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Ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 24 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist der/die WEG Verwalter/-in verpflichtet, mindestens einmal im Jahr zu einer Eigentümerversammlung einzuladen. Diese gesetzlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung dient dazu, über wichtige Angelegenheiten der WEG zu beraten und zu beschließen. D
Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss in schriftlicher Form erfolgen und den Wohnungseigentümer/-innen rechtzeitig zugestellt werden, um ihnen ausreichend Zeit zur Vorbereitung zu geben. Die gesetzlich vorgeschriebene Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt mindestens drei Wochen.
Gut zu wissen: Viele Hausverwaltungen planen zu kurzfristig
Leider überraschen viele Hausverwaltungen ihre WEGs mit einem Termin, ohne diesen im Voraus mit den Eigentümern/-innen abzustimmen. Häufig warten sie auch bis zum Ende des Jahres, um die ETV einzuberufen.
Manche legen den Termin sogar bewusst auf einen letztmöglichen Termin, manchmal sogar im Dezember, um so den Wechsel zu einer neuen Verwaltung zu erschweren. Schließlich bleibt dann nicht mehr viel Zeit und die Eigentümer/-innen haben andere Themen in ihren Kalendern.
Als Eigentümer/-in sollten Sie allerdings versuchen, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen, um von Ihrem Mitspracherecht Gebrauch zu machen. Natürlich kann man nicht immer physisch vor Ort sein, daher ist es empfehlenswert, eine Hausverwaltung zu suchen, die hybride Eigentümerversammlungen anbietet.
Falls die Hausverwaltung gar nicht zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung einlädt, ist dies direkt ein triftiger Kündigungsgrund.
Die Einladung zur Eigentümerversammlung
Damit alle Eigentümer/-innen gut vorbereitet an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen können, muss die Einladung zur Eigentümerversammlung alle wichtigen Infos enthalten. Dazu gehören der genaue Zeitpunkt und Ort der Eigentümerversammlung sowie eine vollständige Liste der Themen, die besprochen werden.
Die WEG Versammlung sollte zu einer Zeit stattfinden, die für die meisten Wohnungseigentümer/-innen bequem ist, und an einem Ort, der leicht zu erreichen ist. Ein unzumutbarer Zeitpunkt für die Eigentümerversammlung wäre beispielsweise werktags vormittags oder sonntagsfrüh um 8:00 Uhr.
Ihre Teilnahme an der Eigentümerversammlung
Es gibt für die Eigentümer/-innen keine Anwesenheitspflicht bei der Eigentümerversammlung. In der Tat ist die Teilnahmequote oft sehr gering, insbesondere in großen WEGs, und häufig liegt sie sogar bei weniger als 30 %. Wenn Ihr Objekt allerdings von einer modernen Hausverwaltung verwaltet wird, müssen Sie in der Regel auch nicht physisch anwesend sein, denn einige Hausverwaltungen bieten mittlerweile sogenannte Hybridge Eigentümerversammlungen an.
Hybride Eigentümerversammlungen
Die hybride Eigentümerversammlung (eine Versammlung vor Ort und mit gleichzeitiger Videokonferenz) ist eine weitere Möglichkeit, die mit der Änderung des WEG-Gesetzes am 1. Dezember 2020 akzeptiert wird und seit der Corona-Pandemie häufiger gelebt wird. Dies ist besonders dann hilfreich, wenn Sie weit weg von Ihrem Eigentum wohnen oder verhindert sind.
Im Grunde könnte die gesamte Eigentümerversammlung auch unkompliziert ausschließlich online stattfinden, allerdings verpflichtet die Gesetzgebung derzeit Verwaltungen noch zu einer hybriden Variante. Bei der hybriden Eigentümerversammlung ist der/die Verwalter/-in verpflichtet, sicherzustellen, dass die Videokonferenz aufgezeichnet werden kann und es sich um eine private und sichere Verbindung handelt.
