Als Eigentümer/-in oder Miteigentümer/in einer Wohnung fallen monatlich bestimmte Aufwendungen an, die als Hausgeld bezeichnet werden. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, können Sie einen Teil dieser Kosten an ihre Mieter/-innen umlegen.

Doch hier ist Vorsicht angebracht. Hat sich eine WEG vorgenommen, beim Hausgeld Kosten zu sparen, muss dies gut durchdacht sein. Wichtig hierbei ist, nicht nur kurzfristig, sondern vor allem auch langfristig zu denken. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Höhe des Hausgeldes berechnen, welche Kosten auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können und was Sie rund um das Thema Hausgeld wissen sollten, und wo Sie mitunter Kosten sparen können.

Definition: Was ist das Hausgeld?

Als Hausgeld bezeichnet man einen Betrag, den jede/r Wohnungseigentümer/-in an die WEG – in der Regel vertreten durch die Hausverwaltung – am Jahresende zahlt, um die gängigsten Kosten für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Instandsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken. Dies ergibt sich aus § 16 Absatz 2 im WEG-Gesetz.

Der Begriff „Hausgeld“ hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch einer WEG etabliert, der Gesetzgeber verwendet diesen jedoch nicht – vielmehr ist im WEG-Gesetz von Lasten und Kosten die Rede.

Auch wir das Hausgeld oft mit dem Wohngeld verwechselt, dabei handelt es sich hierbei um zwei  unterschiedliche Begriffe. Das Wohngeld ist eine staatliche Leistung, die einkommensschwachen Mieter/-innen bei der Finanzierung ihrer Wohnkosten helfen soll. Es ist im Wohngeldgesetz geregelt. Das Hausgeld für eine Eigentumswohnung hingegen bezieht sich auf die Kosten, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfallen. Es dient zur Finanzierung gemeinschaftlicher Ausgaben. Die rechtliche Grundlage für das Hausgeld findet sich wie erwähnt im Wohnungseigentumsgesetz.

Was gehört zum Hausgeld?

Die einzelnen Posten, die das Hausgeld umfassen, können je nach Größe und Ausstattung der Immobilie(n) unterschiedlich sein. Beispielhaft lassen sich jedoch die folgenden Kostenpunkte für das Hausgeld nennen:

• Versicherungsbeiträge (etwa Gebäude- und Haftpflichtversicherung)
• Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage
• Wasserversorgung und Wasserentsorgung
• Heizung und Warmwasser
• Müllabfuhr
• Hausreinigung
• Stromkosten für die Gemeinschaftsanlage
• Schornsteinreinigung
• Pflegekosten der Außenanlage
• Kosten für Aufzugsanlage, Hausmeister und für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen.

Die erwähnten Kosten dürften Sie grundsätzlich auf die Mieter/-innen umlegen. Welche Kosten letztendlich umgelegt werden können, hängt von den Vereinbarungen in der Teilungserklärung und dem Mietvertrag ab.

Daneben gibt es noch Ausgaben, die nicht auf die Mieter/-innen umgelegt werden können, wie Instandhaltungsrücklage, bestimmte Versicherungen, Kontogebühren oder die Kosten der Hausverwaltung. Diese sind von besonderem Interesse für Eigentümer/-innen, wenn es darum geht, beim Hausgeld zu sparen. 

Was bedeutet die Verpflichtung der Wohnungseigentümer/-innen nach § 16 Abs. 2 WEG?

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Eigentümer/-innen verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dabei ist der Anteil anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu bestimmen.

Die Höhe des Hausgeldes: Wie wird das Hausgeld berechnet?

Die Höhe des Hausgeldes wird aus den Kostenpositionen berechnet, die durch die Eigentümer/-innen getragen werden müssen. Jede/r Eigentümer/-in muss ihren/seinen Anteil entsprechend des jeweiligen Miteigentumsanteils tragen.

Wie viel Hausgeld Sie monatlich zahlen müssen, hängt von vielen Faktoren ab. Diese können je nach Immobilie deutlich variieren. Ein wichtiger Faktor ist das Alter des Gebäudes. Bei neuen Wohnungen sind die Instandhaltungskosten noch gering, bei älteren Gebäuden fallen höhere Beträge an.

Auch die Ausstattung der Wohnanlage spielt eine Rolle. Gebäude mit besonderen Ausstattungen wie Fahrstuhl oder Tiefgarage sowie ältere Häuser mit erhöhtem Sanierungsbedarf verursachen in der Regel höhere laufende Kosten. Auch die Größe der Wohnung und die spezifischen Leistungen der Hausverwaltung beeinflussen die Höhe des Hausgeldes. Allerdings können die tatsächlichen Kosten deutlich davon abweichen. Durchschnittlich liegen die monatlichen Kosten bei 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zu einer Mietwohnung fallen bei einer Eigentumswohnung in der Regel 20 bis 30% höhere monatliche Kosten an Hausgeld an.

