Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum in der WEG: Was ist was?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem WEG-Mehrfamilienhaus besitzen, müssen Sie zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterscheiden. Die Unterscheidung wird vor allem dann wichtig, wenn es um Fragen der Kosten von Reparaturen und Instandhaltung geht. Denn die beiden Eigentumsarten Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum definieren, wie verschiedene Bereiche einer Immobilie genutzt, verändert und verwaltet werden dürfen.

Wohneigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Das Wohneigentumsgesetz (WEG) § 1 Abs. 5 WEG. definiert zwei zentrale Eigentumsarten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum dient einer reibungslosen Verwaltung des Mehrfamilienhauses, zur Vermeidung von Interessenskonflikten zwischen Eigentümer/-innen und sorgt somit für eine effektive Zusammenarbeit in der WEG. Die genaue Zuordnung von Räumen und Flächen zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum wird in der Teilungserklärung der Immobilie festgehalten.

Sondereigentum in Kürze

• Bezeichnet abgegrenzte und in sich geschlossene Bereiche
• Steht im Alleineigentum eines/r einzelnen Wohnungseigentümer/-in
• Beispiele: Eigentumswohnung, Einbauküche

Gemeinschaftseigentum  in Kürze

• Umfasst alle Bereiche auf dem Grundstück, die der gesamten Eigentümergemeinschaft dienen
• Die Entscheidungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft beschränkt sich nur auf das Gemeinschaftseigentum
• Wird von allen Mitglieder/-innen der WEG gemeinsam genutzt und verwaltet
• Beispiele: Treppenhaus, Dach, Garten, Außenwände, Mülltonnen

Definition: Das Gemeinschaftseigentum (mit Beispielen)

Der Gemeinschaftseigentum bezieht sich auf gesetzlich festgelegte Gemeinschaftsbereiche sowie Anlagen und Einrichtungen, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer/-innen vorgesehen sind und gemeinschaftlich verwaltet werden. Das Gemeinschaftseigentum kann nicht in Sondereigentum umgewandelt werden und unterliegt der Verantwortung der gesamten Wohneigentümergemeinschaft.

Im Unterschied zum Sondereigentum hat diese Regel die Konsequenz, dass die Eigentümer/-innen keine eigenständigen Änderungen an den Bestandteilen des Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen. Über die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet immer die Wohneigentümergemeinschaft.

Beispiele für Gemeinschaftseigentum:

• Aufzug
• Balkone und Balkongeländer
• Dach
• Dunstabzüge
• Fassade inkl. Außenputz
• Fenster
• Flure
• Fundament
• Garten (z. B. Rasen, Bäume, Beete)
• Gas- und Wasserzähler
• Geländer
• Haustüren
• Hof
• Kamine
• Keller
• Kellerfenster
• Leitungen (z. B. Gas, Wasser, Elektrik, TV, Telefon) außerhalb des Sondereigentums
• Mülltonnen
• Wege (Pflastersteine, Schotter usw.)
• Treppen bzw. Treppenhaus
• Tragende Mauern (auch tragende Mauern des Sondereigentums)
• Tragende Innenwände
• Versorgungsleitungen (Rohre, Kabel) im Gemeinschaftsbereich
• Zäune
• Zentralheizung (keine Etagenheizung)

Definition: Das Sondereigentum (mit Beispielen)

Das Sondereigentum umfasst grob gesagt die Eigentumswohnung selbst sowie jene Räume oder Bestandteile der Wohnung bzw. des Gebäudes, die nicht für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer/-innen vorgesehen sind und somit eigenständig genutzt, verändert, entfernt oder neu hinzugefügt werden können.

Während Eigentümer/-innen die Kosten für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam tragen müssen, trägt der/die Eigentümer/-in die Kosten und Lasten, die sein/ihr Sondereigentum betreffen, alleine. Als Eigentümer/-in sind Sie also selbst für Ihr Sondereigentum verantwortlich, einschließlich der Instandhaltung und Reparatur, und genießen dadurch weitgehende Freiheiten bezüglich Farbgestaltung, Materialauswahl oder Umgestaltung. Sie dürfen dabei allerdings nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen und die Rechte anderer Miteigentümer/-innen nicht verletzen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 3 Abs. 3) legt fest, dass das Sondereigentum nur für abgeschlossene Räume möglich ist und dass die Außenflächen oder Stellplätze im Aufteilungsplan präzise definiert sein müssen.

