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Sie sind Wohnungseigentümer/-in und fragen sich, ob das Hausgeld auf die Mieter/-innen umgelegt werden kann? Grundsätzlich gibt es umlagefähige Kosten, die Sie nicht selbst tragen müssen. Wir erklären Ihnen, welche Kosten umlagefähig sind und worauf Sie achten sollten.
Kostenfaktor Hausgeld: Was ist das Hausgeld und wer muss es zahlen?
Das Hausgeld ist eine Art Nebenkosten für Wohnungseigentümer/-innen. Es dient dazu, die gemeinschaftlichen Kosten für die Pflege, Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Gebäudes zu decken. Gezahlt wird das Hausgeld jeden Monat im Voraus auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Höhe des Hausgeldes hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe der Immobilie, dem Alter der Gebäude und der Anzahl der Wohneinheiten. Einmal im Jahr gibt es eine Hausgeldabrechnung.
Die Hausgeldabrechnung
Die jährliche Hausgeldabrechnung wird von der Hausverwaltung erstellt und gibt Auskunft über alle finanziellen Vorgänge in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Am Ende des Jahres wird abgerechnet, ob mehr oder weniger Geld ausgegeben wurde als geplant. Sie zeigt also detailliert, welche Einnahmen durch Zahlungen des Hausgeldes erzielt wurden. Zudem wird die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage dargestellt. Am Ende der Hausgeldabrechnung wird ermittelt, ob die Eigentümer/-innen Geld zurückbekommen oder nachzahlen müssen.
Hausgeld auf Mieter/-innen umlegen: Die rechtlichen Grundlagen für umlagefähiges Hausgeld
Wenn es für Sie als Wohnungseigentümer-/innen darum geht, das Hausgeld auf die Mieter/-innen umzulegen, müssen Sie zwei Punkte betrachten: erstens Ihre Pflicht, Hausgeld an die WEG zu zahlen, und zweitens die Möglichkeit, einen Teil des Hausgeldes an die Mieter/-innen weiterzureichen, sofern Sie Ihr Eigentum vermietet haben.
Das Hausgeld: Die rechtlichen Grundlagen für Wohnungseigentümer/-innen
Als Wohnungseigentümer/-in sind Sie gemäß § 16 Absatz. 2 S. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dazu verpflichtet, sich gemäß Ihrer Eigentümeranteile an den Kosten der WEG zu beteiligen. Erhalten Sie die wichtigsten Infos zu diesem Thema in unserem Artikel über Hausgeld.
Die rechtlichen Grundlagen für umlagefähiges Hausgeld
Gemäß § 556 BGB dürfen Vermieter/-innen und Mieter/-innen vereinbaren, dass letztere die Betriebskosten (Nebenkosten) ihrer angemieteten Wohnung tragen. Wird also eine solche Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen, darf also ein Teil des Hausgelds auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Welche Kosten des Hausgeldes sind umlagefähig?
Wie Sie § 556 BGB entnehmen können, gibt es eine wichtige Voraussetzung dafür, dass bestimmte Kosten des Hausgeldes umlagefähig sind: Sie müssen regelmäßig entstehen. In diesem Fall können Sie das Hausgeld auf Mieter umlegen. Es gibt jedoch auch Kosten, die regelmäßig entstehen und trotzdem nicht umlagefähig bzw. strittig sind, wie zum Beispiel die Beseitigung von Graffiti.
Hausgeld auf Mieter umlegen: Mietvertrag, Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung beachten
Welche Kosten tatsächlich umgelegt werden können, regelt in erster Linie der Mietvertrag zwischen Vermieter/-innen und Mieter/-innen.
Nur die Ausgaben, die explizit im Mietvertrag aufgeführt sind, dürfen Sie auf die Mieter umlegen. Hier gibt es meist auch einen Verweis auf die jeweils aktuell gültige Fassung der Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung. Die Betriebskostenverordnung wird als Richtlinie herangezogen, um zu bestimmen, welche Teile grundsätzlich umlagefähig sind. So finden sich in vielen Mietverträgen Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Nebenkosten nach § 2 Betriebskostenverordnung“.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche in der Verordnung genannten Kosten automatisch auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden dürfen. Vielmehr müssen stets diese Kosten im Mietvertrag konkret benannt sein. Wenn Sie unsicher sind, ob und welche Kosten des Hausgeldes umlagefähig sind, lohnt sich aber immer der Blick in die Betriebskostenverordnung und Heizkostenverordnung.
