Der Aufteilungsplan und seine Rolle für die WEG – Ihre Fragen beantwortet

Was ist ein Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist eine detaillierte grafische Darstellung Ihrer Immobilie, der die genaue Aufteilung aller Wohnungen und Gemeinschaftsbereiche veranschaulicht. Er ist vergleichbar mit einem Grundriss, der nicht nur die räumliche Anordnung, sondern auch die Eigentumsverhältnisse jeder Fläche exakt abbildet.

Als Wohnungseigentümer/-in erhalten Sie durch den Aufteilungsplan eine klare Übersicht über Ihr Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum, was bei der Verwaltung der Immobilie und der Durchsetzung Ihrer Rechte dient.

Der Aufteilungsplan ist auch bekannt als Teilungsplan. Er wird in §32 Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) festgehalten.

Wie sieht der Aufteilungsplan aus?

Stellen Sie sich eine 2D-Zeichnung vor, in der die verschiedenen Bereiche Ihres Gebäudes farblich oder mit Symbolen markiert sind. Eine beigefügte Legende erklärt Ihnen, was jedes Symbol bedeutet - z.B. könnte ein Quadrat für eine Wohnung stehen und ein Kreis für einen Garagenplatz. Anhand dieser Darstellung erkennen Sie genauestens die Lage und Größe der verschiedenen Bereiche, Flächen und Einheiten.

Der Aufteilungsplan bietet Ihnen somit eine detaillierte grafische Übersicht über u. a.:

• Ihre persönliche Wohneinheit
• Andere Wohnungen im Gebäude
• Gemeinschaftlich genutzte Bereiche
• Sondereigentum

Der Aufteilungsplan ist Teil der Abgeschlossenheitsbescheinigung und wird erst nach vollständiger Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt. In der Regel kümmern sich Architekt/-innen oder Bauingenieur/-innen um die Erstellung.

Welche Informationen umfasst der Aufteilungsplan?

Folgende Inhalte sind typischerweise im Aufteilungsplan enthalten:

• Grundstücks- und Gebäudedaten: Der Aufteilungsplan beginnt mit einer genauen Ortsbestimmung des Grundstücks, inklusive der Koordinaten. Zudem werden die Abmessungen des Grundstücks detailliert dargestellt.
• Raumaufteilung: Eine grafische Darstellung der Raumaufteilung gibt einen Überblick über die Lage und Größe der einzelnen Wohneinheiten, Stellplätze und Gemeinschaftsflächen. Jede Räumlichkeit wird eindeutig den Eigentümer/-innen zugeordnet.
• Eigentumsanteile: Die Eigentumsverhältnisse werden in Prozent ausgedrückt. Hier wird klar zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus) unterschieden.
• Eigentümerangaben: Der Plan enthält eine Liste aller Eigentümer/-innen mit ihren vollständigen Namen und aktuellen Adressen.
• Gebäudebeschreibung (optional): In manchen Fällen finden sich zusätzliche Informationen zur Gebäudebeschreibung, wie beispielsweise die verwendeten Baumaterialien oder besondere Ausstattungsmerkmale.

Zusammenfassend bietet der Aufteilungsplan also einen umfassenden Überblick über die Teilung und die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie. Er ist ein unverzichtbares Dokument für alle, die sich mit Immobilien beschäftigen, sei es als Käufer/-in, Verkäufer/-in, Eigentümer/-in oder Hausverwaltung.

Warum ist der Aufteilungsplan so wichtig?