Die Hausgeldabrechnung

Jedes Jahr erhalten Wohnungseigentümer/-innen eine Hausgeldabrechnung. Diese ist vergleichbar mit einer Nebenkostenabrechnung für Mieter/-innen Die Abrechnung zeigt, welche Kosten für das gesamte Gebäude angefallen sind und wie diese auf die einzelnen Eigentümer/-innen umgelegt wurden. So können Sie nachvollziehen, wofür ihr Hausgeld verwendet wurde und ob sie noch etwas nachzahlen oder eine Rückzahlung erhalten.

Welche Regelungsbefugnis haben die Eigentümer/-innen?

Der Gesetzgeber hat den Eigentümer/-innen die mehrheitliche Beschlussfassung zu Fragen der Fälligkeit, Verzugsfolgen wie Zinsen und sonstigen Nebenleistungen eingeräumt. Diese Regelungsbefugnis bezieht sich insbesondere auf Verzugszinsregelungen, Fälligkeitsregelungen, pauschalierte Vertragsstrafen und eine Umzugskostenpauschale. Ab 2007 wurde auch die umstrittene Pauschale für die Nichtteilnahme am Lastschriftverkehr als besonderer Verwaltungsaufwand gesetzlich geregelt.

Hausgeld und Leerstand: Wa müssen Sie beachten?

Auch bei Leerstand einer Eigentumswohnung bleibt die Pflicht zur Zahlung des Hausgeldes bestehen. Rückzahlungen oder Nachzahlungen erfolgen gemäß der Jahresabrechnung und betreffen den/die Eigentümer/-in zum Zeitpunkt der Beschlussfassung. Bei einem Verkauf kann es daher zu einer Über- oder Unterzahlung kommen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte der Umgang mit dem Hausgeld im Kaufvertrag klar geregelt werden.

Wann und wie müssen Sie Hausgeld zahlen?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wann das Hausgeld gezahlt werden muss. Stattdessen legt der vorgelegte Einzelwirtschaftsplan mit den festgelegten monatlichen Vorauszahlungen die Grundlage für die Hausgeldvorauszahlungen. Der Gesamtwirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gesamtobjektes für das vorgesehene Wirtschaftsjahr. Die Kostenbeteiligung der Wohnungseigentümer/-innen wird über den Verteilungsschlüssel im Einzelwirtschaftsplan angegeben.

Der Beschlusswortlaut muss sich auf die Einzelwirtschaftspläne beziehen und eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert eine angemessene Aufrundung auf der Ausgabenseite und eine Kalkulation mit ausreichender Sicherheit. Es muss auch die Beitragsleistung zur Erhaltungsrücklage ausgewiesen werden. Wenn der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll, muss dies ausdrücklich beschlossen werden.

Was passiert, wenn ein/e Eigentümer/-in kein Hausgeld zahlt?

Die Einforderung von ausstehenden Hausgeldzahlungen ist eine der Aufgaben der Verwaltung. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist sie dazu berechtigt, im Namen der WEG Forderungen geltend zu machen. Kommt ein/e Eigentümer/-in seiner Zahlungspflicht nicht nach, kann die Verwaltung zunächst außergerichtlich versuchen, das ausstehende Geld einzufordern. Ist dies erfolglos, können rechtliche Schritte eingeleitet werden. Die Grundlage für die Forderungsdurchsetzung bildet entweder die Verwalterbestellung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung.

Ein/e Wohnungseigentümer/-in hat kein Recht, Hausgeldabschlagszahlungen zurückzubehalten, selbst wenn die Person glaubt, dass sie am Ende des Wirtschaftsjahres ein Guthaben erwarten kann. Es ist daher zu empfehlen, ausdrücklich zu beschließen, dass der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll.

Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: Achtung Verwechslungsgefahr

Der Wirtschaftsplan Ihrer WEG stellt eine Prognose der erwarteten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr dar. Auf Basis dieses Plans wird das monatliche Hausgeld festgelegt. Die Jahresabrechnung hingegen ist eine exakte Darstellung der tatsächlich angefallenen Kosten und Einnahmen des vergangenen Jahres. Sie dient dazu, die Abweichungen zum Wirtschaftsplan aufzuzeigen und festzustellen, ob die Eigentümer/-innen Nachzahlungen leisten oder Rückzahlungen erhalten müssen.

