Die Abberufung eines WEG-Verwalters – Wie geht das?

Abberufung des Verwalters: Das müssen Sie wissen

Im Idealfall arbeitet eine WEG mit seiner Hausverwaltung langfristig zusammen. Wenn die Zusammenarbeit jedoch beendet werden soll, müssen Wohnungseigentümer/-innen die Rechtslage für die Abberufung des Verwalters kennen. Wie und wann ist eine Abberufung möglich? Wir haben das Wesentliche für Sie zusammengefasst.

Verwalterabberufung ist ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich

Die Abberufung von Verwalter/-innen ist im Wohnungseigentumsrecht ein häufiges Thema. Das neue, am 01.12.2020 Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) hat die Voraussetzungen für eine Abberufung wesentlich vereinfacht. So kann die WEG-Verwaltung nun jederzeit abberufen werden, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. Es genügt, wenn die Wohnungseigentümer/-innen mit der Tätigkeit des Verwalters unzufrieden sind oder wenn sie einen günstigeren Anbieter finden.

Diese Neuregelung gilt auch für Verwalterverträge, die vor dem WEMoG abgeschlossen wurden. Demnach können Verwalter/-innen, die vor dem WEMoG bestellt wurden und deren Abberufung ursprünglich an eine feste Laufzeit geknüpft war, nun auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden. Klauseln in alten Verwalterverträgen oder Regelungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung haben seit der Reform von 2020 keine Bedeutung mehr.

Abberufung wird von Wohnungseigentümer/-innen in Eigentümerversammlung beschlossen

Die Entscheidung über die Verwalterabberufung liegt in der Regel bei den Wohnungseigentümer/-innen, die mit einer einfachen Mehrheit, also mehr als 50 Prozent der abgegebenen Stimmen, darüber abstimmen. Alternativ kann die Abberufung auch schriftlich durch alle Eigentümer/-innen beschlossen werden. Sollte eine solche Beschlussfassung nicht möglich sein, kann ein/e einzelne/r Eigentümer/-in auch gerichtlich eine Abberufung beantragen, sofern eine vorherige Beschlussfassung offensichtlich aussichtslos wäre.

Der Verwalter hat das Recht, sich gerichtlich gegen eine seiner Meinung nach zu Unrecht ausgesprochene Kündigung oder Abberufung zu wehren. Die Bedeutung des wichtigen Grundes für die Abberufung wird voraussichtlich irrelevant werden.

Bei Abberufung des Verwalters 6 Monats Frist beachten

Mit der Verkündung der Abberufung des Verwalters erlischt die organschaftliche Stellung des Verwalters sofort. Die vertraglichen Beziehungen zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung hingegen bestehen fort. Das bedeutet: Wenn die Wohnungseigentümer/-innen die Verwaltung abberufen, darf diese ihre Arbeit sofort einstellen, bleibt jedoch vertraglich noch eine Weile an die Eigentümergemeinschaft gebunden. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet der Verwaltervertrag dann spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters.

Der Hausverwaltung steht bis zum Ende der Kündigungsfrist oder maximal sechs Monate lang das vertraglich vereinbarte Verwalterhonorar zu, abzüglich etwaiger ersparter Aufwendungen oder anderweitig erzielten Einkünfte. Bei befristeten Verträgen besteht ein Anspruch auf das anteilige Verwalterhonorar für diesen Zeitraum.

Kurzum: Sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag automatisch. Die sechs Monate gelten ab Zeitpunkt der Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG). In diesem Fall bedarf es keiner zusätzlichen Kündigung. 

Möchte die WEG den Verwaltervertrag aber vor Ablauf der sechs Monate kündigen, ist dies nach den im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen oder den gesetzlichen Bestimmungen möglich.

Außerordentliche, fristlose Kündigung aus einem wichtigen Grund

Seit der WEG-Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kann ein Verwalter auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden. Eine weitere Möglichkeit liegt in der außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags.

Der Unterschied zwischen Kündigung und Abberufung: Für die Kündigung des Verwaltervertrags bedarf es einen wichtigen Grund. Wird die Hausverwaltung auf diesem Wege gekündigt, endet der Vertrag mit Zugang der fristlosen Kündigung. Neben der Vorliegen des Abberufungsbeschlusses ist auch ein gesonderter Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrags zu beachten.

