeist und Ihre WEG erhält eine feste Vergütung pro Kilowattstunde.

Welche Variante ist die richtige?

Die Wahl der optimalen Betriebsform hängt von verschiedenen Faktoren ab:

• Aufwand: Wie viel Aufwand möchte Ihre WEG  selbst übernehmen?
• Wirtschaftlichkeit: Welche Variante ist langfristig kostengünstiger für Ihre WEG?
• Steuerliche Aspekte: Welche steuerlichen Konsequenzen hat die gewählte Variante für Ihre WEG?

Es empfiehlt sich, die verschiedenen Optionen gründlich abzuwägen und gegebenenfalls eine/n Energie-Experte/-in hinzuzuziehen. Diese/r kann Sie als Wohnungseigentümer/-innen bei der Auswahl der besten Lösung unterstützen. Die passende Lösung hängt letztendlich auch immer von den individuellen Bedürfnissen und Zielen Ihrer WEG ab.

Müssen Mieter/-innen den erzeugten Strom überhaupt abnehmen?

Die Frage, ob Mieter/-innen den von einer gemeinschaftlichen Photovoltaikanlage erzeugten Strom abnehmen müssen, lässt sich kurz beantworten: Nein, müssen sie nicht. Jede/r Mieter/-in hat grundsätzlich die Freiheit, seinen Stromanbieter selbst zu wählen.

Allerdings bietet der selbst erzeugte Solarstrom in der Regel einen finanziellen Vorteil, da er meist günstiger ist als der Strom aus dem öffentlichen Netz. Deshalb besteht für Sie als Vermieter/-in die Möglichkeit, sogenannte Mieterstrommodelle anzubieten und den Solarstrom an ihre Mieter/-innen zu verkaufen. Dies kann für beide Seiten von Vorteil sein: Die Mieter/-innen profitieren von günstigerem Strom und die Vermieter/-innen können so ihre Investition in die Solaranlage schneller amortisieren.

Um Klarheit zu schaffen und mögliche Missverständnisse zu vermeiden, ist es ratsam, dass Sie bereits vor der Installation der Solaranlage mit ihren Mieterinnen und Mietern über die Möglichkeiten und Bedingungen der Stromversorgung sprechen. In der Regel ist die Bereitschaft der Mieter/-innen, den Solarstrom zu beziehen, aufgrund der finanziellen Vorteile recht hoch.

Solaranlage und Steuern: Was Sie als Wohnungseigentümer/-innen beachten müssen

Die Entscheidung für eine Photovoltaikanlage in der Eigentümergemeinschaft wird oft durch steuerliche Aspekte beeinflusst. Früher waren die Regelungen komplex und bürokratisch. Doch dank der neuen Regelungen im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) hat sich das deutlich vereinfacht.

Selbstverbrauch in der Gemeinschaft

Die einfachste Lösung ist, den erzeugten Strom ausschließlich für den gemeinsamen Verbrauch in der Eigentümergemeinschaft zu nutzen, beispielsweise für Aufzüge, Treppenhäuser oder Gemeinschaftsräume. In diesem Fall wird kein Strom verkauft und die Vermieter/-innen bzw. die Gemeinschaft gilt nicht als Unternehmen. Dadurch entfallen Umsatz- und Einkommensteuer, was die Verwaltung erheblich erleichtert.

Stromlieferung an die Bewohner/-innen oder Einspeisung ins öffentliche Netz

Auch wenn die Gemeinschaft den Strom an die einzelnen Wohnungen liefert oder ins öffentliche Netz einspeist, bietet das EEG seit 2023 erhebliche steuerliche Vorteile. Die Lieferung, der Erwerb und die Installation von kleineren Solaranlagen bis zu einer bestimmten Leistung sind jetzt umsatzsteuerfrei. Dadurch entfallen für viele Eigentümergemeinschaften komplexe steuerliche Themen.

Steuerfreiheit der Einnahmen durch Photovoltaikanlagen

Zusätzlich sind die Einnahmen aus dem Betrieb einer Photovoltaikanlage seit 2023 komplett steuerfrei. Früher waren die Regelungen hier komplizierter und es gab verschiedene Ausnahmen und Bedingungen. Die neuen Regelungen machen den Betrieb einer Solaranlage für Eigentümergemeinschaften deutlich attraktiver.

Fazit: steuerlichen Regelungen  für die WEG-Photovoltaikanlage

Die neuen steuerlichen Regelungen im EEG haben die Entscheidung für eine Photovoltaikanlage in einer Photovoltaikanlagen deutlich vereinfacht. Sowohl der Selbstverbrauch als auch die Lieferung an die Mieter/-innen oder die Einspeisung ins Netz sind jetzt steuerlich attraktiv. Dadurch können Eigentümergemeinschaften von den Vorteilen der Solarenergie profitieren, ohne sich mit komplexen steuerlichen Fragen auseinandersetzen zu müssen.