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Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung war bis zur WEG-Reform am 30.11.2020 Voraussetzung für die Eigentümer/-innen, um wirksame Beschlüsse zu fassen. Vor jedem einzelnen Beschluss musste immer eine Beschlussfähigkeit gegeben sein. Seit der Reform hat sich dies grundlegend geändert.
Wofür ist die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung nötig?
Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist eine grundlegende Voraussetzung dafür, dass die in dieser Versammlung gefassten Entscheidungen auch rechtlich bindend sind. Vereinfacht gesagt: Nur wenn eine Versammlung beschlussfähig ist, können gültige Beschlüsse gefasst werden.
Vor der WEG-Reform – Diese Regeln der Beschlussfähigkeit sind nicht mehr gültig
Vor der Reform war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn zu Beginn der Eigentümerversammlung die erforderliche Anzahl an stimmberechtigten Eigentümer/-innen anwesend waren. Die genaue Anzahl variierte je nach der Anzahl der Miteigentumsanteile, die als erforderlich für die Beschlussfassung galten.
In der Regel galt, dass mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sein mussten, um eine Eigentümerversammlung beschlussfähig zu machen. Eigentümer/-innen, die verhindert waren, konnten ihre Stimme dennoch durch eine/n Stellvertreter/-in oder per Vollmacht abgeben. Dies ermöglicht es ihnen, auch ohne persönliche Anwesenheit beschlussfähig zu sein.
Vor der WEG-Reform – Keine Abstimmung bei fehlender Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit war durch die Hausverwaltung direkt nach der Begrüßung der Eigentümer/-innen zu prüfen. Aus diesem Grund lautete der erste Tagesordnungspunkt in der WEG-Einladung zur ordentlichen oder außerordentlichen Eigentümerversammlung sinngemäß „Die Begrüßung und Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung“, bevor die Hausverwaltung als nächstes die „Feststellung der Beschlussfähigkeit“ durchführte.
Hierfür wurden die Miteigentumsanteile der anwesenden oder durch Vollmacht vertretenen Eigentümer/-innen berechnet. Waren nicht genügend Eigentümer/-innen anwesend oder vertreten, konnten keine bindenden Beschlüsse gefasst werden und es bedurfte einer erneuten Einberufung der Versammlung zu einem späteren Zeitpunkt.
Vor der WEG-Reform – Die Beschlussfähigkeit in der Wiederholungsversammlung
Für die Beschlussfähigkeit der Wiederholungsversammlung galten grundsätzlich die üblichen Regeln wie für die erste Eigentümerversammlung. Dies betraf insbesondere die außerordentliche Frist zur Einberufung der WEG und die dreiwöchige Ladungsfrist zur ordentlichen Eigentümerversammlung.
Der Unterschied: Die Beschlussfähigkeit in der Wiederholungsversammlung bestand unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile. Die Einladung zur Wiederholungsversammlung musste ausdrücklich auf diesen Fakt hinweisen.
Nach der WEG-Reform – Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ändert sich
Heute gilt: Für eine Eigentümerversammlung ist die Beschlussfähigkeit grundsätzlich immer gegeben, ganz unabhängig davon, wie viele Eigentümer/-innen anwesend oder vertreten sind. Das ergibt sich aus der WEG-Reform vom 30.11.2020. Der neue Paragraph 25 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bildet jetzt die gesetzliche Grundlage der Entscheidungen in der Wohnungseigentümerversammlung ab.
Ausreichend ist demzufolge, dass mindestens ein/e Eigentümer/-in zur Versammlung erscheint oder dort vertreten wird. Etwaige Eventualversammlungen und Wiederholungsversammlungen, die zuvor bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung notwendig waren, entfallen.
Regelungen der Wiederholungsversammlung nicht mehr relevant für Eigentümer/-innen
War eine WEG-Versammlung nicht beschlussfähig, weil nicht genügend Eigentümer/-innen an der Versammlung teilgenommen haben, musste eine sogenannte Wiederholungsversammlung einberufen werden. Für diese Wiederholungsversammlung galten grundsätzlich die gleichen Regeln wie für die erste Versammlung. Das heißt, sie musste genauso eingehalten werden.
Es gab jedoch einen wichtigen Unterschied: Bei einer Wiederholungsversammlung war es egal, wie viele Eigentümer/-innen teilgenommen haben. Diese Versammlung war immer beschlussfähig, unabhängig davon, ob ein/e oder alle Eigentümer/-innen anwesend waren. In der Einladung an die Gemeinschaft musste ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die Versammlung auf jeden Fall beschlussfähig sein würde.
