Die Gemeinschaftsordnung: Was Eigentümer/-innen und Mieter/-innen wissen sollten

Was ist die Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung (kurz Gemo) ist ein fundamentaler Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts. Sie bildet das Herzstück der Teilungserklärung, die gesetzlich vorgeschrieben ist und die eigentumsrechtlichen Aspekte einer Wohnanlage regelt.

Die Gemeinschaftsordnung wird notariell beglaubigt und im Grundbuch hinterlegt. Sowohl Eigentümer/-innen als auch potenzielle Käufer/-innen haben die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung einzusehen und sich über die spezifischen Regelungen zu informieren.

Der Kernzweck der Gemeinschaftsordnung besteht darin, die Beziehungen zwischen den Eigentümer/-innen unter Berücksichtigung der individuellen Besonderheiten der Wohnanlage zu strukturieren. Die Eigentümer/-innen selbst haben die Möglichkeit, diese Gemeinschaftsordnung zu gestalten und dabei in gewissem Maße von den gesetzlichen Vorgaben des WEG-Gesetzes (Wohnungseigentumsgesetzes) abzuweichen.

Die Grenzen der Gemeinschaftsordnung

Bestimmte gesetzliche Bestimmungen können bei der Gestaltung der Gemeinschaftsordnung nicht umgangen werden. Diese "unabdingbaren Regelungen" der Gemeinschaftsordnung dienen dazu, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnanlage sicherzustellen.

Zum Beispiel kann kein/e Eigentümer/-in die Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft fordern, es sei denn, das Gebäude ist erheblich beschädigt und muss nicht wiederaufgebaut werden (§ 11 Abs. 1 WEG). Ebenso darf die Bestellung eines/r Verwalter/-in nicht ausgeschlossen und dessen Befugnisse nicht übermäßig eingeschränkt werden (§ 20 Abs. 2 WEG).

Die Gemeinschaftsordnung stellt somit ein ausgewogenes Regelwerk dar, das die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt und gleichzeitig den gesetzlichen Rahmen respektiert.

Inhalt und Bedeutung der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung für Wohnungseigentümergemeinschaften regelt die Nutzung des gemeinschaftlichen und individuellen Eigentums sowie die Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümer/-innen.

Kernaspekte der Gemeinschaftsordnung

1. Anpassung an die WEG: Jede Gemeinschaftsordnung wird individuell auf die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zugeschnitten.
2. Konkretisierung des WEG: Die Gemeinschaftsordnung präzisiert die Bestimmungen aus den Abschnitten 2 und 3 des Wohnungseigentumsgesetzes, die sich mit der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung befassen.

Typische Regelungsbereiche der Gemeinschaftsordnung

• Abstimmungsmodalitäten: Festlegung des Stimmrechts in Eigentümerversammlungen, z.B. nach Kopfprinzip oder Eigentumsanteilen.
• Tierhaltung: Bestimmungen zur Erlaubnis oder zum Verbot bestimmter Haustiere.
• Lärmschutz: Regelungen zu Ruhezeiten und Musikausübung.
• Gewerbliche Nutzung: Vorgaben zur beruflichen Tätigkeit in der Wohnung.
• Verwaltungsstruktur: Einrichtung eines Verwaltungsbeirats zur Unterstützung des Verwalters.
• Eigentumsübertragung: Zustimmungserfordernisse bei Verkauf von Wohnungen.
• Instandhaltung: Verfahren und Finanzierung von Reparaturen und Renovierungen.
• Sanktionen: Bedingungen für den möglichen Entzug des Wohnungseigentums.

Wer erstellt die Gemeinschaftsordnung?

Die Erstellung der Gemeinschaftsordnung kann auf verschiedene Weisen erfolgen, abhängig von der spezifischen Situation der Immobilie.

Durch die Grundstückseigentümer/-innen

• Bei Neubauprojekten oder Umwandlungen kann der/die ursprüngliche Eigentümer/-innen die Gemeinschaftsordnung zusammen mit der Teilungserklärung festlegen.
• Häufig übernimmt diese Aufgabe der/die Bauträger/-in bei neu errichteten Wohnanlagen.

Durch die Wohnungseigentümer/-innen

• Wenn die Teilungserklärung bereits vorliegt, können die Wohnungseigentümer/-innen gemeinsam eine Gemeinschaftsordnung erstellen oder eine bestehende ändern.
• Dies erfordert die einstimmige, notariell beglaubigte Zustimmung aller Wohnungseigentümer/-innen.

Wichtige Aspekte bei der Erstellung der Gemeinschaftsordnung

• Einstimmigkeit: Sowohl bei der Erstfestlegung als auch bei nachträglichen Änderungen ist die Zustimmung aller Eigentümer/-innen erforderlich.
• Zustimmung von Kreditgebern: Falls Wohnungen noch nicht vollständig abbezahlt sind, muss auch das Einverständnis der finanzierenden Banken eingeholt werden.
• Formelle Anforderungen: Nach Erhalt aller notwendigen Zustimmungen erfolgt die offizielle Eintragung und Hinterlegung der Gemeinschaftsordnung beim zuständigen Grundbuchamt.