Die Bedeutung des Aufteilungsplans lässt sich anhand von mehreren Aspekten erkennen:

• Klarheit und Transparenz: Der Aufteilungsplan schafft Klarheit über die individuellen Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer/-innen und definiert die Grenzen des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies minimiert das Risiko von Missverständnissen und Konflikten.
• Orientierung: Für jede/n Eigentümer/-in ist der Aufteilungsplan eine wertvolle Orientierungshilfe. Er bietet eine detaillierte Übersicht über die eigenen Besitzverhältnisse und erleichtert die Identifikation von Verantwortlichkeiten innerhalb der WEG.
• Verwaltungshilfe: Die WEG-Verwaltung nutzt den Plan als zentrales Referenzdokument für viele Belange, die die Immobilie betreffen. So erhält der/die Verwalter/-in alle wichtigen Infos über die genaue Größe der Wohnungen, die Lage von Gemeinschaftsflächen und die Zuordnung von Stellplätzen.
• Rechtliche Sicherheit: Der Aufteilungsplan ist auch eine rechtliche Grundlage für Entscheidungen der WEG. Bei Streitigkeiten, Umbauten oder dem Verkauf von Wohnungseigentum dient der Aufteilungsplan als verbindliche Referenz.
• Kostenverteilung: Die im Aufteilungsplan festgelegten Eigentumsanteile dienen als Grundlage für die Verteilung von Instandhaltungskosten und anderen gemeinschaftlichen Ausgaben.
• Transparenz: Durch die Offenlegung der Aufteilung der Immobilie wird ein hohes Maß an Transparenz in der Eigentümergemeinschaft gewährleistet. Alle Eigentümer/-innen haben die Möglichkeit, sich über ihr Wohneigentum zu informieren.

Wer erstellt den Aufteilungsplan?

Erstellt wird der Aufteilungsplan von Fachleuten aus dem Bauwesen. Architekt/-innen oder Bauingenieur/-innen, die bereits am Bauprojekt beteiligt waren, werden hiermit in der Regel beauftragt, da sie über das notwendige Fachwissen verfügen, um den Aufteilungsplan für die WEG zu erstellen.

In speziellen Fällen, beispielsweise bei Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten, können auch gerichtlich bestellte Gutachter/-innen mit der Erstellung eines Aufteilungsplans beauftragt werden. Ihre neutralen Einschätzungen sind dann entscheidend für die Klärung von Sachverhalten.

Behörden spielen ebenfalls eine wichtige Rolle in diesem Prozess. Das Bauamt ist dafür zuständig, die erforderliche Eintragungsbewilligung zu erteilen. Diese bestätigt, dass der Aufteilungsplan den geltenden Bauvorschriften entspricht. In einigen Regionen ist zudem die Zustimmung eines Gutachterausschusses erforderlich, insbesondere wenn es um Wohngebiete geht. Der Ausschuss prüft den Plan auf seine Übereinstimmung mit den örtlichen Bauvorschriften und den Interessen der Beteiligten.

Die Erstellung erfolgt in mehreren Schritten

Die Erstellung eines Aufteilungsplans ist ein Prozess, der die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben erfordert. Dabei müssen nicht nur die baurechtlichen Bestimmungen beachtet werden, sondern auch die Interessen der Beteiligten, insbesondere der Eigentümer/-innen.

Zunächst wird der Aufteilungsplan von den Fachleuten angefertigt. Anschließend wird die Eintragungsbewilligung beim Bauamt beantragt. Ist eine Prüfung durch den Gutachterausschuss notwendig, so erfolgt diese im nächsten Schritt. Nach erfolgreicher Prüfung wird der Aufteilungsplan schließlich ins Grundbuch eingetragen.

Wo ist der Aufteilungsplan zu finden?

Als Eigentümer/-in sollten Sie Einsicht in den Aufteilungsplan bekommen. Der Zugang zum Aufteilungsplan ist auf verschiedenen Wegen möglich:

• Teilungserklärung: Der Aufteilungsplan ist in der Regel fester Bestandteil der Teilungserklärung. Dieses rechtliche Dokument wird bei der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt und beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt.
• Grundbuchamt: Die Teilungserklärung ist öffentlich einsehbar. Sie können beim Grundbuchamt eine Ausfertigung anfordern. In manchen Fällen ist der Aufteilungsplan sogar direkt im Grundbuch eingetragen.
• Verwaltung der Eigentümergemeinschaft: Häufig besitzt die Verwaltung der WEG eine Kopie des Aufteilungsplans. Als Eigentümer/-in können Sie diese in der Regel problemlos einsehen.
• Notar/-in: Beim Kauf einer Wohnung wird der Aufteilungsplan in der Regel vom Notar oder der Notarin zur Verfügung gestellt. Er ist Bestandteil der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.
• Digitale Verfügbarkeit: Immer mehr Grundbuchauszüge und damit verbundene Dokumente, wie der Aufteilungsplan, sind online abrufbar. Informieren Sie sich über die Möglichkeiten in Ihrem Bundesland.

