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Was ist eine WG?
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie automatisch einen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft, also Miteigentumsanteil der Immobilie. Zusammen mit den anderen Eigentümer/-innen haben Sie innerhalb dieser Gemeinschaft festgelegte Rechte und Pflichten.
Beim Kauf einer Wohnung gehören dieser Gemeinschaft bestimmte Anteile des Objektes, also zu einem Teil auch Ihnen. Das umfasst z. B. das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizungsanlage usw. Hierfür muss jedes “WEG-Mitglied“ das sogenannte “Hausgeld” oder “Wohngeld” abtreten, um diese Gemeinschaftskosten abzudecken.
Zudem können die einzelnen Wohnungseigentümer/-innen gewisse Dinge nicht ohne das Einverständnis der WEG durchführen. Das können Kleinigkeiten sein wie die Farbe der Haustüre oder die Art der Fensterrahmen.
Woraus besteht eine WG?
Die WEG besteht aus drei Bereichen: die Eigentümer/-innen, der/die Verwalter/-inn der WEG und der Verwaltungsbeirat. Diese treffen sich mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung (“ETV”), in denen wichtige Beschlüsse bezüglich des Gemeinschaftsbesitzes geschlossen werden.
Die Regelungen werden durch eine Abstimmung festgelegt, bei der die Mehrheit der Eigentümerstimmen entscheidet. So einigt man sich hier beispielsweise auf eine einheitliche Farbe der Haustüre. Aber auch finanzielle und bautechnische Angelegenheiten werden dort besprochen und abgestimmt.
Damit jedoch nicht jede Wohnungseigentümergemeinschaft tut, was sie möchte und das Ganze in einem geregelten Rahmen bleibt, gibt es das Wohnungseigentümergesetz (WEG-Gesetz). Dort ist genau festgelegt, was die Aufgaben des Verwalters sind und welche Themen von der Eigentümergemeinschaft behandelt werden müssen. Das WEG-Gesetz hat sich im Dezember 2020 entscheidend geändert (nähere Infos im Blog-Artikel zum neuen WEG-Gesetz).
Die Verwaltung kümmert sich um die WEG und stellt sicher, dass die beschlossenen Punkte auch umgesetzt werden, um die Finanzen der WEG (z. B. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung), kommuniziert mit Versorgern und Partner/-innen, und erstellt einen Instandhaltungsplan.
Die direkten Ansprechpartner/-innen der Hausverwaltung sind die Mitglieder/-innen des Verwaltungsbeirats, der von der WEG gewählt wird. Dieser Verwaltungsbeirat vermittelt zwischen Eigentümer/-innen und der Hausverwaltung, und bespricht mit der Verwaltung Instandhaltungsmaßnahmen und prüft finanziellen Angelegenheiten.
Braucht jede WEG eine Hausverwaltung?
Es gibt zwei Möglichkeiten der Umsetzung einer Wohnungseigentümergemeinschaft: die externe Verwaltung oder eine Selbstverwaltung.
Wann lohnt sich die externe Verwaltung?
Bei der externen Verwaltung der WEG werden die Aufgaben von einem Dritten übernommen, der Hausverwaltung. Diese Person oder das Unternehmen sind dafür verantwortlich, dass Eigentümerversammlungen einberufen werden und die Finanzen der WEG geregelt sind.
Die externe WEG-Verwaltung kümmert sich zudem um die Buchhaltung der WEG. Sie verfügt über eine Vollmacht, wodurch sie die Berechtigung hat, dass sie Dienstleister/-innen beauftragen und vom Gemeinschaftsgeld der WEG bezahlen kann.
Die Aufgabe der Hausverwaltung ist es auch, dass finanzielle Rücklagen geschaffen werden, um Instandhaltungsmaßnahmen oder Gebäudesanierungen durchführen zu können. Diese werden hauptsächlich durch das Wohngeld finanziert, das die einzelnen Eigentümer/-innen monatlich bezahlen müssen.