Reine Online Eigentümerversammlungen
Eigentümerversammlungen dürfen heute bereits ausschließlich online durchgeführt werden, allerdings ist für die reine Online-Eigentümerversammlung derzeit noch ein einstimmiger Beschluss aller Eigentümer/-innen nötig. Dies soll sichergestellen, dass alle Eigentümer/-innen die notwendigen technischen Voraussetzungen für das Online Format haben. Besonders ältere Wohnungsbesitzer/-innen verfügen oft nicht über die nötigen Gerätschaften.
Vollmacht
Sollten Sie sich auch nicht zum Termin einwählen können, empfehlen wir, dass Sie einer Person Ihres Vertrauens aus der WEG oder dem/der Verwalter/-in eine Vollmacht auszustellen. Bei Ralph können Sie bequem auch im Voraus der Eigentümerversammlung online Ihre Entscheidungen zu den einzelnen Beschlüssen abgeben. In Einzelfällen ist es möglich, dass das Recht der Vollmachtserteilung in Ihrer Teilungserklärung allerdings unterbunden wird. Dies ist allerdings nur sehr selten der Fall.
Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
Die WEG Reform 2020 hat die Regeln zur Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen grundlegend verändert. Vor der WEG Reform war eine Eigentümerversammlung erst dann beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten war. Konnte dieses Quorum nicht erreicht werden, musste die Verwaltung eine neue Versammlung einberufen.
Eine sogenannte Eventualeinberufung, also die Annahme, dass abwesende Wohnungseigentümer/-innen mit dem Beschluss einverstanden sind, war nur zulässig, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich geregelt war. Die neue Regelung vereinfacht die Beschlussfassung erheblich, da nun jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer/-innen beschlussfähig ist.
Die Durchführung der Eigentümerversammlung und Versammlungsleitung
Die Leitung der Eigentümerversammlung ist in § 24 Abs. 5 WEG geregelt. Grundsätzlich obliegt dem/der Verwalter/-in die Aufgabe des Versammlungsleiters. Durch Mehrheitsbeschluss kann jedoch eine andere geeignete Person aus den Reihen der Wohnungseigentümer/-innen gewählt werden. Die Eröffnung der Eigentümerversammlung erfolgt in der Regel durch den Vorsitzenden, der die anwesenden Eigentümer/-innen begrüßt und die Tagesordnung bekanntgibt.
Tagesordnung der Eigentümerversammlung
Die Gestaltung der Tagesordnung einer Eigentümerversammlung liegt grundsätzlich in der Hand des/der Verwalter/-in. Diese/r sollte sich bei der Versammlung strikt an die Tagesordnung halten. Damit vermeiden Sie, dass einzelne Beschlüsse anfechtbar werden, wichtige Punkte in Vergessenheit geraten oder die Versammlung zu lange dauert. Jeder/jede Eigentümer/-in hat das Recht, einen Tagesordnungspunkt vorzuschlagen.
Sollte der der/die WEG Verwalter/-in diesem Wunsch nicht nachkommen, haben mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer/-innen das Recht, die Versammlung unter Angabe der gewünschten Tagesordnungspunkte einzuberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Dieses Recht gewährleistet, dass die Interessen aller Eigentümer/-innen berücksichtigt werden und ermöglicht eine aktive Mitgestaltung der Gemeinschaft. Natürlich sollte die Hausverwaltung vor allem die Punkte auf die Tagesordnung setzen, die wichtig für die WEG sind.
Es ist zudem sinnvoll, dass der/die Verwalter/-in bereits die Diskussion zu den einzelnen Beschlüssen leitet und die erzielten Ergebnisse direkt im Protokoll festhält, sodass dieses noch am selben Tag der ETV versandt werden kann. Hier müssen lediglich die Ergebnisse der Diskussionen und Abstimmungen festgehalten werden, nicht der komplette Verlauf.
Tipp von Ralph: Halten Sie die Eigentümerversammlung stets privat
Manche WEG-Verwalter/-innen laden zu einer Eigentümerversammlung in einer Gaststätte ein, in der öffentlicher Publikumsverkehr herrscht. Dies sollten Sie unbedingt vermeiden. Eine Eigentümerversammlung muss übersichtlich sein, sodass nur die Eigentümer/-innen oder deren Bevollmächtigte teilnehmen.