Die Erstellung einer Gemeinschaftsordnung ist somit ein sorgfältig abgestimmter Prozess, der die Interessen aller beteiligten Parteien berücksichtigt und rechtlich abgesichert ist.

Änderung an der Gemeinschaftsordnung vornehmen: Wie geht das?

Die Gemeinschaftsordnung ist bindend für alle Wohnungseigentümer/-innen, weshalb Änderungen gewissen Vorschriften unterliegen. Aufgrund ihrer bindenden Natur für sämtliche Eigentümer/-innen sind die Hürden für eine Änderung recht hoch. Um die Gemeinschaftsordnung zu ändern, müssen folgende Schritte und Voraussetzungen erfüllt werden:

Erforderliche Schritte, um die Gemeinschaftsordnung zu ändern

1. Einholung des Konsenses: Es braucht das Einverständnis aller Eigentümer/-innen. Zusätzlich müssen potenzielle Kreditgeber ihre Zustimmung erteilen.
2. Notarielle Beglaubigung: Jede Zustimmung bedarf einer notariellen Beglaubigung, um ihre Rechtsgültigkeit zu gewährleisten.
3. Grundbuchamt: Ein detaillierter Antrag auf Bewilligung und Eintragung muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, begleitet von den beglaubigten Zustimmungen.
4. Klarheit und Formulierungen: Hier ist Präzision gefragt. Alle modifizierten Beschlüsse müssen eindeutig und klar formuliert sein. Vorsicht bei unklaren Formulierungen! Ungenau definierte Beschlüsse könnten für nichtig erklärt werden.

Was besagt die Öffnungsklausel der Gemeinschaftsordnung?

Normalerweise gilt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Was einmal beschlossen wurde, kann nur durch einen erneuten Beschluss der Eigentümer/-innen geändert werden. Um flexibler zu sein, gibt es die sogenannte Öffnungsklausel.

Diese Klausel erlaubt es, bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss zu ändern, anstatt durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer/-innen. So können auch nachträglich neue Regelungen getroffen oder bestehende angepasst werden, selbst wenn diese von den gesetzlichen Vorgaben abweichen.

Nachträgliche Einführung einer Öffnungsklausel

Falls die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung keine Öffnungsklausel enthält, kann diese nachträglich durch einen einstimmigen Beschluss aller Eigentümer/-innen eingeführt und im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Grundbucheintragung ist die Klausel gegenüber neuen Eigentümer/-innen unwirksam.

Wichtig: Die Öffnungsklausel muss klar und eindeutig formuliert sein.

Wirkung gegenüber neuen Eigentümer/-innen

Wenn jemand eine Wohnung in einer WEG erwirbt (z.B. durch Kauf oder Zwangsversteigerung), gelten auch die Regelungen, die per Mehrheitsbeschluss aufgrund einer Öffnungsklausel getroffen wurden, für den/die neue/n Eigentümer/-in.

Dies ist möglich, weil der/die Käufer/-in vor dem Erwerb die Gemeinschaftsordnung und die Beschlusssammlung einsehen und sich so über die bestehenden Regelungen informieren kann. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in § 10 Abs. 4 WEG.

Teilungserklärung vs. Gemeinschaftsordnung: Was ist der Unterschied?

Die Teilungserklärung, gesetzlich verankert in § 8 WEG, ist ein Dokument für die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Eigentumsanteile. Sie kommt insbesondere zum Einsatz, wenn ein Mehrfamilienhaus in separate Etagenwohnungen untergliedert wird. Ihr Hauptzweck besteht darin, eine präzise Beschreibung der einzelnen Wohneinheiten sowie umfassende Gebäudepläne bereitzustellen. Wichtig ist hier die eindeutige Zuordnung spezifischer Räumlichkeiten zu den jeweiligen Wohnungseigentümer/-innen.

Im Gegensatz dazu ist die Gemeinschaftsordnung ein optionales Instrument, das nicht explizit im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt ist. Sie kann als eine Art "Hausordnung plus" verstanden werden, die das Zusammenleben und Verhältnis der Wohnungseigentümer/-innen untereinander regelt. Während die Teilungserklärung rechtlich bindend ist, basiert die Gemeinschaftsordnung auf freiwilligen Vereinbarungen der Parteien.

Ein wesentlicher Unterschied liegt in der rechtlichen Wirkung: Die Teilungserklärung begründet Wohneigentum, die Gemeinschaftsordnung hingegen nicht. Zudem ist die Existenz einer Teilungserklärung Voraussetzung für eine Gemeinschaftsordnung - ohne die grundlegende Aufteilung des Eigentums gäbe es keinen Regelungsgegenstand für die Gemeinschaftsordnung.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Teilungserklärung schafft den rechtlichen Rahmen für geteiltes Wohneigentum, während die Gemeinschaftsordnung optionale Regelungen für das Zusammenleben der Eigentümer/-innen bereitstellt.

Gemeinschaftsordnung: Empfehlung für Kaufinteressent/-innen

Potenzielle Käufer/-innen sollten die Gemeinschaftsordnung vor dem Erwerb sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass die Regelungen mit ihren persönlichen Vorstellungen und Lebensumständen vereinbar sind.

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