Alles, was Sie über die Wohnungseigentümergemeinschaft wissen sollten

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Allgemeines zur Wohnungseigentümergemeinschaft
Overview
Übersicht

Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn eine Immobilie per Teilungserklärung in separate Einheiten eingeteilt ist. Kaufen Sie eine Wohnung in dieser Immobilie, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft, also Miteigentumsanteil der Immobilie. Zusammen mit den anderen Wohnungseigentümer/-innen haben Sie dann innerhalb dieser Gemeinschaft festgelegte Rechte und Pflichten. 

Zu den Pflichten zählt beispielsweise das Zahlen von Hausgeld. Beim Kauf einer Eigentumswohnung gehören der Gemeinschaft bestimmte Anteile des Objektes, also zu einem Teil auch Ihnen. Das umfasst z. B. das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizungsanlage usw. Hierfür muss jedes WEG-Mitglied das Hausgeld bzw. Wohngeld abtreten, um diese Gemeinschaftskosten abzudecken.

Zu den Rechten gehört u. a. das Stimmrecht, das im Rahmen der Eigentümerversammlung zum Tragen kommt und dem Anteil am Gemeinschaftseigentum entspricht.

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Wie wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft offiziell gegründet?

Die Gründung einer WEG erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird eine Teilungserklärung unterzeichnet. Diese muss anschließend notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann ist die Wohnungseigentümergemeinschaft offiziell.

Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft genau?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft funktioniert wie eine kleine Demokratie. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer einer Wohnanlage bilden zusammen die WEG. Um die gemeinsamen Angelegenheiten zu regeln, gibt es drei wichtige Organe:

  • Die Eigentümerversammlung: Das ist sozusagen das Parlament der Eigentümergemeinschaft. Hier werden alle wichtigen Entscheidungen getroffen, zum Beispiel über die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums oder die Höhe der Nebenkosten. So einigt man sich hier auch auf vermeintlich kleine, aber wichtige Entscheidungen wie die einheitliche Farbe der Haustüren. Die ETV trifft sich mindestens einmal im Jahr.
  • Die Verwaltung: Die Hausverwaltung übernimmt sozusagen die Aufgaben eines/einer Bürgermeister/-in der WEG. Sie organisiert die Eigentümerversammlungen, führt die Beschlüsse aus und kümmert sich allgemein um die Verwaltung des Wohneigentumsanlage. Die Rechte und Pflichten umfassen außerdem, die Finanzen der Eigentümergemeinschaft im Blick zu haben (z. B. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung), die Kommunikation mit Dienstleister/-innen und Partner/-innen, und das Erstellen eines Plans zur Instandhaltung.
  • Der Verwaltungsbeirat: Der Verwaltungsbeirat ist ein Ratgeber für den/die Verwalter/-in und die Eigentümer/-innen. Er kontrolliert die Arbeit der Hausverwaltung, bespricht mit der Verwaltung die Maßnahmen zur Instandhaltung, prüft  finanziellen Angelegenheiten und vertritt allgemein die Interessen der Eigentümergemeinschaft. Die Mitglieder/-innen des Verwaltungsbeirats werden von der WEG  gewählt.

Die rechtliche Grundlage für die Eigentümerversammlung findet sich im Wohnungseigentumsgesetz.

Was ist eine Eigentümerversammlung?

In der Eigentümerversammlung (ETV) kommen alle Eigentümerinnen und Eigentümer zusammen, um gemeinsam über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu entscheiden. Finanzielle und bautechnische Angelegenheiten wie die Instandhaltung der Immobilie, die Gestaltung gemeinschaftlich genutzter Räume oder die Wahl des/der Verwalter/-in werden hier diskutiert und beschlossen.

Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie möchten in Ihrer Immobilie einen neuen Fahrstuhl einbauen. Diese Entscheidung kann nur durch die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung getroffen werden, da ein Fahrstuhl das gesamte Gebäude betrifft. Die Beschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst und sind für alle Eigentümer/-innen bindend.