In manchen Fällen, besonders bei kleineren WEGs, werden Versammlungen noch an öffentlich zugänglichen Orten durchgeführt. Die Beschlüsse sind deshalb nicht unbedingt ungültig. Allerdings können sie durch diesen Umstand ggf. juristisch angefochten werden.
Zeichnen Sie die Eigentümerversammlung ggf. auf
Heute sind die technischen Möglichkeiten so weit fortgeschritten, dass es kein Problem mehr ist, die Eigentümerversammlung aufzuzeichnen. Dies bewahrt den/die Verwalter/-in vom Mitschreiben während des eigentlichen Treffens. Allerdings heißt das nicht, dass man sich dadurch das Verfassen des Protokolls erspart. Es muss zusätzlich eine lesbare Version des Protokolls vorhanden sein, das alle Beschlüsse und deren Abstimmungsergebnisse klar darstellt und spätestens drei Wochen nach der Versammlung an die Eigentümer/-innen versandt wird. Mit modernen Tools sollten Sie das Protokoll direkt nach der Versammlung erhalten.
Eine Ton- oder Videoaufzeichnung kann bei einer Klärung helfen, wenn es um Anfechtungen bestimmter Beschlüsse im Nachhinein geht. Achten Sie jedoch darauf, dass die Teilnehmer/-innen vorab über die Aufzeichnung informiert werden, und damit einverstanden sind.
Feststellung der Beschlussfähigkeit
Die Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung unterlag vor der WEG-Reform 2020 strengen Anforderungen. Sie war abhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Miteigentümeranteile und konnte durch abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung beeinflusst werden.
Das Verlassen der Versammlung durch einzelne Wohnungseigentümer/-innen konnte zur Folge haben, dass die Beschlussfähigkeit verloren ging. Mit Inkrafttreten der WEG Reform ist eine formale Feststellung der Beschlussfähigkeit entfallen. Dennoch empfiehlt es sich, die Anwesenheit der Wohnungseigentümer/-innen oder ihrer Vertreter/-innen zu dokumentieren, da mindestens eine Person physisch oder virtuell anwesend sein muss, um gültige Beschlüsse fassen zu können.
Die Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung
Das Stimmrecht ist ein elementares Recht aller Wohnungseigentümer/-innen. Der/die Versammlungsleiter/-in ist verantwortlich für die ordnungsgemäße Ausübung der Stimmrechte. Bei der Auszählung der Stimmen gilt das Kopfprinzip, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht etwas anderes vor.
Alternativ können auch das Wertprinzip oder das Objektprinzip angewendet werden, falls vereinbart. Der/die Versammlungsleiter/-in muss auch darauf achten, dass keine Eigentümerpartei andere Miteigentümer in missbräuchlicher Art und Weise laufend überstimmt.
Liegt bei einer Abstimmung in der Versammlung ein Interessenkonflikt vor, zum Beispiel, wenn ein/e Wohnungseigentümer/-in direkt von einer Beschlussfassung betroffen ist, so ist diese Person von der Stimmabgabe ausgeschlossen. § 25 Absatz 5 des Wohnungseigentumsgesetzes regelt diesen Fall und stellt sicher, dass alle Entscheidungen objektiv von den Eigentümer/-innen getroffen werden.
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So stellen Wohnungseigentümer/-innen sicher, dass Sie alle gesetzlichen Punkte beachtet werden
Besonders bei Wohnungseigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten möchten, können schnell Fehler unterlaufen, die dann dazu führen, dass Beschlüsse anfechtbar sind und Sie als Beiratsmitglied ggf. haften. Wir empfehlen daher unbedingt die professionelle Unterstützung einer Verwaltung, sofern Sie eine WEG mit mehr als drei Parteien sind und/oder sich nicht schon seit mehreren Jahren gut kennen und vertrauen, oder einfach keine Zeit haben sich mit der Organisation der ETV und der gesamten Buchhaltung und Organisation der Versorger/-innen und Partner/-innen zu beschäftigen.
Beschlussfassung und -zuständigkeit der Eigentümerversammlung
Die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erfolgt durch Abstimmung. Dabei können verschiedene Mehrheitsverhältnisse festgelegt werden, wie beispielsweise einfache Mehrheit, qualifizierte Mehrheit oder Einstimmigkeit.