Eine kompetente externe Verwaltung lohnt sich in den meisten Fällen sehr. Besonders wichtig ist sie, falls Ihre WEG eine gewisse Größe hat (in der Regel etwa ab fünf Einheiten), falls diverse Instandhaltungsarbeiten anstehen, und falls nicht alle Eigentümer/-innen vor Ort im Objekt wohnen oder sich nicht alle Miteigentümer/-innen gut kennen.
Welche WEGs eignen sich zur Selbstverwaltung?
Seit der Änderung des WEG-Gesetzes 2020 ist die Verpflichtung weggefallen, dass eine externe Verwaltung für einen WEG beauftragt werden muss. Seither könnten sich die Eigentümer/-innen auch eigenständig um die Belange der WEG kümmern.
Hierfür wird ein/e Eigentümer/in gewählt, der die WEG als interne/r Verwalter/-in vertritt. Wichtig bei dieser Art von WEG-Verwaltung ist, dass sich der/die Verwalter/-in genau mit den WEG-Bestimmungen auskennt und das volle Vertrauen der anderen Eigentümer/-innen genießt. Schließlich ist es diese Person, die die Finanzen der WEG hantiert. Das bedeutet auch, dass die Verwaltung dafür sorgen muss, dass Rücklagen für Instandhaltungen und Sanierungsarbeiten gesammelt werden und die Jahresabrechnungen korrekt sind.
Durch die selbstständige Verwaltung kann eine WEG Kosten sparen, was vor allem für kleine WEGs interessant ist. Wenn Sie eine/n erfahrenen Buchhalter/-in im Hause haben und jemanden, der sich juristisch gut auskennt, kann sich die Selbstverwaltung lohnen, insbesondere bei einer überschaubaren Anzahl an Eigentümer/-innen von unter fünf. Besonders wichtig ist allerdings, dass Sie sich gut kennen und vertrauen, denn schließlich übernimmt der/die interne Verwalter/-in eine durchaus große Verantwortung für seine Miteigentümer/-innen.
Wichtig: Falls Sie nicht die Kompetenz im Haus haben oder Ihre WEG mehr als fünf Einheiten hat, raten wir stark von der Selbstverwaltung ab!
Der Wechsel zu Ralph ist unkompliziert.
Ralph als professionelle Hausverwaltung in Berlin
Da die Aufgaben einer WEG-Verwaltung häufig unterschätzt werden, empfiehlt es sich in den meisten Fällen, professionelle Hilfe von außen in Anspruch zu nehmen. Ab 25 Euro im Monat können Sie so die Organisation von diversen, komplexen Tätigkeiten an eine professionelle Hausverwaltung abgeben. Da es bei Ihrem Eigentum um viel Geld geht, zahlt sich die monatliche Summe in den meisten Fällen absolut aus.
Wie hoch ist das “Wohngeld” und welche Kosten fallen für die WEG-Verwaltung an?
Jede/r Eigentümer/-in muss monatlich einen Vorschuss bezahlen, durch den die Nebenkosten und Instandhaltungskosten gedeckt werden. Diese Aufwendungen bezeichnet man als Wohngeld oder Hausgeld. Es wird an die Hausverwaltung der WEG bezahlt, der die Geldmittel entsprechend verwendet, um die laufenden Kosten zu decken.
Darunter fallen auch die Kosten für die WEG-Verwaltung wie z. B. die Hausverwaltung oder sollte ein/e interne/e Verwalter/-in für die Arbeit entschädigt werden und um Rücklagen für Instandhaltungen und Sanierungen zu erzeugen.
Wie hoch das Wohngeld ist, kommt auf die Immobilie, deren Verwaltung und die Gemeinschaftsanlagen an. Um den Betrag genau festzulegen, gibt es einen gesetzlich geregelten Verteilerschlüssel, der auf die einzelnen Eigentümer/-innen angewendet wird. Ralph spart Eigentümer/-innen in der Regel Geld, indem laufende Verträge geprüft und ggf. optimiert werden. Auch ist die Verwaltergebühr günstiger als der Wettbewerb. Sie startet bei Ralph bereits bei € 20.
