Hausverwaltung insolvent? Das sollten Sie als Eigentümer/-in jetzt tun

Eine Insolvenz der Hausverwaltung stellt Wohnungseigentümer/-innen vor erhebliche Probleme. Gerät eine Hausverwaltung in finanzielle Schieflage, reichen die Auswirkungen von liegenbleibenden Aufgaben bis hin zu potenziellen Verlusten durch zweckentfremdete Gelder. Damit sich WEGs vor finanziellen Schäden und bürokratischem Chaos schützen können, ist schnelles Handeln wichtig. Im folgenden Artikel erfahren Sie, welche Schritte und Aspekte im Falle einer insolventen Hausverwaltung erforderlich sind.

Hausverwaltung insolvent: was tun?

Dass Hausverwaltungen in finanzielle Schwierigkeiten geraten und zahlungsunfähig werden, ist kein Einzelfall. Oft kommt es zur Insolvenz, wenn Hausverwaltungen ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können, beispielsweise aufgrund von Überschuldung. Dabei kann sowohl eine Einzelperson, die die Hausverwaltung betreibt, als auch ein entsprechendes Unternehmen von der Insolvenz betroffen sein.

Wenn sich die Zahlungsunfähigkeit einer Hausverwaltung abzeichnet, ist es für Sie als Eigentümer/-innen wichtig, das aktuelle Stadium des Insolvenzverfahrens zu ermitteln. In der Regel stellt die Hausverwaltung in einem solchen Fall einen Insolvenzantrag. Solange dieser Antrag noch nicht gestellt wurde oder das Gericht noch keine Entscheidung getroffen hat, bleibt die Verwaltung rechtlich handlungsfähig und ist weiterhin für die Eigentümer/-innen zuständig.

Alternativ kann das zuständige Insolvenzgericht auch von sich aus eine vorläufige Insolvenzverwaltung anordnen und damit das Insolvenzverfahren einleiten. In diesem Fall wird ein/e Insolvenzverwalter/-in vom Gericht eingesetzt, der gemäß § 103 der Insolvenzordnung (InsO) die Befugnis hat, über die Fortführung oder Kündigung des bestehenden Verwaltervertrags zu entscheiden. Bei einer Kündigung steht den Eigentümer/-innen keine Hausverwaltung mehr zur Verfügung, während im Falle einer Fortführung der/die Insolvenzverwalter/-in die Verwaltungsaufgaben übernimmt.

Eine weitere Möglichkeit ist, dass das Gericht ein Insolvenzverfahren ablehnt. Dies führt zur Auflösung des Unternehmens oder der Personengesellschaft und zur kompletten Einstellung ihrer Geschäftstätigkeit. Für Ihre Eigentümergemeinschaft bedeutet dies, dass Sie dann keine Hausverwaltung mehr haben. Wird jedoch ein Insolvenzplanverfahren durchgeführt, besteht unter Umständen die Option, den Verwaltervertrag mit Ihrer Eigentümergemeinschaft fortzusetzen. Im folgenden erklären wir Ihnen noch einmal alle wichtigen Schritte im Detail.

Die wichtigsten Schritte bei Insolvenz der Hausverwaltung / WEG-Verwaltung

Sie sind Eigentümer/-in und die Hausverwaltung Ihrer Eigentümergemeinschaft ist insolvent. Dann ist jetzt ein schnelles und entschlossenes Handeln gefragt.

Schritt 1: WEG-Gelder auf Verfügbarkeit prüfen

Klären Sie als Erstes, was mit Ihren WEG-Geldern passiert ist. Entscheiden Sie danach, ob Sie mit der insolventen WEG-Verwaltung weitermachen oder die Hausverwaltung wechseln möchten.

Leider kommt es bei Insolvenz der Hausverwaltung häufig vor, dass die WEG-Gelder, die eine Hausverwaltung treuhändig verwaltet hat, zweckwidrig verwendet werden. Dadurch wäre eine Rückzahlung nun nicht mehr möglich. Prüfen Sie also umgehend Ihre Konten, insbesondere das Girokonto und das Rücklagenkonto. Sind noch Gelder vorhanden, ist die Art der Konten genau zu klären.

Obwohl es rechtlich nicht zulässig ist, kommt es in der Praxis gelegentlich vor, dass WEG-Verwaltungen offene Treuhandkonten unter dem Namen der Hausverwaltung führen. Im Falle einer Insolvenz erhält der/die vom Gericht eingesetzte Insolvenzverwalter/-in die Verfügungsgewalt über diese Konten. Um Ihre WEG-Gelder zu schützen und sie aus dem Insolvenzverfahren herauszuhalten, ist die Einleitung einer Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 Zivilprozessordnung (ZPO) notwendig.

Handelt es sich um Beträge über 5.000 Euro, ist für eine Drittwiderspruchsklage das jeweilige Landgericht zuständig, und Ihre WEG muss sich durch eine/n Rechtsanwält/-in vertreten lassen. Offene Fremdgeldkonten, die auf den Namen der Eigentümergemeinschaft laufen, sind hingegen automatisch vom Insolvenzverfahren ausgenommen. Auf diese darf der/die  Insolvenzverwalter/-in nicht zugreifen.

Schritt 2: Insolvente Hausverwaltung abberufen und Verwaltervertrag kündigen

Wie Sie im Falle einer Insolvenz der Hausverwaltung wie aktuell in Hamburg der Fall reagieren, entscheiden Sie als WEG selbst. Jedoch bevorzugen es die meisten Eigentümergemeinschaften, sich von einer insolventen Hausverwaltung zu trennen. Das Trennungsprinzip im WEG-Recht ermöglicht dies, indem es die Bestellung und Abberufung der WEG-Verwaltung als eigenständige Rechtsakte betrachtet. Folglich müssen sowohl die Abberufung der Verwaltung als auch die Kündigung des Verwaltervertrags separat erfolgen.