Die Einladung zur Eigentümerversammlung

Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Versammlung. Als Grundlage dafür dienen die folgenden Punkte:

  • Form und Frist: Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss schriftlich erfolgen, entweder per Brief oder E-Mail. Die gesetzliche Frist beträgt mindestens drei Wochen vor dem Termin der Eigentümerversammlung.
  • Inhalt: Die Einladung muss neben dem Ort, Datum und der Uhrzeit der Eigentümerversammlung auch eine genaue Tagesordnung enthalten. So kann sich die Gemeinschaft optimal vorbereiten.
  • Tagesordnung: Nur über die in der Tagesordnung aufgeführten Punkte darf in der Eigentümerversammlung abgestimmt werden. Zusätzliche Themen können nur behandelt werden, wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt.

Keine Anwesenheitspflicht für die Eigentümerversammlung

Sie haben eine Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung erhalten und fragen sich, ob Sie unbedingt persönlich erscheinen müssen? Nein, müssen Sie nicht. Nutzen Sie dennoch die Möglichkeiten, um Ihre Interessen zu vertreten, auch wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können. Welche Alternativen zur persönlichen Teilnahme gibt es?

  • Vertretung durch eine andere Person: Sie können eine/n andere/n Eigentümer/-in aus der Gemeinschaft mit einer Vollmacht beauftragen, Sie zu vertreten.
  • Digitale Teilnahme: Wenn Ihre Eigentümergemeinschaft dies beschlossen hat, können Sie unter Umständen auch per E-Mail oder Videocall an der Eigentümerversammlung teilnehmen.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz)?

Damit jedoch nicht jede Eigentümergemeinschaft tut, was sie möchte und das Ganze in einem geregelten Rahmen bleibt, gibt es das WEG-Gesetz. Dort ist genau festgelegt, was die Aufgaben der Hausverwaltung sind und welche Themen von der Wohnungseigentümergemeinschaft behandelt werden müssen. Das WEG-Gesetz hat sich durch eine WEG-Reform im Dezember 2020 entscheidend geändert. 

WEG-Reform: Die wesentlichen Änderungen

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) vom 1. Dezember 2020 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft eine umfassende Modernisierung erfahren. Insbesondere wurden zahlreiche Regelungen zur Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft, für Sondereigentum und der Hausverwaltung überarbeitet. Wissenswertes positiven Auswirkungen des WEMoG:

  • Beschleunigte Verfahren: Das WEMoG hat die Beschlussfassung in WEGs vereinfacht und beschleunigt.
  • Erweiterte Zuständigkeiten des Verwalters: Der/die Verwalter/-in kann in bestimmten Fällen selbstständig über Modernisierungsmaßnahmen entscheiden, was die Verwaltung von WEGs effizienter macht.
  • Anreize für energetische Sanierungen: Das Gesetz schafft Anreize für energetische Sanierungen, indem es beispielsweise die Kosten für Energieberatungen fördert.
  • Vereinfachte Finanzierung: Die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen wird durch das WEMoG erleichtert.
  • Verbesserte Informationspflichten: Mieter/-innen werden besser über Modernisierungsmaßnahmen informiert und haben mehr Rechte.
  • Erweiterte Aufgaben und Befugnisse: Der/die Verwalter/-in hat mehr Aufgaben und Befugnisse erhalten, was die professionelle Verwaltung von WEGs fördert.

Was ist das Wohnungseigentumsrecht?

Wenn mehrere Personen eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage besitzen, gibt es nicht selten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, wie das Gemeinschaftseigentum im Haus genutzt und verändert werden soll. Daher regelt – neben dem WEG-Gesetz – auch das Wohnungseigentumsrecht den Erwerb und die Nutzung von Wohnungseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer/-innen.

Es basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) mit allgemeinen Vorschriften zu Eigentum, Besitz sowie Vertragsrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz, das die Besonderheiten einer Eigentumswohnung regelt. Es unterscheidet außerdem grundlegend zwischen Grundstückseigentum und Wohnungseigentum. Während Grundstückseigentümer/-innen über ihre Immobilie weitestgehend frei verfügen können, unterliegen Wohnungseigentümer/-innen bestimmten Einschränkungen, um die Rechte der Wohneigentümergemeinschaft zu wahren.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die rechtliche Grundlage für eine Wohnungseigentümergemeinschaft schafft. Sie beschreibt detailliert, wie das Eigentum in Eigentumsanteile aufgeteilt ist. Hier unterscheidet die Teilungserklärung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Das Sondereigentum gehört einem/r einzelnen Wohnungseigentümer/-in alleine, also eine einzelne Eigentumswohnung. Das Gemeinschaftseigentum wiederum bezeichnet die Teile des Gebäudes, die den einzelnen Wohnungseigentümer/-innen nur anteilig gehören. Hierzu gehören beispielsweise Fassade, Dach oder Treppenhaus, aber auch tragende Wände innerhalb der Wohnungen.