Insbesondere sind folgende regelmäßig anfallenden Ausgaben auf die Mieter/-innen umlegbar:
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, zum Beispiel Grundsteuer
- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Haus- und Grundstücksentwässerung
- Kosten für die zentrale Heizungsanlagen
- Kosten für die zentrale Warmwasserversorgungsanlagen
- Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
- Kosten am Personen- und Lastenaufzug
- Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten für die Gartenpflege
- Kosten für die Beleuchtung
- Kosten für die Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Kosten für den Hauswart
- Kosten für die Gemeinschafts-Antennenanlage
- Kosten für die Einrichtungen der Wäschepflege
- sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1
Insgesamt gibt es 17 umlagefähige Kostenpunkte vom Hausgeld, die problemlos auf die Mieter/-innen umgelegt werden können.
Selbst wenn die Betriebskosten-Verordnung im Mietvertrag erwähnt wird, muss sie nicht zwingend als Anhang beigefügt werden. Es reicht aus, wenn die im Vertrag genannten Kostenpositionen mit den Regelungen der Verordnung übereinstimmen. Wichtig ist jedoch, dass Sie keine pauschalen Formulierungen verwenden, sondern alle umlagefähigen Teile des Hausgeldes konkret benennen. Eine Formulierung wie „Der/die Mieter/-in trägt die Nebenkosten“ ist zu ungenau und gibt dem/der Mieter/-in keine ausreichende Klarheit darüber, welche Kosten tatsächlich auf ihn/sie zukommen."
Tipp: Auch wenn die Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten ist, kann diese trotzdem über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Welche Hausgeld-Kosten können nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?
Es sind jedoch nicht alle Kosten umlagefähig, die Teil des Hausgeldes sind. Bestimmte Posten können also nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Dabei handelt es sich um Ausgaben, die zwar im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, jedoch nicht direkt mit der Bewirtschaftung der Wohnung durch den Mieter verbunden sind.
Hierzu zählen zum Beispiel die Instandhaltungsrücklage, die für größere Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen angespart werden sollen. Diese Posten werden in der Regel separat von den Eigentümer/-innen auf einem gemeinschaftlichen Konto angelegt.
Auch Instandsetzungs- und Sanierungskosten wie Malerarbeiten oder Dachreparaturen können nicht direkt in die umlagefähigen Kosten mit eingerechnet werden. Hinzu kommen Verwaltungskosten wie Kontogebühren für das WEG-Konto sowie Kosten für die Hausverwaltung. Sie müssen ebenfalls von den Eigentümer/-innen gesondert getragen und abgerechnet werden. Hierbei ist es wichtig, dass entsprechende Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst werden und eine klare Regelung getroffen wird, wie diese Kosten verteilt werden sollen.
Merke: Das umlagefähige Hausgeld mit sämtlichen Kostenpunkten ist im Betriebskostenkatalog des §2 BetrKV festgehalten.
Sonderumlagen auf Mieterinnen und Mieter umlegen?
Sonderumlagen sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Diese zusätzliche Kostenart dient dazu, Maßnahmen wie umfangreiche Sanierungsarbeiten oder den Kauf neuer gemeinschaftlicher Anlagen zu finanzieren. In der Regel entstehen diese Kosten auch, wenn unvorhergesehene oder besonders kostspielige Maßnahmen entstehen.
Müssen Sie als Eigentümer/-innen größere Ausgaben tätigen, die nicht durch das reguläre Hausgeld gedeckt werden können, dürfen Sie eine Sonderumlage erheben. Die Entscheidung über eine Sonderumlage wird in der Regel in Ihrer WEG-Eigentümerversammlung getroffen. Dabei müssen Sie einen Beschluss fassen, der die Höhe der Sonderumlage und die Verwendung der Gelder festlegt. Die Grundlage für die Berechnung der Sonderumlage bildet ein detaillierter Kostenplan.
In diesen Fällen wird meist eine Sonderumlage beschlossen:
- Es ist nicht genug Geld auf dem Hausgeld-Konto, da der Wirtschaftsplan zu knapp berechnet ist
- Es stehen größere Anschaffungen für die Immobilie an, aber die Instandhaltungsrücklage reicht dafür nicht aus
- Miteigentümer/-innen haben das Hausgeld nicht gezahlt. Die Sonderumlage dient dann ein Ausgleich für diese Hausgeldausfälle
Was tun, wenn die Kosten für Sonderumlage zu hoch sind?
Eine Sonderumlage kann für einzelne Eigentümer/-innen eine finanzielle Herausforderung darstellen. Sollte ein/e Eigentümer/-in trotz aller Bemühungen nicht in der Lage sein, seinen oder ihren Teil an der Sonderumlage zu zahlen, können mitunter rechtliche Konsequenzen drohen. Um dies zu vermeiden, ist es ratsam, frühzeitig eine Lösung zu suchen. Durch offene Gespräche und eine gewisse Flexibilität können sicherlich Lösungen gefunden werden, die allen gerecht werden. Um die Wohnungseigentümergemeinschaft zusammenzuhalten, ist es wichtig, auf individuelle Situationen einzugehen.
