Der Miteigentumsanteil in einer WEG: Wie wird er berechnet?

Jede/r Miteigentümer/-in in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hält einen individuellen Miteigentumsanteil. Denn eine WEG ist nicht nur ein Haus mit mehreren Wohnungen – es handelt sich um eine Gemeinschaft, in der sich mehrere Eigentümer/-innen das Gebäude teilen, aber nicht immer zu gleichen Teilen. Wie wird der Miteigentumsanteil berechnet? Wie wirkt der Miteigentumsanteil sich auf die Grundsteuer aus? Und wo steht der Miteigentumsanteil im Grundbuch? Dieser Artikel liefert Antworten auf diese und weitere wichtige Fragen rund um den Miteigentumsanteil von Wohnungseigentümergemeinschaften.

Was ist der Miteigentumsanteil?

Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen Anteile an einer Immobilie besitzen, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, werden Sie als Miteigentümer/-in bezeichnet. Dieses Miteigentum unterliegt den zivilrechtlichen Bestimmungen, die in § 1008 - 1011 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt sind.

Der Umfang Ihrer Beteiligung am gemeinschaftlichen Eigentum wird durch Ihren individuellen Miteigentumsanteil (MEA) bestimmt. Dieser Anteil legt als schlichtweg fest, in welchem Maße Sie an den gemeinschaftlichen Bereichen des Grundstücks beteiligt sind.

Die Bedeutung der Miteigentumsanteile im Überblick

• Der Miteigentumsanteil definiert den Umfang der Beteiligung jedes Mitglieds am Eigentumsobjekt
• Der Miteigentumsanteil beeinflusst die Verteilung von Kosten, Rechte und Pflichten innerhalb der Gemeinschaft
• Je höher der Anteil an Miteigentumsanteilen desto höher ist der Wert einer Wohnung
• Der Miteigentumsanteil kann das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung oder bei Umlaufbeschlüssen bestimmen: Falls die Gemeinschaft vom gesetzlichen Kopfprinzip (§ 25 Abs. 1 WEG) abweicht oder beim Wertprinzip: Je größer der Miteigentumsanteil, desto höher das Stimmgewicht
• Der Miteigentumsanteil ist eine notwendige Voraussetzung für die Begründung von Sondereigentum.
• Die Berechnung basiert auf der Wohn- und Nutzfläche.
• Je nach der Größe des Grundstücks erfolgt die Aufteilung der Miteigentumsanteile üblicherweise in 1000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile.

Stimmrechte und Miteigentumsanteile

Die Miteigentumsanteile (MEA) spielen eine zentrale Rolle bei der Bestimmung von Stimmrechten in der Eigentümerversammlung. Dieses System basiert auf dem Werteprinzip, wodurch sich die Stimmengewichtung an den MEA orientiert.

Der Umfang der Stimmrechte hängt von der Größe des Miteigentumsanteils ab:

• Größerer MEA = Mehr Stimmgewicht
• Kleinerer MEA = Weniger Stimmgewicht

Dies führt dazu, dass Eigentümer/-innen mit höheren Anteilen einen stärkeren Einfluss auf Entscheidungsprozesse innerhalb der Wohnungseigentumergemeinschaft ausüben können.

Seit der WEG-Reform von 2020 gibt es eine Änderung bezüglich der Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung: Mindestens 50% der MEA müssen seitdem bei der Eigentümerversammlung vertreten sein. Andernfalls kann die Versammlung nicht stattfinden. Diese Regelung soll für eine repräsentative Beteiligung bei wichtigen Entscheidungen sorgen.

Definition des Gemeinschaftseigentums

Als Gemeinschaftseigentum gilt alles, was im Haus nicht explizit als Sondereigentum einem/r einzelnen Eigentümer/-in zugeordnet ist. Es umfasst die Bereiche, die von allen Eigentümer/-innen gemeinsam genutzt werden. Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum im Haus sind:

• Treppenhäuser
• Gemeinschaftliche Waschräume
• Aufzüge
• Außenanlagen auf dem Grundstück der Immobilie

Diese gemeinschaftlichen Bereiche in der Immobilie stehen allen Miteigentümer/-innen zur Nutzung zur Verfügung und werden von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam verwaltet und instand gehalten.

Das Sondereigentum: Definition

Das WEG-Gesetz ermöglicht die Schaffung von Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten einer Immobilie. Gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bezeichnet Sondereigentum das ausschließliche Eigentum an:

• einer spezifischen Wohnung (Eigentumswohnungen)
• bestimmten Räumen, die nicht als Wohnfläche und nicht zu Wohnzwecken dienen

Diese Räume müssen sich in einem bereits errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude auf dem Grundstück befinden.

Mehr dazu in unserem Artikel "Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht. Was ist der Unterschied?"

