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Wer gemeinsam mit einer/m Eigentümer/-in eine oder mehrere Wohnungen besitzt, ist Teil einer Bruchteilsgemeinschaft. In diesem Artikel erfahren Sie, wie die Verwaltung in einer Bruchteilsgemeinschaft abläuft und wer bei einer Bruchteilsgemeinschaft die Grundsteuererklärung abgeben muss.
Definition – Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Wie der Name vermuten lässt, geht es bei der Bruchteilsgemeinschaft darum, dass mehrere Eigentümer/-innen zu bestimmten Verhältnissen Eigentum an einer Sache besitzen. Jede/r Eigentümer/-in besitzt zu gleichen oder zu unterschiedlichen Teilen einen Bruchteil des Gesamteigentums.
Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine von vier Haupteigentumsarten aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Neben der Bruchteilsgemeinschaft steht im BGB das Alleineigentum, die Gesamthandsgemeinschaft und die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft? Was ist der Unterschied?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Zusammenschluss von Eigentümer/-innen mehrerer Wohnungen innerhalb einer Immobilie, die gemeinschaftliche Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinsamen Eigentums treffen. Bei einer WEG teilt sich das Eigentum in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Jede/r Eigentümer/-in besitzt also eine Wohnung (Sondereigentum) sowie Anteile an Gemeinschaftsflächen wie zum Beispiel Treppenhaus, Aufzug oder Garten (Gemeinschaftseigentum). Der jeweilige Anteil eines Eigentümers wird in der Teilungserklärung festgelegt.
Die Rechte und Pflichten der Eigentümer/-innen sowie die Regeln für die Verwaltung und finanzielle Belange werden im Wohnungseigentumsgesetz geregelt.
Bruchteilsgemeinschaft Gesamthandsgemeinschaft: Vorsicht vor Verwechslungsgefahr
Häufig kommt es zu Verwechslungen zwischen der Bruchteilsgemeinschaft und der Gesamthandsgemeinschaft. Tatsächlich ist aber die Bruchteilsgemeinschaft das komplette Gegenteil der Gesamthandsgemeinschaft.
Bei der Gesamthandsgemeinschaft besitzen mehrere Eigentümer/-innen ein Eigentumsrecht an einer Sache. Der jeweilige Anteil ist jedoch ideeller Natur. Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft darf dieser Anteil nicht veräußert werden. Die Personen in der Bruchteilsgemeinschaft besitzen nicht nur einen ideellen, sondern einen tatsächlich definierbaren und trennscharfen Anteil am Sachwert.
Grundstücksgemeinschaft Bruchteilsgemeinschaft: rechtliche und steuerliche Unterschiede
Während in einer Bruchteilsgemeinschaft alle Personen einen gemeinsamen Anteil an der gesamten Immobilie besitzen und kein einzelner Teil exklusiv genutzt werden kann, haben die Personen in einer Grundstücksgemeinschaft jeweils einen eigenen, abgegrenzten Anteil, den sie exklusiv nutzen können.
Die Rechte und Pflichten sind in einer Bruchteilsgemeinschaft oft vertraglich in einem Nutzungsvertrag geregelt, während sie in einer Grundstücksgemeinschaft im Grundbuch eingetragen sind.
Steuerlich betrachtet gibt es bei Bruchteilsgemeinschaften keine Möglichkeit zur getrennten Veranlagung der Grundsteuer. Die Steuer wird auf die Miteigentümer/-innen anteilig aufgeteilt. Bei Grundstücksgemeinschaften hingegen haben die Miteigentümer/-innen die Wahl: Sie können sich für eine gemeinsame oder eine individuelle Veranlagung entscheiden.
Bei einer gemeinsamen Veranlagung wird die Grundsteuer für die gesamte Gemeinschaft berechnet, bei einer individuellen Veranlagung für jede/e Miteigentümer/-in separat.
Ist eine Erbengemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft?
Nein, hierbei handelt es sich um rechtlich unterschiedliche Konstrukte. Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft, bei der alle Erb/-innen gemeinsam und unteilbar Eigentümer/-in des Nachlasses sind.
Im Gegensatz dazu haben in einer Bruchteilsgemeinschaft die einzelnen Erb/-innen jeweils einen bestimmten Anteil am gemeinsamen Wohnungseigentum. Um mehr Flexibilität zu erreichen, kann eine Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden.
Ist ein Ehepaar eine Bruchteilsgemeinschaft?
Ja, bei gemeinschaftlichem Erwerb einer Immobilie durch Ehegatten entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Beide Ehepartner werden als Miteigentümer/-innen im Grundbuch eingetragen und besitzen in der Regel je zur Hälfte. Jede Person verfügt dabei über ein eigenständiges Recht an seinem oder ihrem Anteil und kann dieses beispielsweise durch Verkauf übertragen.
Wie entsteht die Bruchteilsgemeinschaft?