Sie möchten ihre Hausverwaltung kündigen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie das geht.

Einfacher Mehrheitsbeschluss

Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Gesetz) kann ein/e Verwalter/-in jederzeit durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer/-innen abberufen werden. Somit stellt die Abberufung einer insolventen Hausverwaltung kein Problem dar. Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Unter bestimmten Umständen ist sogar eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags möglich. Gemäß § 626 Abs. 1 BGB ist für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ein wichtiger Grund erforderlich – und ein Insolvenzantrag des/der Verwalter/-in wird häufig als wichtiger Grund anerkannt.

Die Frist

Gemäß § 626 Abs. 2 BGB haben Sie als Eigentümer/-innen grundsätzlich zwei Wochen Zeit, um eine außerordentliche, fristlose Kündigung auszusprechen, nachdem sie von einem wichtigen Grund erfahren haben. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts, insbesondere der Notwendigkeit, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und einen Beschluss zu fassen, ist es vielen WEGs in der Praxis jedoch oft nicht möglich, diese Frist einzuhalten.

Daher gilt: Die WEG kann die außerordentliche Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist aussprechen. Diese Frist richtet sich nach der Zeit, die für die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Beschlussfassung erforderlich ist.

Wichtig: Auch wenn ein/e Insolvenzverwalter/-in den Verwaltervertrag erfüllen möchte, die WEG diesen aber kündigen will, gilt dieses Recht.

Aber: Wenn die Kündigung erst zwei Monate nach Kenntnis des wichtigen Grundes erfolgt, ist das Kündigungsrecht verwirkt. Das bedeutet, die Wohnungseigentümer/-innen haben ihren Anspruch auf Kündigung verloren.

Beschluss notwendig

Sowohl für die Abberufung eines WEG-Verwalters als auch für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Verwaltervertrags ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer/-innen erforderlich. Ist der/die Verwalter/-in bei der Beschlussfassung nicht anwesend, muss ihm/ihr der Abberufungsbeschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Der Beschluss kann auf zwei Arten gefasst werden:

• Eigentümerversammlung:
  • Hierbei wird der Beschluss im Rahmen einer ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung durch eine einfache Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Eigentümer/-innen gefasst.
• Umlaufverfahren:
  • Alternativ kann der Beschluss im Umlaufverfahren gefasst werden. Hierbei ist jedoch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer/-innen (Allstimmigkeit) erforderlich.

Schritt 3: Eine neue Hausverwaltung finden und wechseln

Nach der Beendigung des Verwaltervertrags mit der insolventen Hausverwaltung steht die Bestellung einer neuen WEG-Verwaltung an. Um einen reibungslosen und rechtssicheren Übergang zu gewährleisten, sollten Ihr Anliegen wie folgt durchgeführt werden:

1. Angebote einholen
   • Holen Sie sich mindestens drei Angebote von verschiedenen WEG-Verwaltungen ein. Bei Ralph können Sie sich jederzeit ein kostenloses Angebot einholen.
2. Transparenz und Vergleichbarkeit
   • Die Angebote sollten Ihnen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung gestellt werden, um eine gründliche Prüfung und einen Vergleich zu ermöglichen.
3. Beschlussfassung
   • Die Entscheidung für eine neue Verwaltung erfolgt in der Regel durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer/-innen in der Eigentümerversammlung.

Die Bestellung einer neuen Hausverwaltung erfordert, dass es sich hierbei um einen zertifizierten Verwalter handelt – es sei denn, die Eigentümergemeinschaft entscheidet sich für eine Eigenverwaltung. Dies ist insbesondere bei kleineren Gemeinschaften mit weniger als neun Wohneinheiten üblich, wenn ein/e Eigentümer/-in die Verwaltungsaufgaben übernimmt.

Schritt 4: Zahlungsverpflichtungen nachkommen

Wenn finanzielle Mittel erschöpft sind und ausstehende Rechnungen an Versorger, Abschlagszahlungen oder andere Zahlungen nicht beglichen wurden, wird es brenzlich für Ihre WEG. In solchen Fällen droht bei verzögerter Bestellung einer/s neuen Verwalter/-in die Einstellung der Versorgungsleistungen. Auch ein/e für den Notfall bestellte/r Verwalter/-in kann diese Situation nicht automatisch abwenden, da seine/ihre Bestellung die Vorlage detaillierter Infos zum Verwaltervertrag erfordert – und diese sind bei fehlenden/m Verwalter/-in selten verfügbar.

Sollte ein/e Insolvenzverwalter/-in bereit sein, den bestehenden Verwaltervertrag fortzuführen, ist es wichtig, dass Ihre Eigentümergemeinschaft diesen nicht entbindet. Kündigt der/die Insolvenzverwalter/-in den Vertrag jedoch, sind Sie gefordert, umgehend aktiv zu werden. Eine Handlungsoption besteht darin, den Verwaltungsbeirat oder einzelne Eigentümer/-innen durch einen entsprechenden Beschluss zu bevollmächtigen, Verhandlungen mit den Versorgern aufzunehmen. Ziel dieser Verhandlungen kann beispielsweise ein Zahlungsaufschub oder die Organisation der erforderlichen finanziellen Mittel zur Begleichung der ausstehenden Forderungen sein.

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