Untrennbarkeit von Sondereigentum und Miteigentumsanteil

Ein wichtiger Aspekt des Sondereigentums ist seine unauflösliche Verbindung mit dem Miteigentumsanteil der jeweiligen Eigentümer/-innen. Diese Verknüpfung ist so eng, dass:

• Sondereigentum stets in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil begründet wird
• eine Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht möglich ist
• der Verkauf von Sondereigentum ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil ausgeschlossen ist (§ 6 Abs. 1 WEG)

Miteigentumsanteil berechnen (mit Beispiel)

Das Wohnungseigentumsgesetz gibt keine verbindlichen Vorgaben zur Berechnung der Miteigentumsanteile. Dennoch ist eine faire und nachvollziehbare Berechnung wichtig, da sie Auswirkungen auf verschiedene Aspekte hat:

• auf die Kostentragungspflicht (§ 16 Abs. 2 S. 1 WEG)
• und die Außenhaftung der Eigentümer/-innen (§ 9 a Abs. 4 S. 1 WEG)

Die Formel für den MEA

Die Berechnung basiert auf der Wohn- und Nutzfläche. Um den Miteigentumsanteil am Grundstück zu berechnen, verwenden Sie folgende Formel:

Miteigentumsanteil MEA = (Rahmenwert ÷ Quadratmeteranzahl des Sondereigentums des Objekts) x Quadratmeteranzahl des Sondereigentums des Eigentümers

Die Berechnungsmethode für den MEA

Eine gängige und faire Methode zur Berechnung des Miteigentumsanteils (MEA) basiert auf dem Verhältnis zum Sondereigentum. Hier die Schritte:

1. Festlegung des Rahmenwerts:
   • In der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag wird die Gesamtzahl der Miteigentumsanteile (MEA) festgelegt.
   • Übliche Rahmenwerte:
     • Durchschnittliche Objekte: 1.000 MEA
     • Größere Objekte: 10.000 MEA
2. Berechnung des Werts eines MEA:
   • Rahmenwert ÷ Gesamtfläche des Sondereigentums = Wert eines MEA pro Quadratmeter
3. Ermittlung des individuellen Miteigentumsanteils:
   • Wert eines MEA × Quadratmeteranzahl des individuellen Sondereigentums

Praktisches Beispiel

Nehmen wir an:

• Rahmenwert des Gebäudes: 1000 MEA (Miteigentumsanteile)
• Gesamtnutzfläche des Gebäudes: 500 m²
• Fläche des individuellen Sondereigentums: 70 m²

Berechnung:

1. Wert eines MEA: 1000 ÷ 500 = 2 MEA/m²
2. Individueller Miteigentumsanteil: 2 × 70 = 140 MEA

Ergebnis: Der Miteigentumsanteil beträgt 140/1000.

Der Miteigentumsanteil als Grundlage für die Verteilung der Nebenkosten

Die Verteilung der Nebenkosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt grundsätzlich auf Basis der Miteigentumsanteile. Diese Regelung ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert und dient als Ausgangspunkt für die Kostenverteilung.

In einer Eigentümergemeinschaft fallen verschiedene gemeinschaftliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Ausgaben für die Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Versicherungen für das Gebäude oder notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG legt fest, dass diese Kosten entsprechend der Miteigentumsanteile am Grundstück verteilt werden. Dies bedeutet: Je größer der Miteigentumsanteil eines/r Wohnungseigentümer/-in, desto höher ist sein/ihr Anteil an den Gesamtkosten.

In der Praxis führt dies oft dazu, dass Eigentümer/-innen größerer Wohnungen oder Einheiten einen höheren Anteil der Kosten tragen. Dies basiert auf der Annahme, dass der Miteigentumsanteil in der Regel proportional zur Größe des Sondereigentums festgelegt wird. Somit ergibt sich: Je größer das im Eigentum stehende Objekt, desto umfangreicher ist auch die Kostentragungspflicht.

Wichtig: Eigentümergemeinschaften können von diesem Grundsatz abweichen. Der § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ermöglicht es Ihnen, eine alternative Verteilung der Kosten zu beschließen. So könnte beispielsweise vereinbart werden, die Kosten nach der Anzahl der Wohneinheiten pro Eigentümer/-in zu verteilen, unabhängig von deren Größe. Diese Flexibilität erlaubt es Ihnen, eine Verteilung der Kosten zu wählen, die als fair und angemessen für alle Eigentümer/-innen empfunden wird. Mehr dazu in unserem Artikel: "Nebenkostenabrechnung erstellen: So geht‘s".

Nachteile von Miteigentumsanteilen in Wohnungseigentümergemeinschaften

Die Rechte und Pflichten rund um die Miteigentumsanteile können in bestimmten Fällen auch Nachteile mit sich bringen.

Ein Nachteil ist die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit, da Entscheidungen oft gemeinschaftlich getroffen werden und individuelle Wünsche hinsichtlich Renovierungen, Instandhaltung oder Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eingeschränkt sein können. Außerdem können unterschiedliche Meinungen und Interessen der Eigentümer/-innen zu Konflikten innerhalb der Gemeinschaft führen, was die Entscheidungsfindung für das Miteigentum und die Kooperation in der WEG erschweren kann.