Die Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch einen Vertrag oder über gesetzliche Regelungen, etwa bei einer WEG. Sie bezieht sich auf den gemeinschaftlichen Besitz an einer Sache, zum Beispiel an einem Grundstück oder einem Gebäude. Jede/r Miteigentümer/-in besitzt einen Bruchteil am Wohnungseigentum und kann diesen Anteil auch verkaufen, vererben oder verschenken.
Die Entscheidungen über die Nutzung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums müssen von allen Miteigentümer/-innen gemeinsam getroffen werden, es sei denn, es werden abweichende Vereinbarungen in einem Teilungsvertrag oder einer Bruchteilsvereinbarung getroffen.
Der Hauptunterschied zur WEG besteht also darin, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft spezifisch für den gemeinsamen Besitz und die Verwaltung von Wohnungen und gemeinschaftlichen Flächen innerhalb einer Immobilie geschaffen wird, während eine Bruchteilsgemeinschaft es ermöglicht, gemeinschaftliches Eigentum an einer beliebigen Sache zu haben und darüber frei zu verfügen.
Beispiel: Ein gutes Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist das gemeinsame Eigentum einer Immobilie bei Ehepaaren, die diese gemeinschaftlich erwerben. Die Immobilie gehört dem verheirateten Paar jeweils zur Hälfte.
Die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft
Was in der Bruchteilsgemeinschaft passiert, liegt in den Händen der Mitglieder/-innen. Die Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft erfordert somit eine gute Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Mitglieder/-innen, um Entscheidungen zu treffen und Verantwortlichkeiten zu teilen.
Die meisten Verwaltungsangelegenheiten basieren in der Regel auf einem Vertrag zwischen den Mitglieder/-innen der Gemeinschaft. Diese Vereinbarung legt fest, wie Entscheidungen getroffen werden, wie die Kosten geteilt werden und wie die Nutzung des Eigentums aufgeteilt wird. Jede/r kann frei über seinen oder ihren anteilsmäßigen Besitz verfügen.
Entscheidungen über die Sache werden jedoch gemeinschaftlich getroffen. Grundsätzlich darf man seinen Anteil auch wieder verkaufen, sodass in der Folge eine neue Person der Gemeinschaft beitritt. Ein Verkauf der gesamten Sache durch ein einzelnes Mitglied ist jedoch nicht möglich.
Bruchteilsgemeinschaft und Vermietung: Worauf ist zu achten?
In einer Bruchteilsgemeinschaft kann es nur mit Zustimmung aller Miteigentümer/-innen zur Vermietung kommen. Das bedeutet, dass alle Personen in der Bruchteilsgemeinschaft der Vermietung zustimmen und den Hausmietvertrag oder Wohnungsmietvertrag unterschreiben müssen. Eine abweichende Grundlage ist jedoch möglich, wenn diese im Voraus schriftlich festgelegt wurde.
Bruchteilsgemeinschaft Grundsteuer: Wer zahlt bei mehreren Eigentümer/-innen?
Besitzen mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück, sind folglich auch alle gemeinsam für die Grundsteuer verantwortlich. Das bedeutet, dass grundsätzlich jede/r Eigentümer/-in die gesamte Grundsteuer schuldet.
Das heißt aber nicht, dass jede/r Eigentümer/-in den vollen Betrag zahlen muss. Die Gemeinde kann die Grundsteuer nur einmal verlangen – daher muss die Grundsteuer nur einmal gezahlt werden. Wenn ein/e Wohnungseigentümer/-in die gesamte Steuer überweist, sind die anderen damit aus der Verantwortung.
Geteilte Verantwortung bei der Grundsteuer für die Bruchteilsgemeinschaft
Die Bruchteilsgemeinschaft ist gemeinsam dafür verantwortlich, dass die Grundsteuer vollständig bezahlt wird. Das ist gesetzlich so festgelegt. Die einfachste Lösung ist ein gemeinsames Konto, von dem die Grundsteuer regelmäßig abgebucht wird. So gibt es keine Unstimmigkeiten in der Bruchteilsgemeinschaft.
Probleme können entstehen, wenn sich die Eigentümer/-innen nicht einigen können, wer die Grundsteuer zahlt. Um Ärger zu vermeiden, ist es ratsam, sich als Bruchteilsgemeinschaft frühzeitig über die Zahlung der Grundsteuer abzustimmen und gegebenenfalls ein gemeinsames Konto einzurichten.
Grundsteuer: Zahlungsfristen einhalten
Um eine reibungslose Kooperation in der Bruchteilsgemeinschaft zu gewährleisten, ist es wichtig, dass Sie die Zahlungsverpflichtungen für gemeinsame Kosten, wie beispielsweise die Grundsteuer, im Voraus klar definieren.
Der Nutzungsvertrag sollte die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Personen regeln und genaue Zahlungsfristen festlegen. Dies trägt dazu bei, Missverständnisse zu vermeiden und sichert eine faire Kostenverteilung.