Beispiele für Sondereigentum

• Anschlüsse für Küchengeräte
• Badausstattung (z.B. Dusche, Waschbecken)
• Bodenbeläge aller Art
• Einbauküche
• Elektrische Leitungen innerhalb der Wohnung
• Heizkörper (nur Etagenheizung, keine Zentralheizung)
• Innentüren (ausgenommen die Wohnungseingangstür)
• Lose verlegte Bodenbeläge auf dem Balkon (z.B. Steinplatten, Holzdielen)
• Nicht tragende Trennwände
• Steckdosen und Lichtschalter
• Tapeten und darunter liegender Fein- oder Unterputz
• Thermostate und Steuerungselemente innerhalb der Wohnung

Teileigentum

Teileigentum stellt eine spezielle Kategorie des Sondereigentums dar. Es umfasst Nicht-Wohnräume zur exklusiven Nutzung durch den/die Eigentümer/-in, zum Beispiel Garagen, Kellerräume und Dachbodenabteile, sowie gewerblich genutzte Flächen, wie Arztpraxen, Büroräume, Kanzleien oder Ladengeschäfte.

Im Gegensatz zum Wohnungseigentum, das Räume zum Wohnen umfasst, bezieht sich Teileigentum folglich auf Bereiche, die nicht primär zu Wohnzwecken dienen und oft eine ergänzende oder separate Funktion innerhalb der WEG-Immobilie erfüllen.

Besonderheiten bei der Unterscheidung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Bei bestimmten Teilen des Gebäudes und Bereichen in Wohnungseigentumsanlagen gibt es Besonderheiten hinsichtlich der Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum. Diese Spezialfälle zeigen, dass die Nutzung von und Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum oft komplex ist und von verschiedenen Faktoren abhängt. Hier eine Übersicht der wichtigsten Spezialfälle für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft:

Fenster

Im Allgemeinen gehören Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Es gibt jedoch einen Sonderfall: Wenn die Wohnungseigentümer/-innen dies per Beschluss vereinbaren, können die einzelnen Wohnungseigentümer/-innen für die Sanierung ihrer Fenster selbst verantwortlich sein. Dies gilt jedoch nur, solange das äußere Erscheinungsbild des WEG-Gebäudes dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Balkone

Trotz der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum gilt für Balkone eine spezielle Regelung: Die Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen von Balkonen trägt in der Regel der/die individuelle Eigentümer/-in. Die Gestaltungsfreiheit bleibt aber dennoch eingeschränkt.

Zum Sondereigentum eines Balkons gehören der Balkonraum, der Innenanstrich der Brüstung, das Mörtelbett und der Bodenbelag dazu. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Balkondecke, die Balkonaußenwände und der Brüstungsbelag. Eine Ausnahme bildet der Balkonbelag, der in Sonderfällen zum Bestand des Sondereigentums gehören kann.

Garagen und Stellplätze

Garagen und Stellplätze können unter bestimmten Voraussetzungen Sondereigentum sein. Dies ist möglich bei Garagen sowie bei Stellplätzen in Tiefgaragen oder Parkhäusern, sofern diese Stellplätze deutlich gekennzeichnet und im Grundbuch eingetragen sind.

Im Gegensatz dazu ist es nicht möglich, Stellplätze auf offenen Grundstücken als Sondereigentum auszuweisen. Hier besteht jedoch die Möglichkeit, ein Sondernutzungsrecht für einen bestimmten Stellplatz einzutragen, welches dem Berechtigten die exklusive Nutzung dieses Stellplatzes erlaubt.

Gärten und Terrassen

Gärten und Terrassen gehören in der Regel nicht zum Sondereigentum. Allerdings besteht die Möglichkeit, den Wohnungseigentümer/-innen ein Sondernutzungsrecht für einen Garten oder eine Terrasse einzutragen. Dieses Recht erlaubt es den Eigentümer/-innen, den Bereich exklusiv zu nutzen, auch wenn er weiterhin Teil des Gemeinschaftseigentums bleibt.

Der Unterschied von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht einfach erklärt

Wohnungseingangstüren

Die Wohnungseingangstüren eines Gebäudes sind ebenfalls ein interessanter Fall, wenn es um den Unterschied von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum geht.

Der innere Teil einer WEG-Wohnungseingangstür, also die Seite, die zur Wohnung hin zeigt, gehört zum Sondereigentum. Das bedeutet, dass der Wohnungseigentümer/-innen diesen Bereich nach seinen/ihren individuellen Vorstellungen gestalten kann. Er/die kann die Farbe ändern, Beschläge anbringen oder zusätzliche Sicherheitseinrichtungen installieren, solange bei der Gestaltung keine anderen Eigentümer/-innen oder die Bausubstanz des Gebäudes beeinträchtigt wird.