Eigentümer/-innen sind zudem verpflichtet, ihren Anteil an den gemeinschaftlichen Kosten zu tragen, was Instandhaltung, Reparaturen und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betrifft. Schließlich haften die Eigentümer/-innen anteilig für die gemeinschaftlichen Schulden der Eigentümergemeinschaft, was im Falle von Zahlungsverzug anderer Miteigentümer/-innen zu einer erhöhten finanziellen Belastung für die übrigen Eigentümer/-innen führen kann.

Miteigentumsanteile verkaufen: Was müssen Eigentümer/-innen beachten?

Grundsätzlich hat jede/r Eigentümer/-in das Recht, mit seinem/ihren Eigentum nach eigenem Ermessen zu verfahren. Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, den Miteigentumsanteil zu verkaufen. Auch wenn Miteigentumsanteile grundsätzlich verkauft werden können, ist ein Verkauf von einzelnen Anteilen nicht möglich.

Wie Sie bereits wissen, bilden nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 1 Abs. 2 WEG) die Miteigentumsanteile und das Sondereigentum (wie beispielsweise eine Wohnung) eine untrennbare Einheit. Zudem ist das Sondereigentum gemäß § 6 WEG unselbstständig, was einen isolierten Verkauf der Miteigentumsanteile ausschließt. Folglich können Miteigentumsanteile und Sondereigentum nur gemeinsam veräußert werden, wie es beispielsweise bei einem Wohnungsverkauf der Fall ist.

Wichtig: Jeder Verkauf dieser Anteile ist zwingend an eine notarielle Beurkundung sowie die Eintragung ins Grundbuch gebunden.

Bruchteilseigentum vs. Miteigentumsanteil

Insbesondere beim Verkauf von Wohneigentum wird der Begriff "Miteigentumsanteil" nicht immer korrekt verwendet. In manchen Fällen wird er fälschlicherweise als Synonym für "Bruchteilseigentum" gebraucht, etwa wenn eine Wohnung einem Ehepaar gehört.

Wenn eine Wohnung oder ein Haus mehreren Eigentümer/-innen gemeinschaftlich gehört, existiert jedoch nur ein einziger Eintrag ins Grundbuch. In solchen Fällen handelt es sich nicht um getrenntes Sondereigentum, sondern die Eigentümer/-innen bilden eine Bruchteilsgemeinschaft.

Wird das Sondereigentum oder ein Haus an mehrere Personen vererbt, entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft. Diese kann nur als Ganzes über die Nutzung und Verwaltung entscheiden.

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Ist eine Änderung der Miteigentumsanteile möglich?

Den Miteigentumsanteil zu ändern, ist grundsätzlich möglich. Um eine Änderung des Miteigentumsanteils vorzunehmen, müssen zwei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein:

Erstens ist ein dingliches Rechtsgeschäft gemäß §§ 873 und 925 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erforderlich. Dies bedeutet, dass alle Eigentümer/-innen, deren Anteile von der Änderung betroffen sind, ihr Einverständnis geben müssen. Diese Einigung wird als "Auflassung" bezeichnet.

In manchen Fällen kann dies alle Eigentümer/-innen der Gemeinschaft betreffen, etwa wenn durch einen Anbau an der Immobilie Gebäude die Gesamtfläche verändert wird und sich dadurch die Anteile am Miteigentum verschieben. In anderen Fällen können auch nur einzelne Eigentümer/-innen betroffen sein, beispielsweise wenn sie Räume tauschen und dadurch ein Missverhältnis zwischen Nutzfläche und Miteigentumsanteil ausgleichen möchten.

Zweitens muss die Änderung der Miteigentumsanteile im Grundbuch eingetragen werden. Erst durch diese Eintragung wird die Änderung der Miteigentumsanteile rechtswirksam.

Miteigentumsanteil und Grundsteuer

Der Miteigentumsanteil spielt auch bei der Berechnung der Grundsteuer eine Rolle. Jede/r Miteigentümer/-in ist verpflichtet, einen Betrag entsprechend seiner/ihrer Anteile zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer wird durch den Wert des Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude bestimmt.

Bei der Grundsteuererklärung muss der Miteigentumsanteil angegeben werden. Die genaue Eintragungsstelle für den Miteigentumsanteil hängt vom jeweiligen Grundsteuermodell ab, das für das betreffende Grundstück gilt. Hierbei wird zwischen dem Bundesmodell und den verschiedenen Landesmodellen unterschieden.

Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich fachkundigen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass die Steuererklärung korrekt ausgefüllt ist und nicht versehentlich nur ein halber Miteigentumsanteil am Grundstück versteuert wird, was rechtliche Konsequenzen haben könnte.

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