Die Abrechnungsspitze: Kosten optimieren in der WEG

Der Begrifft Abrechnungsspitze taucht immer wieder im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan einer WEG auf. In diesem Artikel möchten wir Ihnen erl, wie Sie die Abrechnungsspitze besser verstehen und wie Sie aktiv beitragen können, die Kosten in Ihrer WEG zu optimieren.

Was ist eine Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den geplanten und den tatsächlichen Kosten in einer WEG-Jahresabrechnung. Sie ergibt sich aus der Gegenüberstellung der im Wirtschaftsplan veranschlagten Soll-Hausgelder und der tatsächlichen Abrechnungssumme der entstandenen Kosten.

Nicht berücksichtigt werden dabei rückständige oder säumige Hausgelder sowie tatsächlich gezahlte Hausgeldvorschüsse. Sonderumlagen, die im Wirtschaftsjahr erhoben wurden, sind jedoch bei der Berechnung der Abrechnungsspitze zu berücksichtigen.

Erläuterung: So entsteht die Abrechnungsspitze konkret

Im Wirtschaftsplan erstellt die Hausverwaltung eine Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr. Auf dieser Grundlage wird das Hausgeld von allen Eigentümer/-innen entrichtet. Am Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt eine Gegenüberstellung der tatsächlich angefallenen Ausgaben und der erzielten Einnahmen.

Wenn die Einnahmen von den tatsächlichen Kosten für das Objekt abweichen, spricht man von einer Abrechnungsspitze. Die Abrechnungsspitze beschreibt also den Betrag, der entsteht, wenn die tatsächlichen Nebenkosten einer Immobilie oder die Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft höher ausfallen als die zuvor kalkulierten und durch Vorauszahlungen abgedeckten Summen.

Die Folge: Für Eigentümer/-innen bedeutet dies, dass sie eine Nachzahlung leisten müssen, um die Differenz zwischen den gezahlten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten des Abrechnungsjahres zu begleichen.

Ursachen für die Abrechnungsspitze können unter anderem unerwartete Reparaturen, gestiegene Nebenkosten oder veränderte Anforderungen bei der Gebäudeinstandhaltung sein. Weitere Gründe für die Abrechnungsspitze erläutern wir Ihnen später.

Abrechnungsspitze vs. Abrechnungssaldo: der Unterschied

Wenn wir von der Abrechnungsspitze sprechen, müssen wir den Begriff vom Abrechnungssaldo differenzieren. Im Gegensatz zur Abrechnungsspitze, bei der die geplanten Hausgelder mit den tatsächlichen Kosten verglichen werden, berücksichtigt der Abrechnungssaldo die tatsächlich geleisteten Hausgeldes. Er stellt die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den tatsächlichen Einnahmen dar und kann entweder ein Guthaben oder einen Fehlbetrag ergeben.

Wenn alle Eigentümer/-innen ihr Hausgeld ordnungsgemäß geleistet haben, gilt die Berechnung: Abrechnungssaldo = Abrechnungsspitze.

Positive Abrechnungsspitze und negative Abrechnungsspitze

Eine Abrechnungsspitze kann in zwei Formen auftreten: als positive Abrechnungsspitze und als negative Abrechnungsspitze.

Eine positive Abrechnungsspitze liegt vor, wenn die Einnahmen der Eigentümergemeinschaft die Kosten für das betreffende Wirtschaftsjahr übersteigen. In diesem Fall erwirtschaftet die Gemeinschaft einen finanziellen Überschuss – ein wünschenswerter Ausgang für die WEG.

• Beispiel für eine positive Abrechnungsspitze: Ein/e Wohnungseigentümer/-in zahlt monatlich 300 Euro Hausgeld, was einem Jahresbetrag von 3600 Euro entspricht. Die tatsächlichen Kosten für das Objekt belaufen sich jedoch nur auf 3300 Euro. Somit ergibt sich eine positive Abrechnungsspitze (ein Guthaben) von 300 Euro.

Im Gegensatz dazu entsteht eine negative Abrechnungsspitze, wenn die Einnahmen der Eigentümergemeinschaft nicht ausreichen, um die Kosten für das Wirtschaftsjahr zu decken. Wie Sie bereits wissen, führt dies zu einem Fehlbetrag, der beispielsweise durch unerwartete Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, gestiegene Betriebskosten oder allgemeine Preissteigerungen verursacht werden kann.