Des Weiteren enthält die Teilungserklärung Regelungen für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer/-innen. Sie besteht aus folgenden Dokumenten: 

  • eine Aufteilungserklärung (auch Aufteilsplan genannt)
  • die Abgeschlossenheitsbescheinigung 
  • die Gemeinschaftsordnung

Was steht in der Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist ein wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung und wird gemeinsam mit dieser im Grundbuch eingetragen. Die sogenannte „Verfassung der WEG“ regelt vor allem die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu den wichtigsten Inhalten gehören die folgenden:

  • Flexibilität im Stimmrecht: Die Gemeinschaftsordnung kann das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach individuellen Bedürfnissen gestalten. So können beispielsweise mehrere Wohnungen eines/r Eigentümer/-in zu einem Stimmrecht zusammengefasst werden oder das Stimmrecht proportional zum Miteigentumsanteil bemessen werden. Um eine gerechte Interessenvertretung sicherzustellen, kann die Gemeinschaftsordnung also das Stimmrecht differenziert regeln, etwa nach Kopfzahl oder nach dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
  • Regelungen für die Tierhaltung: Die Gemeinschaftsordnung kann bestimmte Tierarten oder eine allgemeine Tierhaltung in der Wohnanlage untersagen.
  • Ruhezeiten und Lärmbeschränkungen: Die Gemeinschaftsordnung kann Ruhezeiten festlegen und bestimmte Tätigkeiten, wie lautes Musizieren, zu bestimmten Zeiten in den Wohnungen untersagen.
  • Beschränkungen der gewerblichen Nutzung: Die Gemeinschaftsordnung kann die gewerbliche Nutzung von Wohnungen, beispielsweise für Homeoffice, einschränken oder ganz untersagen.
  • Bestellung eines Verwaltungsbeirats: Der Verwaltungsbeirat unterstützt den/die Verwalter/-in bei der Erfüllung der Aufgaben und vertritt die Interessen der Gemeinschaft.
  • Verteilung von Instandhaltungsmaßnahmen: Die Gemeinschaftsordnung legt fest, wie Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt und finanziert werden.
  • Sanktionen bei Verstößen: Die Gemeinschaftsordnung kann unter bestimmten Voraussetzungen die Entziehung des Wohnungseigentums vorsehen.

Jede Gemeinschaftsordnung ist ein Spiegelbild der individuellen Bedürfnisse und Verhältnisse einer Gemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung kann von den Eigentümer/-innen grundsätzlich selbst gestaltet werden, muss jedoch bestimmte gesetzliche Vorgaben einhalten, um reibungslose Entscheidungen in der Gemeinschaft zu gewährleisten.

Was ist das Hausgeld und wie hoch ist es?

Für Ihr Wohneigentum müssen Sie als Eigentümer/-in monatlich einen Vorschuss bezahlen, durch den die Nebenkosten und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gedeckt werden. Diese Aufwendungen bezeichnet man als Wohngeld oder Hausgeld. Es wird an die Hausverwaltung der Gemeinschaft bezahlt, der die Geldmittel entsprechend verwendet, um die laufenden Kosten zu decken. 

Darunter fallen auch die Kosten für die Hausverwaltung wie z. B. die Hausverwaltung oder sollte ein/e interne/e Verwalter/-in für die Arbeit entschädigt werden und um Rücklagen für Instandhaltungen und Sanierungen zu erzeugen. 

Wie hoch das Hausgeld ist, kommt auf die Wohnanlage, deren Verwaltung und die Gemeinschaftsanlagen an. Um den Betrag genau festzulegen, gibt es einen gesetzlich geregelten Verteilerschlüssel, der auf die einzelnen Eigentümer/-innen angewendet wird. Ralph spart Eigentümer/-innen in der Regel Geld, indem laufende Verträge geprüft und ggf. optimiert werden. Auch ist die Verwaltergebühr günstiger als der Wettbewerb. Sie startet bei Ralph bereits bei 20€.