Der äußere Bereich der Wohnungseingangstür, also die Seite, die zum Treppenhaus zeigt, gehört hingegen zum Gemeinschaftseigentum. Dieser Bereich ist Teil des Erscheinungsbildes des WEG-Treppenhauses und darf nicht ohne Zustimmung der Miteigentümer/-innen verändert werden. Das bedeutet, dass die Farbe, die Beschläge und das Aussehen der Tür insgesamt einheitlich sein müssen, um ein harmonisches Gesamtbild im Mehrfamilienhaus zu gewährleisten.

Wie wird festgelegt, was Gemeinschafts- oder Sondereigentum in einer WEG ist?

Rein rechtlich gesehen gehört das gesamte WEG-Grundstück mit allen Gebäuden und Außenanlagen erst einmal allen Miteigentümer/-innen gemeinsam. Sowohl das Grundstück als auch das oder die darauf stehenden Gebäude und Gebäudeteile sind somit Gemeinschaftseigentum.

Wenn die Teilungserklärung ins Spiel kommt, ändert sich dies. Die Teilungserklärung ist ein grundlegendes Dokument, das die ursprüngliche Eigentumssituation verändert und die Grundlage für die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum schafft. Sie legt rechtsverbindlich fest, welche Teile des gemeinschaftlichen Eigentums zu Sondereigentum werden.

Stellen Sie sich den Prozess wie folgt vor: Die Teilungserklärung "schneidet" bestimmte, abgegrenzte Teile des Gebäudes aus dem Gemeinschaftseigentum heraus und deklariert diese zu Sondereigentum. Diese "herausgeschnittenen" Teile gehören fortan dem/r jeweiligen Eigentümer/-in. Die Teilungserklärung ist somit ein wesentlicher Bestandteil der Gemeinschaftsordnung und sollte von jedem Wohnungseigentümer/-in sorgfältig geprüft werden.

Wie werden die Kosten bei Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verteilt?

Die Zuordnung von Gebäudeteilen, Anlagen und Einrichtungen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum hat erhebliche Auswirkungen auf die Verteilung der Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier die wichtigsten Punkte:

Die Kosten bei Sondereigentum

• Kostenträger: Der jeweilige Wohnungseigentümer/-innen allein
• Verantwortlichkeit: Jede/r Eigentümer/-in ist für die Kosten seines/ihres Sondereigentums selbst verantwortlich
• Beispiele: Reparaturen innerhalb der Wohnung, Renovierung des Badezimmers, Austausch der Einbauküche

Die Kosten bei Gemeinschaftseigentum

• Kostenträger: Alle Eigentümer/-innen gemeinsam
• Gesetzliche Grundlage: § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
• Verteilungsprinzip: Kosten werden auf alle Eigentümer/-innen umgelegt
• Beispiele: Instandhaltungsmaßnahmen des Daches, Sanierung der Fassade, Wartung des Aufzugs

Konfliktherd Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Unstimmigkeiten über die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind ein häufiger Grund für Konflikte unter Wohnungseigentümer/-innen. Wie Sie bereits wissen, kann die Zuordnung von Gebäudeteilen zum Gemeinschaftseigentum komplex sein und ist oft nicht eindeutig, was nicht selten zu unterschiedlichen Auffassungen und Meinungsverschiedenheiten führt.

Ein wichtiger Faktor ist die Einschränkung der individuellen Gestaltungsfreiheit. Veränderungen am WEG-Gemeinschaftseigentum erfordern die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft, was die persönlichen Gestaltungswünsche einzelner Eigentümer/-innen einschränken kann. Dies kann zu Frustration und Unmut führen, insbesondere wenn ein/e Eigentümer/-in eine Veränderung wünscht, die von der Mehrheit der Miteigentümer/-innen nicht getragen wird.

Die bereits erwähnte Komplexität der Zuordnung ist ein weiterer Streitpunkt. Die rechtliche Zuordnung von WEG-Gebäudeteilen gestaltet sich nicht einfach und ist nicht immer sofort zu verstehen. Dies führt dazu, dass Eigentümer/-innen unterschiedliche Meinungen darüber haben können, was zum Gemeinschaftseigentum gehört und was nicht. Ein gutes Beispiel hierfür ist der bereits beschriebene Balkon, bei dem verschiedene Bestandteile wie die Innenseiten der Balkonbrüstung, der Fußbodenbelag oder auch Markisen unterschiedlich zugeordnet sein können.