Hausgeld steuerlich absetzen: So geht's

Gute Nachricht für Vermieter/-innen: Teile des Hausgeldes können steuerlich geltend gemacht werden. Kosten, die Sie als Vermieter/-innen selbst tragen und nicht an die Mieter/-innen weitergeben, können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings gibt es eine wichtige Einschränkung: Nur tatsächlich ausgegebene Beträge sind absetzbar. Das bedeutet, dass beispielsweise eine Instandhaltungsrücklage erst dann von der Steuer abgesetzt werden kann, wenn das Geld tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen verwendet wurde.

Die steuerliche Absetzbarkeit des Hausgeldes hängt von der Nutzung der Eigentumswohnung ab. Bei selbstgenutzten Wohnungen können 20% der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen als Sonderausgaben geltend gemacht werden.

6 Tipps zur Reduzierung der Kosten beim Hausgeld

Sie möchten die Höhe des Hausgeldes senken und sparen? Hier sind unsere besten Tipps zur Einsparung von Kosten beim Hausgeld:

1. Wechsel zu einer neuen Hausverwaltung

Da die Auslagen für die Hausverwaltung nicht auf die Mieter/-innen umgelegt werden können, müssen Sie die vollen Kosten tragen. Hier können Sie den größten Teil des Hausgeldes einsparen, wenn Sie dabei clever vorgehen. 

Doch nicht immer ist die billigste Hausverwaltung eine, auf die Sie sich zu 100 % verlassen können. Überlegen Sie als WEG, inwiefern Sie die Dienste der Verwaltung einschränken können, um Geld zu sparen und dennoch keine Einbußen bei der Qualität des Services zu haben. 

Die Ralph Management GmbH ist hauptsächlich digital tätig, aber selbstverständlich auch vor Ort für Sie da. Das hat den Vorteil, dass sehr viele Leistungen bequem, schnell und kostengünstig online erledigt werden können. Ralph bietet unter anderem eine detaillierte Übersicht aller Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft online an, die Sie jederzeit einsehen können. Schon ab 19,99 Euro netto pro Monat haben Sie eine preiswerte, aber professionelle Hausverwaltung an Ihrer Seite, auf die Sie sich verlassen können. 

Gerne helfen wir Ihnen dabei, Ihre Hausverwaltung zu wechseln. Hinterlassen Sie uns eine Nachricht und wir melden uns bei Ihnen, um genaueres zu besprechen. 100% der Anfragen beantworten wir persönlich.

2. Systematisches Einholen von Angeboten bei der Beauftragung von Handwerker/-innen

Es kommt vor, dass WEGs Handwerker/-innen beauftragen, weil sie sie entweder persönlich kennen, sie bereits seit vielen Jahren nutzen oder die Zeit fehlt, Angebote für alle Tätigkeiten zu vergleichen. Doch dies kann höhere Kosten bedeuten. 

Um beim Hausgeld zu sparen, sollten WEGs dringend mehrere Angebote, bei größeren Sanierungen wenn irgendwie möglich sogar mehr als drei, vergleichen. Unter Umständen wird Ihr Haus- und Hofhandwerker seine Forderung demnach reduzieren. Sollten Sie blind den Angeboten bestimmter Firmen folgen, laufen Sie Gefahr, zu viel zu bezahlen und einen großen Kostenfaktor zu erzeugen. 

3. Anbietervergleich für den Bezug von Hausstrom und Heizungskosten

Ein Stromanbieterwechsel oder der Einkauf bei einem anderen Unternehmen, was Nebenkosten wie Öl, Gas oder Wasser betrifft, kann sich enorm lohnen, um beim Hausgeld zu sparen. Manchmal genügt es bereits, den Wunsch zu äußern, den Vertrag zu kündigen, um bessere Konditionen zu erhalten. Gern prüfen wir bei unseren Liegenschaften automatisch, ob wir Optimierungspotenzial bei den Nebenkosten und Betriebskosten sehen. 

4. Prüfung der Versicherungspolicen durch eine/n externe/n Makler/-in

Es kann sich lohnen, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossenen Versicherungen von Zeit zu Zeit zu prüfen. Ebenso ein Zusammenlegen der Versicherungen von den einzelnen Eigentümer/-innen und der Gemeinschaft könnte zu geringeren Beiträgen führen, auch wenn sie unabhängig voneinander sind. Kontaktieren Sie zwei oder drei Versicherungsanbieter und lassen Sie sich ein Angebot vorlegen, oder lassen Sie sich kostenlos von einem externen Spezialisten beraten.