Braucht jede Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung?

Es gibt zwei Möglichkeiten der Umsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft: die externe Verwaltung oder eine Selbstverwaltung. 

Wann lohnt sich die externe Verwaltung?

Bei der externen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft werden die Aufgaben von einem Dritten übernommen, der Hausverwaltung. Diese Person oder das Unternehmen sind dafür verantwortlich, dass Eigentümerversammlungen einberufen werden und die Finanzen der WEG geregelt sind. 

Die externe Hausverwaltung kümmert sich zudem um die Buchhaltung der Eigentümergemeinschaft. Sie verfügt über eine Vollmacht, wodurch sie die Berechtigung hat, dass sie Dienstleister/-innen beauftragen und vom Gemeinschaftsgeld der WEG bezahlen kann.  

Die Aufgabe der Hausverwaltung ist es auch, dass finanzielle Rücklagen geschaffen werden, um Instandhaltungsmaßnahmen oder Gebäudesanierungen durchführen zu können. Diese werden hauptsächlich durch das Wohngeld finanziert, das die einzelnen Eigentümer/-innen monatlich bezahlen müssen. 

Eine kompetente externe Verwaltung lohnt sich in den meisten Fällen sehr. Besonders wichtig ist sie, falls Ihre Eigentümergemeinschaft eine gewisse Größe hat (in der Regel etwa ab fünf Einheiten), falls diverse Instandhaltungsarbeiten anstehen, und falls nicht alle Eigentümer/-innen vor Ort im Objekt wohnen oder sich nicht alle Miteigentümer/-innen gut kennen. 

Welche Eigentümergemeinschaft eignen sich zur Selbstverwaltung?

Seit der Änderung des WEG-Gesetzes 2020 ist die Verpflichtung weggefallen, dass eine externe Verwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden muss. Seither könnten sich die Eigentümer/-innen auch eigenständig um die Rechte und Pflichten der WEG kümmern. 

Hierfür wird ein/e Eigentümer/in gewählt, der die Wohnungseigentümergemeinschaft als interne/r Verwalter/-in vertritt. Wichtig bei dieser Art von WEG-Verwaltung ist, dass sich der/die Verwalter/-in genau mit den WEG-Bestimmungen auskennt und das volle Vertrauen der anderen Eigentümer/-innen genießt. Schließlich ist es diese Person, die die Finanzen der Eigentümergemeinschaft hantiert. Das bedeutet auch, dass die Verwaltung dafür sorgen muss, dass Rücklagen für Instandhaltungen und Sanierungsarbeiten gesammelt werden und die Jahresabrechnungen korrekt sind. 

Durch die selbstständige Verwaltung kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft Kosten sparen, was vor allem für kleine WEGs interessant ist. Wenn Sie eine/n erfahrenen Buchhalter/-in im Hause haben und jemanden, der sich juristisch gut auskennt, kann sich die Selbstverwaltung lohnen, insbesondere bei einer überschaubaren Anzahl an Eigentümer/-innen von unter fünf. Besonders wichtig ist allerdings, dass Sie sich gut kennen und vertrauen, denn schließlich übernimmt der/die interne Verwalter/-in eine durchaus große Verantwortung für seine Miteigentümer/-innen.

Wichtig: Falls Sie nicht die Kompetenz im Haus haben oder Ihre Eigentümergemeinschaft mehr als fünf Einheiten hat, raten wir stark von der Selbstverwaltung ab!

Ralph ist Ihre moderne Hausverwaltung in Berlin

Da die Aufgaben einer WEG-Verwaltung häufig unterschätzt werden, empfiehlt es sich in den meisten Fällen, professionelle Hilfe von außen in Anspruch zu nehmen. Ab 25 Euro im Monat können Sie so die Organisation von diversen, komplexen Tätigkeiten an eine professionelle Hausverwaltung abgeben. Da es bei Ihrem Eigentum an Wohnungen um viel Geld geht, zahlt sich die monatliche Summe in den meisten Fällen absolut aus.   

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