Abweichende Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung ist möglich
Obwohl das Wohnungseigentumsgesetz seit 2020 grundsätzlich besagt, dass eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig ist, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer/-innen, haben die diese die Möglichkeit, hiervon abzuweichen. Sie können in ihrer Teilungserklärung festlegen, dass für eine gültige Beschlussfassung bestimmte Bedingungen erfüllt sein müssen.
So können Sie beispielsweise bestimmen, dass mehr als nur ein/e Eigentümer/-in an der WEG-Versammlung teilnehmen muss, damit diese beschlussfähig ist. Oder Sie können festlegen, dass ein bestimmter Anteil der gesamten Miteigentumsanteile durch die anwesenden Eigentümer/-innen vertreten sein muss. Wenn in der Teilungserklärung solche Regelungen getroffen wurden, muss die Verwaltung zu Beginn jeder Eigentümerversammlung prüfen, ob diese Bedingungen erfüllt sind, um festzustellen, ob die Versammlung beschlussfähig ist.
Kurz gesagt: Auch wenn das Gesetz grundsätzlich eine einfache Beschlussfähigkeit vorsieht, können die Wohnungseigentümer/-innen in ihrer Teilungserklärung höhere Hürden für die Beschlussfassung setzen.
Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit für bauliche Veränderungen stellen Ausnahme dar
Wenn es um bauliche Veränderungen geht, die von allen Eigentümerinnen und Eigentümern getragen werden müssen, gelten besondere Regeln für die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung. Hier muss nicht nur eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer/-innen zustimmen, sondern es müssen auch mindestens die Hälfte der Miteigentümer/-innen anwesend oder vertreten sein. Außerdem ist eine sogenannte qualifizierte Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen erforderlich.
Jede/r Eigentümer/-in hat in der Regel eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er oder sie besitzt. Wenn mehrere Personen eine Wohnung gemeinsam besitzen, können sie nur gemeinsam abstimmen. Soll ein/e Wohnungseigentümer/-in durch eine/n andere/n Wohnungseigentümer/-in vertreten werden, muss er oder sie eine schriftliche Vollmacht erteilen. Der/die Versammlungsleiter/-in überprüft diese Vollmachten, bevor er oder sie die Abstimmung durchführt.
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Fehlende Beschlussfähigkeit der Eigentümergemeinschaft: So gehen Sie vor
Wenn Sie feststellen, dass in einer Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst wurde, obwohl die dafür notwendigen Voraussetzungen, wie zum Beispiel die erforderliche Anzahl anwesender Eigentümer, nicht erfüllt waren, haben Sie als Eigentümer/-in die Möglichkeit, gegen diesen Beschluss vorzugehen. Sie können eine sogenannte Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Dieses Gericht wird dann prüfen, ob der Beschluss tatsächlich rechtswidrig war, weil die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung gefehlt hat.
Da die rechtlichen Anforderungen an eine solche Klage etwas komplex sein können, ist es ratsam, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, der sich auf Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat. Erfahrene Anwälte können Sie bei der Erstellung der Klage unterstützen und Ihre Interessen vor Gericht vertreten.
Weitere Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz für die Eigentümerversammlung
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes hat zahlreiche Neuerungen für Eigentümerversammlungen gebracht, die das Zusammenleben in Ihrer Eigentümergemeinschaft vereinfachen sollen. Zu den wichtigsten Änderungen zählen:
- Beschlussfähigkeit: Wie bereits beschrieben, ist eine Eigentümerversammlung nun immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer/-innen. Selbst wenn nur ein/e einzige/r Eigentümer/-inn teilnimmt, können gültige Beschlüsse in der Versammlung gefasst werden.
- Einberufung: Die Einberufung einer Eigentümerversammlung kann formlos, beispielsweise per E-Mail, erfolgen. Wichtig ist, dass die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft die Einberufung erhalten.
- Einberufungsfrist: Die Frist für die Einberufung einer Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen verlängert.
- Vollmachten: Vollmachten können ebenfalls formlos erteilt werden, beispielsweise per E-Mail.
- Online-Teilnahme: Eigentümer/-innen können an einer Versammlung auch online teilnehmen, wenn dies zuvor beschlossen wurde.
- Protokoll: Über die Beschlüsse muss unverzüglich eine Niederschrift erstellt werden.
- Umlaufbeschlüsse: Umlaufbeschlüsse sind weiterhin möglich, jedoch mit gewissen Einschränkungen.
Die neuen Regelungen haben die Abläufe in Eigentümergemeinschaften flexibler und effizienter gestaltet. Eigentümer/-innen haben mehr Möglichkeiten zur Beteiligung, und die Hürden für die Beschlussfassung wurden gesenkt.
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