Auch die finanziellen Implikationen der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum können zu Streitigkeiten führen. Gehört ein Gebäudeteil zum Gemeinschaftseigentum, bedeutet dies oft, dass die Kosten für Instandhaltung, Sanierungen oder Reparaturen von der gesamten WEG getragen werden müssen. Dies kann zu Unstimmigkeiten über die Kostentragung führen, insbesondere wenn einzelne Eigentümer/-innen der Meinung sind, dass sie für bestimmte Kosten nicht aufkommen sollten.

Typische Konfliktherde sind beispielsweise:

• Balkonbestandteile: Während die Außenseite der Balkonbrüstung und die Bausubstanz des Balkons in der Regel zum Gemeinschaftseigentum gehören, können die Innenseiten der Brüstung und der Fußbodenbelag zum Sondereigentum zählen. Auch Markisen, die als fassadengestaltende Elemente betrachtet werden, können zum Gemeinschaftseigentum gehören.
• Sanierungskosten: Bei Balkonsanierungen kommt es oft zu Streitigkeiten über die Kostenverteilung. Während manche Eigentümer/-innen der Meinung sind, dass die Kosten für die Erneuerung des Balkonbelags von der gesamten WEG getragen werden sollten, sind andere oft der Ansicht, dass jede/r Eigentümer/-in für den eigenen Balkonbelag selbst verantwortlich ist.

Für Käufer/-innen: Tipps zur Vermeidung von Streitigkeiten in Ihrer WEG

Für Käufer/-innen einer Wohnung ist es daher ratsam, sich vor dem Kauf genau über die Zuordnung der Wohnungsbestandteile zu informieren. Dies hilft, zukünftige Gestaltungsmöglichkeiten und potenzielle Konfliktpunkte besser einzuschätzen. Ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung kann hier als erste Station hilfreich sein. Im Zweifelsfall sollte man sich rechtlichen Rat einholen, um sicherzustellen, dass Sie die Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer/-innen verstehen.

Berücksichtigen Sie außerdem folgende Aspekte:

1. Gründliche Prüfung der Teilungserklärung

• Werfen Sie einen Blick in die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft
• Identifizieren Sie Ihre Gestaltungsmöglichkeiten und -grenzen
• Verstehen Sie, welche Änderungen rund um Ihre Wohnung zustimmungspflichtig sind

2. Analyse des Hausgeldes

• Informieren Sie sich über die Höhe des Hausgeldes
• Prüfen Sie, ob die Instandhaltungsücklage angemessen ist
• Verschaffen Sie sich einen Überblick über geplante Sanierungen und deren Finanzierung

3. Betrachtung der Eigentümerstruktur

• Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft
• Achten Sie auf das Verhältnis von Selbstnutzern zu Kapitalanlegern
• Berücksichtigen Sie mögliche Interessenkonflikte unter den Miteigentümer/-innen: Selbstnutzer/-innen haben eine Tendenz zu Werterhalt und Pflege der Immobilie. Kapitalanleger/-innen legen ihren Fokus oft auf Renditeoptimierung und Kostenminimierung

4. Kommunikation und Engagement

• Nehmen Sie aktiv an Eigentümerversammlungen teil
• Suchen Sie den Dialog mit anderen Mitglieder/-innen der WEG und stellen Sie Fragen
• Setzen Sie sich für transparente Entscheidungsprozesse ein

5. Rechtliche Beratung

• Ziehen Sie bei Unklarheiten eine Rechtsberatung für Wohnungseigentumsrecht hinzu
• Lassen Sie komplexe Regelungen vor dem Kauf professionell prüfen

Durch die Berücksichtigung dieser Punkte können Sie als potenzielle Käufer/-in einer Eigentumswohnung besser einschätzen, ob die Eigentumswohnung und die damit verbundene Gemeinschaft zu Ihren Vorstellungen und Bedürfnissen passen. Dies trägt dazu bei, spätere Konflikte zu vermeiden und ein harmonisches Zusammenleben in der neuen WEG zu fördern.

Kennen Sie schon Ralph?

Verlassen Sie sich auf die Expertise von Ralph. Unsere zertifizierten Verwalter/-innen verfügen über ein tiefes Verständnis für die komplexen Regelungen rund um Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Wir sorgen für eine rechtssichere und transparente Verwaltung Ihrer WEG. Holen Sie sich jetzt ein kostenloses Angebot und wechseln Sie zu Ralph!