Kostenverteilungsschlüssel: So werden die Kosten in der WEG verteilt

Neues WEG Gesetz: Kostenverteilung – Was ist der Kostenverteilungsschlüssel?

Unter einem Kostenverteilungsschlüssel versteht man eine gerechte Aufteilung der Gesamtkosten des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Wohnungseigentümer/-innen. Der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel wird im WEG-Gesetz geregelt. Dieser ist dispositiv, also nicht verpflichtend, und kann demnach durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung individuell angepasst und verändert werden. 

Was hat sich durch die WEG-Reform bei der Verteilung der Kosten geändert?

Seit Ende 2022 können Wohnungseigentümer/-innen mit einfacher Mehrheit entscheiden, wie die Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum aufgeteilt werden. Das betrifft alle Kostenpunkte, von den Betriebskosten bis hin zu größeren Sanierungen.

Kostenverteilungsschlüssel: Wie können die Kosten der WEG gerecht verteilt werden?

Das WEG-Gesetz gibt einen gesetzlich vorgeschriebenen Kostenverteilungsschlüssel vor, der in § 16 Abs. 2 WEG geregelt wird. Konkret steht dort, dass die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden. Alternativ können die Wohnungseigentümer/-innen einen eigenen Kostenverteilungsschlüssel definieren. Hierfür erhalten sie aufgrund ihrer Selbstorganisationsrechts viel Gestaltungsspielraum. Die Wohnungseigentümer/-innen können somit jeden Verteilungsschlüssel wählen, der die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt.

Möglich ist zum Beispiel eine Aufschlüsselung der Kosten nach den folgenden Faktoren:

• Wohnfläche
• Nutzfläche (nur bei Teileigentum)
• Wohneinheiten
• Verbrauch
• Verursachung
• Anzahl der Personen (nur bei kleinen Gemeinschaften)
• Anzahl der Objekte (nur bei einer Mehrhausanlage)

‍

Welche Kosten werden mit dem Kostenverteilungsschlüssel der WEG verteilt?

Für jeden/jede Eigentümer/-in in der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen verschiedene Lasten und Kosten an, die gerecht verteilt werden müssen. Die Lasten definiert das WEG-Gesetz als öffentlich-rechtliche Zahlungspflichten, die das gesamte Eigentum betreffen. Zu den Kosten gehören privatrechtliche Zahlungspflichten, die als Vertragspartner in der WEG entstehen. 

Zu den Lasten und Kosten gehören zum Beispiel:

• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. an der Fassade)
• Modernisierungskosten (z. B. neue Heizungsanlage)
• Kosten für bauliche Veränderungen anderer Art (z. B. Photovoltaik auf dem Dach)
• Verwaltungskosten (z. B. Kosten der Hausverwaltung, Bankgebühren, evtl. Rechtsanwaltskosten)
• Betriebskosten (z. B. Müllkosten)

Die verschiedenen Kostenpunkte gehören zum Hausgeld.

Wie ist die Kostenverteilung bei Einnahmen geregelt?

Wenn eine Eigentümergemeinschaft Einnahmen erzielt, zum Beispiel durch die Vermietung von Stellplätzen oder Zinserträge aus der Instandhaltungsrücklage, werden diese Einnahmen zunächst mit den Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft verrechnet. Erst wenn nach dieser Verrechnung ein Überschuss übrig bleibt, haben die einzelnen Eigentümer/-innen einen Anspruch auf eine anteilige Auszahlung. In der Regel wird dieser Überschuss jedoch mit den noch offenen Hausgeldzahlungen verrechnet. Die Verteilung der Einnahmen erfolgt dabei nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer/-innen.

Wie ist die Kostenverteilung beim Sondereigentum geregelt?

Ihr Sondereigentum umfasst alle Bereiche Ihres Eigentums, die nicht zum Gemeinschaftseigentum, also zur gemeinsamen Nutzung aller Eigentümer/-innen bestimmt sind. Dazu gehören beispielsweise Ihre Wände, Böden, Türen, das Badezimmer und Ihr Balkon. Alle Maßnahmen, die für die Instandhaltung, Reparatur oder Erneuerung dieser Bereiche anfallen, sind kostentechnisch von Ihnen zu tragen. Ebenso sind Sie für die Bezahlung von Strom, Wasser und Heizung verantwortlich, sofern Sie diese Leistungen direkt von einem Versorger beziehen.

Welche Möglichkeiten bestehen zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einer WEG

Grundsätzlich erfolgt die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem gesetzlichen Schlüssel der Miteigentumsanteile. Obwohl diese gesetzliche Grundlage für die Kostenverteilung den Miteigentumsanteilen folgt, bietet das Wohnungseigentumsgesetz Spielraum für individuelle Lösungen.

Durch entsprechende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung kann der Kostenverteilungsschlüssel an die spezifischen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer/-innen angepasst werden, beispielsweise durch eine Verteilung nach Wohnfläche. Für bauliche Veränderungen gelten die besonderen Bestimmungen des § 16 Abs. 3 und § 21 Abs. 5 WEG.

Sind Änderungen an der Kostenverteilung rückwirkend möglich?

Nein, aus Gründen des Vertrauensschutzes können Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels nur für zukünftige Zeiträume beschlossen werden. Eine rückwirkende Änderung ist rechtlich unzulässig und kann von jedem Wohnungseigentümer/-innen angefochten werden.

Können die Wohnungseigentümer/-innen den gesamten Kostenverteilungsschlüssel ändern?

Nein, gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ist dies nicht möglich. Die Eigentümergemeinschaft kann etwaige Änderungen nur für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten beschließen. Eine pauschale Änderung für die Kostenverteilung ist ausgeschlossen.

Ist eine Neubelastung von Wohnungseigentümer/-innen, die von bestimmten Kosten befreit sind, zulässig?

Nein, eine solche Änderung ist gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG nicht möglich. Hat die Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass ein/e Wohnungseigentümer /-in von bestimmten Kosten befreit ist, kann diese Regelung nicht einfach durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert werden

Fazit: Die Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt zwar einen grundsätzlichen Schlüssel für die Kostenverteilung in  Eigentümergemeinschaften vor, doch dieser kann durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung verändert werden.

Für laufende Betriebskosten und Verwaltungskosten ist eine dauerhafte Änderung möglich, während bei größeren Maßnahmen wie eine Instandsetzung oder Umbauten für jeden Fall einzeln entschieden werden muss.

Sie möchten zu Ralph wechseln? Der Wechsel der Hausverwaltung ist mittlerweile einfach geworden und funktioniert mit Ralph praktisch auf Autopilot. Hinterlassen Sie uns gerne eine Nachricht und wir melden uns bei Ihnen, um genaueres zu besprechen.