In besonders schweren Fällen kann es notwendig sein, die Eigentumsverhältnisse zu klären, sprich die Wohneinheit zu verkaufen, um der Zahlung nachzukommen. Dies sollte jedoch immer als letztes Mittel betrachtet werden.
Hausgeld bei Leerstand: Was gilt?
Auch wenn eine Eigentumswohnung leer steht, muss der/die Eigentümer/-in weiterhin das Hausgeld zahlen. Dies gilt unabhängig vom Zustand der Eigentumswohnung. Allerdings kann es bei der Jahresabrechnung zu Rückzahlungen kommen, sofern bestimmte Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden.
Hausgeld bei Neubau oft niedriger
In den ersten Jahren nach der Fertigstellung einer neuen Wohnung fällt das Hausgeld von Neubau in der Regel geringer aus. Dies liegt daran, dass in dieser Phase meist keine größeren Kosten für die Instandhaltung anfallen. Bauliche Mängel werden in der Gewährleistungszeit durch den Bauträger behoben und die Bausubstanz ist noch sehr neu. Allerdings können sich die Kosten im Laufe der Jahre erhöhen, wenn die ersten größeren Maßnahmen zur Instandhaltung anstehen.
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Hausgeld steuerlich absetzen
Als Vermieter/-in einer Wohnung können Sie einen Teil Ihres Hausgeldes von der Steuer absetzen. Kosten, die Sie selbst tragen und nicht auf Ihre Mieter/-innen umlegen, gelten als Werbungskosten. Allerdings sind nur bereits ausgegebene Beträge absetzbar. Das bedeutet, dass Sie Ihre Instandhaltungsrücklage erst dann geltend machen können, wenn der Hausverwalter sie tatsächlich verwendet hat.
Hausgeld umlagefähig: Wie hoch ist das Hausgeld?
Die umlagefähigen Kostenpunkte kennen Sie bereits, aber wie viel Hausgeld tragen die Mieter/-innen eigentlich konkret? In der Regel lässt sich sagen, dass etwa 60 Prozent des Hausgeldes aus umlagefähigen Kosten besteht, die Sie auf die Mieterinnen und Mieter umlegen dürfen.
Dies kann aber je nach Wohnungseigentümergemeinschaft deutlich schwanken, wie die folgenden zwei Beispiele verdeutlichen:
· Ist die Immobilie gut isoliert, spart der Vermieter/-innen Geld und die Kosten sinken.
· Muss die Immobilie bald saniert werden, kann das Hausgeld steigen, da die Eigentümer/-innen gerade Instandhaltungsrücklagen ansparen.
Fazit Hausgeld umlegen: Das müssen Sie wissen
Das Hausgeld ermöglicht es Vermieter/-innen, bestimmte Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen, auf die Mieter/-innen umzulegen. Zu diesen Ausgaben zählen beispielsweise Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder Hausmeisterservice. Durch diese Verteilung der Posten trägt jede:r Bewohner/-in einen gerechten Anteil.
Für Vermieter/-innen ist es wichtig, die Abrechnung des Hausgeldes transparent und korrekt durchzuführen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und das Vertrauen der Mieter/-innen zu stärken. Mieter/-innen wiederum profitieren von einer übersichtlichen Darstellung der Nebenkosten, die ihnen hilft, ihre monatlichen Ausgaben besser zu planen.
Alle umlagefähigen Kosten im Blick behalten – Ralph hilft Ihnen dabei
Es ist ratsam, als Wohnungseigentümergemeinschaft das Hausgeld stets im Blick zu behalten und sich über die enthaltenen Kosten im Klaren zu sein. Eine transparente Kommunikation und eine gute Hausverwaltung können dabei hilfreich sein – auch, um eventuelle Unstimmigkeiten zu vermeiden und eine harmonische Eigentümergemeinschaft zu führen.
Im Vergleich zu klassischen Hausverwaltungen nutzen wir bei Ralph moderne Software und digitale Plattformen, um administrative Aufgaben zu automatisieren und zu vereinfachen. Dadurch wird der Verwaltungsprozess rund um das Hausgeld schneller und effizienter. Wir legen zudem großen Wert auf unseren Kundenservice und bieten Lösungen, die auf die Bedürfnisse von Wohnungseigentümer/-innen zugeschnitten sind. Informieren Sie sich gerne über unsere Hausverwaltung Kosten, um mehr über uns zu erfahren.
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