5. Hausmeister/-in statt externer Handwerksfirmen

Es kann sich lohnen, eine/n Hausmeister/-in durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen, der kleinere Reparaturen, Arbeiten wie Gartenpflege, den Winterdienst und/oder die Reinigung übernimmt. Wenn Ihr/e Hausmeister/-in ein gewisses handwerkliches Geschick mitbringt und in Ihrem Objekt einige Kleinigkeiten anfallen, sparen Sie schnell größere Beträge beim Hausgeld, indem Sie gewisse Reparaturen nicht teuer bezahlen - ein nicht zu unterschätzender Kostenfaktor von Eigentumswohnungen.

6. Überprüfung der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist üblicherweise ein wesentlicher Kostenpunkt bei der Höhe des Hausgelds. Sie dient dazu, größere Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum bezahlen zu können, wie eine Fassadenrenovierung, ein neuer Aufzug usw. 

Doch auch wenn es ein großer Kostenpunkt ist, sollte hier vorsichtig vorgegangen werden, wenn Sie daran denken, diese Zahlungen zu kürzen. Es kommt auf das Alter der Immobilie an, wie viel angespart werden sollte. Je älter das Haus, desto mehr sollte in der Regel  zurückgelegt werden. Eine kompetente Verwaltung analysiert die Höhe der Instandhaltungsrücklage basierend auf dem langfristigen Instandhaltungsplan.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage: Alles, was Sie wissen sollten

Eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung) ist eine Geldreserve, die von der Eigentümergemeinschaft gebildet wird, um zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren. Es ist nicht notwendig, eine Rücklage zu bilden, solange kein/e Eigentümer/-innen dies fordert. Wenn jedoch ein/e Eigentümer/-in dies verlangt, muss eine Rücklage eingerichtet werden und die Höhe und der Zweck müssen mehrheitlich beschlossen werden.

Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Allgemeine Ausgaben und Kosten der Gemeinschaft dürfen nicht aus der Rücklage bezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine ordnungsgemäße Grund- und Reservevorhaltung an Rückstellungsbeträgen verbleibt, ist ein Rückgriff zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen möglich.

Die Höhe und Zuführungen der Erhaltungsrücklage

Es gibt keine gesetzliche Vorgabe zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage sollte jedoch angemessen sein und es gibt verschiedene Formeln, um eine angemessene Höhe zu berechnen. Beispielsweise kann die Peters'sche Formel verwendet werden, um die Herstellungskosten je Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre Gebäudelaufzeit zu teilen.

Eine andere Methode besteht darin, die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus heranzuziehen, wonach 7 Euro pro Quadratmeter bis 11 Euro pro Quadratmeter pro Jahr (je nach Baualter) und 68 Euro pro Jahr für Garagenstellplätze gebildet werden sollen. Im Streitfall entscheiden die Gerichte individuell nach technischem Zustand des Gebäudes, dessen Alter und Ausstattung und mittelfristigem Instandsetzungsbedarf.

Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind Teil der monatlichen Hausgeldvoraus- schüsse. In der Jahresabrechnung müssen sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen auf die Rückstellung ausgewiesen werden. Erstere als Einnahmen, letztere als gesonderte Angabe. Seit dem 01.12.2020 sind nur noch die "kupierten" Angaben im Vermögensbericht notwendig. Wenn ein/e Wohnungseigentümer/-in ausscheidet, kann er oder sie keinen Einzahlungsanteil aus der Rückstellung verlangen. Für eine/n gewerbliche/n Eigentümer/-in gelten die eingezahlten Rückstellungsbeträge erst mit Verbrauch der Rücklage als Betriebsausgaben im steuerlichen Sinne.

Kennen Sie schon Ralph?

Nun stellen wir Ihnen gern noch Ralph vor, eine innovative Lösung für die Verwaltung Ihrer WEG. Ralph ist eine hochmoderne Hausverwaltung aus Berlin: Ralph kombiniert Software mit Erfahrung. Wir automatisieren viele der sich wiederholenden Prozesse einer Hausverwaltung mit unserer eigens entwickelten Software. Damit können wir unseren erfahrenen Verwalter/-innen den Rücken freihalten, damit sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können und mehr Zeit für die Kunden haben. Unsere Stärke ist es, diverse Themen proaktiv gleichzeitig voranzutreiben und auch komplexe Sanierungen zu managen. 

Sie haben Interesse? Dann besuchen Sie unsere Informationsseite Hausverwaltung Kosten und zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um jetzt ein Gespräch zu vereinbaren. Unser Team steht Ihnen gerne zur Verfügung und freut sich darauf, Ihnen weiterzuhelfen.