Mögliche Gründe für eine außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags:

• Mangelhafte Buchführung und Transparenz: das Nichtaufstellen von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, Unredlichkeiten im Rahmen der Geldverwaltung oder die verspätete Aufstellung der Jahresrechnung
• Wiederholte Versäumnisse: Der Verwalter versäumt es wiederholt, fällige Rechnungen zu begleichen oder Versicherungsverträge zu verlängern, was zu finanziellen Nachteilen für die Gemeinschaft führt.
• Ignoranz gegenüber Eigentümerbeschwerden: Der/die Verwalter/-in reagiert nicht auf berechtigte Beschwerden der Wohnungseigentümergemeinschaft bezüglich Mängeln an der Immobilie oder der Verwaltung.
• Vernachlässigung von Verwaltungsaufgaben: Nichtdurchführung ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung
• Verstoß gegen die WEG: Der/die Verwalter/-in missachtet die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, beispielsweise durch die Unterschlagung von Geldern oder die nicht ordnungsgemäße Führung von Versammlungsprotokollen.
• Gefährdung von Eigentümer/-innen: Der/die Verwalter/-in begeht Straftaten gegen die Wohnungseigentümer/-innen oder gefährdet deren Sicherheit.
• Vertrauensbruch und Interessenkonflikte: Der/die Verwalter/-in vergibt Aufträge an Unternehmen oder Dienstleister/-innen, an denen er selbst beteiligt ist, ohne dies offenzulegen.
• Veröffentlichung falscher Informationen: Der/die Verwalter/-in verbreitet falsche Informationen über die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft oder täuscht die Eigentümer/-innen über den Zustand der Immobilie.

Grundsätzliches zur Bestellung eines WEG-Verwalters

Bei der Wahl eines Verwalters ist die rechtliche Trennung zwischen Bestellung und Verwaltervertrag zu verstehen. Warum ist das wichtig? Ein gut ausgearbeiteter Verwaltervertrag sorgt für Klarheit und vermeidet spätere Streitfälle. Er bildet die Grundlage für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Verwalter/-in und WEG.

• Bestellung des Verwalters: Die Bestellung des Verwalters erfolgt durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung gemäß § 26 Abs. 1 WEG und begründet ein organschaftliches Verhältnis.
• Der Verwaltervertrag: Der Verwaltervertrag hingegen ist ein zivilrechtlicher Vertrag zwischen der WEG und der Hausverwaltung, der die konkrete Tätigkeit regelt. Dieser schriftlich geschlossen und sollte neben allgemeinen Punkten wie Vertragslaufzeit, Kündigung und Vergütung auch spezifische Regelungen zu folgenden Themen enthalten:
  • Beitreibung von Rückständen
  • Instandhaltungsrückstellung
  • Abschluss und Kündigung von Verträgen
  • Zusammenarbeit mit dem Beirat
  • Durchführung von Eigentümerversammlungen
• Fünfjährige Amtszeit: Die Amtszeit eines Verwalters ist auf maximal fünf Jahre begrenzt. Eine automatische Verlängerung findet nicht statt. Nach Ablauf dieser Frist muss eine neue Auswahl des Verwalters durchgeführt werden.
• Formulare: Fachverbände und -verlage bieten hilfreiche Vorlagen für Verwalterverträge an. Diese können als Grundlage dienen und sollten an die individuellen Bedürfnisse der WEG angepasst werden.

Grundsätzliches zu den Aufgaben des Verwalters

Die Aufgaben des Verwalters sind im Wesentlichen in den §§ 19, 20, 27 und 28 des WEG-Gesetzes geregelt. Seit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft im Jahr 2007 vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer/-innen als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grundstück sowie die Gemeinschaft selbst als organschaftlicher Vertreter. Daher wurden die Aufgaben des Verwalters sowie seine Vertretungsmacht umfänglich in § 27 (alte Fassung bis 2020) formuliert. Mit der WEG-Reform wurde die Struktur der Vorschrift deutlich gestrafft.

Ein Kernpunkt der Verwaltertätigkeit ist die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen. Die Hausverwaltung führt regelmäßige Begehungen durch und kümmert sich um Instandhaltungsmaßnahmen. Bei größeren Maßnahmen werden Kostenvoranschläge eingeholt. Die Erstellung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung sowie die Abhaltung von Eigentümerversammlungen sind weitere Kernbereiche der Verwaltung.

Ob die Kompetenzen des Verwalters im Verwaltervertrag wirksam festgelegt werden können, ist umstritten. Eine Genehmigung des Verwaltervertrags durch Beschluss sollte klarstellen, dass die dort festgelegten Aufgaben denjenigen entsprechen, wie sie nach § 27 vorgesehen sind. Eine alternative Möglichkeit ist die Fassung eines Dauerbeschlusses zu bestimmten Aufgabenbereichen, in dessen Rahmen sich der Verwalter bewegen darf.

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