Welche Rolle spielt der Aufteilungsplan beim Verkauf einer Immobilie?

Der Aufteilungsplan ist sowohl für die Verkäufer/-innen als auch für die Käufer/-innen einer Eigentumswohnung von Bedeutung. Er schafft Transparenz und sichert rechtliche Ansprüche ab. In der Regel sind die Verkäufer/-innen gesetzlich verpflichtet, den Käufer/-innen alle Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die für die Beurteilung des Objekts relevant sind. Dazu gehört eben auch der Aufteilungsplan.

Aufteilungsplan vs. Teilungserklärung: Was ist der Unterschied?

Stellen Sie sich Ihre WEG als ein großes Puzzle vor. Dieses Puzzle besteht aus vielen Einzelteilen: Ihrer Wohnung, den Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Keller oder Garten usw.. Um dieses Puzzle richtig zusammenzusetzen, benötigen Sie zwei wichtige Dokumente: den Aufteilungsplan und die Teilungserklärung.

Der Aufteilungsplan ist sozusagen das Bild auf der Schachtel. Er zeigt Ihnen, wie die einzelnen Puzzleteile zusammenpassen. Auf dem Plan ist grafisch dargestellt, wo Ihre Wohnung genau liegt, wie groß sie ist und welche Wände und Türen zu ihr gehören. Sie sehen auf einen Blick, welche Flächen zu Ihrem Sondereigentum zählen und welche Bereiche Sie mit den anderen Wohnungseigentümer/-innen gemeinsam nutzen.

Die Teilungserklärung ist die ausführliche Anleitung zum Zusammensetzen des Puzzles. In diesem Dokument sind alle wichtigen rechtlichen Informationen festgehalten, die für das Zusammenleben in einer WEG relevant sind. Neben dem Aufteilungsplan enthält sie detaillierte Beschreibungen der einzelnen Eigentumsanteile, vom Gemeinschaftseigentum und der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer/-innen.

Um es noch einfacher auszudrücken:

• Der Aufteilungsplan zeigt Ihnen, wo Ihre Grenzen sind. Er ist Ihr persönlicher Grundriss und gibt Ihnen einen Überblick über die räumliche Aufteilung Ihrer Eigentumswohnung.
• Die Teilungserklärung erklärt Ihnen, wie Sie mit Ihrem Eigentum umgehen müssen. Sie ist das Regelwerk für das Zusammenleben in der Gemeinschaft und legt fest, welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer/-in haben.

Warum sind diese Dokumente so wichtig für Sie als Eigentümer/-in?

• Sicherheit: Beide Dokumente geben Ihnen Rechtssicherheit und schützen Ihre Interessen.
• Transparenz: Sie erhalten einen umfassenden Überblick über Ihre Eigentumsverhältnisse und die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft.
• Basis für Entscheidungen: Bei wichtigen Entscheidungen, wie zum Beispiel einer Modernisierung oder einer Änderung der Gemeinschaftsordnung, dienen der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung als Grundlage.

Sowohl der Aufteilungsplan als auch die Teilungserklärung sind unverzichtbare Dokumente für jede/n Wohnungseigentümer/-in.

Kennen Sie schon Ralph?

Überlassen Sie die Verwaltung Ihrer WEG den Profis. Wir sind Ihre moderne Hausverwaltung in und aus Berlin. Schon ab 25 Euro monatlich übernehmen wir alle wichtigen Aufgaben rund im Ihre WEG und sorgen für reibungslose Abläufe, ETVs und mehr. Wechseln Sie jetzt Ihre Hausverwaltung zu Ralph.

‍