• Beispiel für eine negative Abrechnungsspitze: Ein/e Wohnungseigentümer/-in zahlt monatlich 300 Euro Hausgeld, was einem Jahresbetrag von 3600 Euro entspricht. Die tatsächlichen Kosten für das Objekt betragen jedoch 4000 Euro. In diesem Fall entsteht eine negative Abrechnungsspitze von 400 Euro.

Wer trägt die Abrechnungsspitze?

Die Frage, wer die Abrechnungsspitze trägt, stellt sich nur bei einer negativen Abrechnungsspitze. Denn bei einer positiven Abrechnungsspitze haben lediglich die "betroffenen" Wohnungseigentümer/-innen einen Anspruch gegenüber ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Eine negative Abrechnungsspitze hingegen wird von allen Eigentümer/-innen gemeinschaftlich getragen, und zwar entsprechend dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Verteilerschlüssel. Fehlt eine solche Vereinbarung, so tragen die Eigentümer/-innen die negative Abrechnungsspitze gemäß ihren Miteigentumsanteilen, wie in § 16 Abs. 2 S. 1 WEG bestimmt.

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Wann ist die Abrechnungsspitze fällig?

Mit der WEG-Reform vom 01.12.2020 wurde die Feststellung der Abrechnungsspitze neu geregelt. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen die Eigentümer/-innen nunmehr ausschließlich über die finanziellen Konsequenzen einer etwaigen Abweichung vom Wirtschaftsplan. Die Abrechnungsspitze selbst wird durch den Beschluss über die Jahresabrechnung rechtsgültig festgestellt.

Sobald die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft erstellt ist und eine Abrechnungsspitze festgestellt wurde, sind eventuelle Nachzahlungen fällig. Deren Fälligkeit wird in der Eigentümerversammlung beschlossen und im Beschluss über die WEG-Jahresabrechnung festgehalten.

Wesentliche Punkte:

• Sechs-Monats-Frist: Die Jahresabrechnung muss grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode erstellt sein.
• Angemessener Zeitraum: Ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Beginn des Folgejahres wird in der Regel als angemessen betrachtet.
• Abweichende Regelungen: Sofern in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag andere Fristen vereinbart wurden, gelten diese vorrangig.

In der Regel erhalten die Eigentümer/-innen eine angemessene Frist, um das Abrechnungsergebnis, also die zusätzlichen Beträge zu begleichen. Diese Fristen sind wichtig, um den Eigentümer/-innen ausreichend Zeit zu geben und gleichzeitig die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicherzustellen.

Wenn Wohnungseigentümer/-innen ihren Beitrag nicht zahlen

Die pünktliche Zahlung von Nachforderungen bei Abrechnungsspitzen gehört zu den Pflichten der Wohnungseigentümer/-innen. Kommen Eigentümer/-innen dieser Verpflichtung nicht nach, hat dies individuelle Konsequenzen.

Nachdem die Verwaltung zunächst außergerichtliche Mahnungen verschickt hat, um eine gütliche Einigung zu erzielen, kann sie bei ausbleibender Zahlung rechtliche Schritte einleiten. Diese können von einem Mahnverfahren bis hin zur Zwangsvollstreckung reichen.

Es ist jedoch immer im Interesse aller Eigentümer/-innen, dass solche Situationen vermieden werden, denn die Nichtzahlung einzelner Eigentümer/-innen gefährdet die finanzielle Stabilität der Gemeinschaft und verursacht unnötige Kosten, die letztendlich alle tragen müssen.

Durch welche Ursachen entstehen Abrechnungsspitzen?

Die Abrechnungsspitze in einer Gemeinschaft können viele Gründe haben, von Reparaturen über neue Vorschriften.