Die Grundsteuererklärung der Bruchteilsgemeinschaft
Die Grundsteuererklärung ist ein wichtiger Aspekt der Verwaltung einer Bruchteilsgemeinschaft, insbesondere wenn es sich um eine Immobilie handelt. Zur Zahlung der Grundsteuer ist jede/r Eigentümer/-in grundsätzlich verpflichtet. Durch die Grundsteuer werden die Eigentümer/-innen an den Kosten, die durch die Grundstücke für die Gemeinde entstehen, beteiligt.
Wenn Sie Teil einer Bruchteilsgemeinschaft sind, müssen Sie dem Finanzamt mit der Feststellungserklärung mitteilen, wer unter den Mitglieder/-innen die "empfangsbevollmächtigte Person" sein soll. Dieses Mitglied wird im Anschluss alle Schreiben vom Finanzamt erhalten.
Die Feststellungserklärung
Mit der Feststellungserklärung wird die Grundsteuer für die Bruchteilsgemeinschaft berechnet, etwa auf Basis verschiedener Daten wie die Grundstücksgröße. Zur Übermittlung der Feststellungserklärung wird das Steuerportal ELSTER genutzt. Um Fehler zu vermeiden, arbeiten manche Bruchteilsgemeinschaften gerne mit einem/r Steuerberater/-in zusammen.
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Bruchteilsgemeinschaft und Umsatzsteuer: Worauf ist zu achten?
Bis 2018 wurden Bruchteilsgemeinschaften steuerlich wie Unternehmen behandelt, die bei Vermietungen Umsatzsteuer abführen mussten. Aufgrund einer Rechtsänderung gilt nun: Nicht die Gemeinschaft an sich, sondern jedes einzelne Mitglied ist umsatzsteuerpflichtig.
Dieser Wechsel beruht auf der Tatsache, dass Bruchteilsgemeinschaften im Zivilrecht nicht rechtsfähig sind. Umsatzsteuerpflichtig ist folglich nicht mehr die Bruchteilsgemeinschaft, sondern ihre Mitglieder/-innen.
Bruchteilsgemeinschaft und Grundbuch: Was Sie wissen müssen
Für eine Bruchteilsgemeinschaft spielt das Grundbuch eine entscheidende Rolle, da hier die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie festgehalten werden.
Das Grundbuch bietet demnach eine offizielle Bestätigung der Eigentumsverhältnisse und schützt vor unbegründeten Ansprüchen Dritter. Jede Person kann durch Einsicht in das Grundbuch überprüfen, wer Eigentümer/-in einer Immobilie ist und welche Rechte an ihr bestehen.
Was steht im Grundbuch für eine Bruchteilsgemeinschaft?
- Eigentümer/-innen: Die Namen der Miteigentümer/-innen sind eingetragen, oft mit ihren jeweiligen Anteilen.
- Art des Eigentums: Es wird vermerkt, dass es sich um eine Bruchteilsgemeinschaft handelt.
- Lasten und Rechte: Hier werden alle Belastungen des Grundstücks, wie beispielsweise Hypotheken oder Grundservitute, eingetragen.
- Beschränkungen: Auch eventuelle Beschränkungen der Nutzung, wie etwa Baulasten, werden hier vermerkt.
Häufig gestellte Fragen
- Ist eine Bruchteilsgemeinschaft eine GbR? Nein, eine Bruchteilsgemeinschaft ist keine GbR. Bei einer Bruchteilsgemeinschaft hat jeder Miteigentümer einen klar definierten Anteil am Eigentum. Bei einer GbR hingegen gehört das gesamte Eigentum der Gesellschaft, nicht den einzelnen Gesellschaftern.
- Wann ist eine Aufteilung nach Bruchteilen gegeben? Von einer Aufteilung nach Bruchteilen spricht man, wenn eine Sache – wie zum Beispiel eine Immobilie – unter mehreren Personen aufgeteilt wird. Jeder/in Eigentümer/-in hat dabei einen genau definierten Anteil.
- Was wenn ich die Bruchteilsgemeinschaft auflösen möchte? Möchten Sie Ihre Bruchteilsgemeinschaft auflösen, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Entweder einigen sich alle Beteiligten auf einen Verkauf der Immobilie an einen Dritten oder ein Mitglied übernimmt die Anteile der anderen. Kommt keine Einigung zustande, kann ein Zwangsverkauf (Teilungsversteigerung) beantragt werden. Da dieser oft zu einem niedrigeren Verkaufspreis führt, sollte er nur als letzte Möglichkeit in Betracht gezogen werden.
- Ich habe Fragen zum Thema Grundsteuer und Bruchteilsgemeinschaft. An wen kann ich mich richten? Wenn sie Fragen zur Grundsteuer und Bruchteilsgemeinschaft haben, wenden Sie sich an Ihre Hausverwaltung. Ralph hilft Ihnen gerne.
Grundsteuer und Bruchteilsgemeinschaft: Keine offenen Fragen mehr mit Ralph
Weitere Tipps zum Thema WEG und Hausverwaltung nur bei uns. Welche Rechte und Pflichten habe ich als Eigentümer/-in? Was ist das WEG-Gesetz? Wie kündige ich meine Hausverwaltung? Antworten auf diese Fragen und vieles mehr finden Sie in unserem Blog.
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