• Wichtige Reparaturen: Manchmal sind unerwartete Instandsetzungen am Dach nach einem Unwetter, der Ausfall oder die Reparatur von zentralen Anlagen wie Heizung oder Aufzügen oder dringende Sanierungsarbeiten an Fassade oder Kellerbereich notwendig.
• Steigende Betriebskosten: Ob es die Energiepreise für Strom, Gas oder Heizöl sind, die Kosten für Wasser und Abwasser steigen oder die Gebühren für Abfallentsorgung und Straßenreinigung erhöht werden – all dies kann zu einer Abrechnungsspitze führen.
• Neue Gesetze: Gesetzliche Änderungen zur Energiesparmaßahmen, Änderungen in der kommunalen Gebührenordnung oder Anpassungen im Brandschutz oder anderen Sicherheitsvorschriften können Investitionen erfordern und somit zu einer Abrechnungsspitze führen.
• Modernisierungsmaßnahmen: Wenn beschlossene Maßnahmen zur Erneuerung von Gemeinschaftseigentum oder die Installation von Photovoltaikanlagen durchgeführt werden, können diese Kosten ebenfalls eine Abrechnungsspitze für die Miteigentümer/-innen verursachen.
• Verwaltungskosten: Kostensteigerungen bei dem/der WEG-Verwalter/-in, Rechtsberatungskosten oder Kosten für die Durchführung von Eigentümerversammlungen und Beschlussfassungen können ebenfalls eine Rolle spielen.
• Leerstand: Die Auswirkungen von Leerständen auf die Umverteilung der Betriebskosten oder Kosten für die Instandhaltung leer stehender Einheiten können ebenfalls Gründe für eine Abrechnungsspitze sein.
• Neue Nutzungsverhalten: Eine Zunahme der Bewohnerzahl im Haus oder ein erhöhter Verbrauch von Wasser oder Heizung können ebenfalls zu einer Abrechnungsspitze führen.

Was passiert mit der Abrechnungsspitze bei einem Eigentümerwechsel?

Ein häufiger Streitpunkt beim Eigentümerwechsel ist, wer für eine mögliche Nachzahlung aufkommen muss oder wer ein Guthaben erhält.

Im Prinzip ist immer der/diejenige Eigentümer/-in die Kosten verantwortlich, in dessen "Amtszeit" die Abrechnungsspitze entstanden ist. Entscheidend ist hierfür der Zeitpunkt, zu dem die Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung, und somit auch die Einzelabrechnung, beschließt (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG). Dieser Beschluss gilt rechtlich nur für die Wohnungseigentümer/-innen, die zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen sind. Dies hat ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 2.12.2011 – V ZR 113/11 so bestimmt.

• Beispiel: Ein Eigentümerwechsel findet während des laufenden Wirtschaftsjahres statt. Die Hausverwaltung erstellt sowohl für den alten als auch für den/die neue/n Eigentümer/-in eine separate Abrechnung für den jeweiligen Zeitraum. Trotzdem muss der/die neue/n Eigentümer/-in die Nachzahlung gegenüber der Gemeinschaft leisten, wenn er oder sie zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch als Eigentümer/-in eingetragen ist.

Ein Guthaben aus einer positiven Abrechnungsspitze wird dem/der Erwerber/-in jedoch nur dann ausgezahlt, wenn der/die Veräußer/-in das Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan vollständig beglichen hat.

Zusammenfassung: Fakten über die Abrechnungsspitze im Überblick

• Die Abrechnungsspitze ist die Differenz zwischen den geplanten (Soll-Hausgelder) und den tatsächlichen Kosten in einer WEG-Jahresabrechnung.
• Der Abrechnungssaldo berücksichtigt die tatsächlich geleisteten Hausgelder, während die Abrechnungsspitze die geplanten Hausgelder mit den tatsächlichen Kosten vergleicht.
• Folge für Eigentümer/-innen: Eigentümer/-innen müssen eine Nachzahlung leisten, um die Differenz zwischen Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten zu begleichen.
• Positive Abrechnungsspitze: Einnahmen übersteigen die Kosten (Überschuss).
• Negative Abrechnungsspitze: Einnahmen reichen nicht aus, um die Kosten zu decken (Fehlbetrag, Nachzahlung erforderlich). Diese wird von allen Eigentümer/-innen gemeinschaftlich getragen, gemäß Verteilerschlüssel oder Miteigentumsanteilen.
• Sie wird durch den Beschluss über die Jahresabrechnung rechtsgültig festgestellt. Nachzahlungen sind fällig, sobald die Jahresabrechnung erstellt ist und die Fälligkeit in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
• Ursachen für Abrechnungsspitzen: Unerwartete Reparaturen, steigende Betriebskosten, neue Gesetze und Vorschriften, Modernisierungsmaßnahmen, steigende Verwaltungskosten, Leerstand oder verändertes Nutzungsverhalten.
• Bei Eigentümerwechsel: Verantwortlich für den Beitrag ist der/die Eigentümer/-in, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragen ist.

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