Die Begriffe "einstimmig" und "allstimmig" werden in der Praxis oft synonym verwendet, haben jedoch unterschiedliche Bedeutungen für Sie als Eigentümer/-innen. Während "einstimmig" bedeutet, dass alle anwesenden Wohnungseigentümer/-innen einer Beschlussvorlage zustimmen, erfordert "allstimmig" die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer/-innen, unabhängig von ihrer Anwesenheit. Hier ist wichtig zu beachten, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung in der Gemeinschaftsordnung festgelegt werden können und von den allgemeinen Regeln abweichen können.
Anfechtung eines Beschlusses aus der WEG Versammlung
Nicht nur positive, sondern auch negative Beschlüsse, die in einer Eigentümerversammlung gefasst werden, können angefochten werden. Sollten Wohnungseigentümer/-innen mit einem Beschluss nicht einverstanden sein, können sie innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung eine Anfechtungsklage einreichen.
Mit dieser Klage kann Eigentümer/-innen erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird und stattdessen ein neuer Beschluss gefasst wird, der den eigenen Vorstellungen entspricht. Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten grundsätzlich als gültig, solange sie nicht bereits bei ihrer Entstehung offensichtlich unwirksam waren. Um einen Beschluss anzufechten, muss ein Wohnungseigentümer/-in innerhalb der gesetzlichen Frist beim Gericht Klage erheben
Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung
Mit Inkrafttreten der WEG-Novelle 2007 hatte der/die Verwalter/-in gemäß § 24 Abs. 7 eine sogenannte Beschlusssammlung zu führen. Sie soll den Wortlaut der in der Eigentümerversammlung verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung enthalten. Soweit schriftlich beschlossen wurde, sind auch Ort und Datum der Verkündung anzugeben und ggf. die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidung in einem Rechtsstreit mit Nennung von Datum, Gericht und Parteien.
Die Beschlusssammlung dient nicht nur der Dokumentation, sondern auch der Nachverfolgung von Entscheidungen, die in der Wohnungseigentümerversammlung getroffen werden. So können beispielsweise angefochtene, aufgehoben oder abgeänderte Beschlüsse in der Sammlung entsprechend vermerkt werden.
Rückbesinnung auf Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch
Mit der WEG Reform 2020 gab es eine Rückbesinnung auf die Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch. Dies gilt insbesondere dann, wenn aufgrund einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden durfte, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer/-innen betrifft. In einem solchen Fall muss das Beschlussprotokoll mit öffentlich beglaubigten Unterschriften versehen werden und der Eintragungsantrag wird von der WEG vertreten durch die Verwaltung gestellt.
Der Zweck der Eintragung von Beschlüssen im Grundbuch besteht darin, die Informationsmöglichkeiten für die Eigentümer/-innen, einer neuen Verwaltung oder auch Dritte, die dazu ermächtigt sind, zu verbessern. Zum Beispiel können Erwerber/-innen auf diese Weise über frühere Beschlüsse informiert werden. Aus den amtlichen Begründungen (BT- Drucksache 16/887, S. 33 ff.) geht hervor, dass die Wortwahl der Gesetzgebung auch weiterhin deutlich an der Sprache des Grundbuchs orientiert ist. Eintragungen, Vermerke und Löschungen werden auch dort durchgeführt und mit Datum und einem Handzeichen versehen.
Die Aktualität der Beschlusssammlung
Der Gesetzgeber legt auch besonderen Wert auf die Aktualität der Beschlusssammlung. Eine zeitnahe Eintragung von Beschlüssen in das Grundbuch ermöglicht es den Eigentümer/-innen, den aktuellen Stand der Beschlusssammlung einzusehen und sich über getroffene Entscheidungen aus der Wohnungseigentümerversammlung zu informieren.
Bleiben Sie rund um Ihre Eigentümerversammlung immer auf dem Laufenden über die aktuellen WEG-Gesetze. Mit Ralph verpassen Sie keine wichtige Änderung mehr. Als Wohnungseigentümer/-inprofitieren Sie von unserer Expertise und unserem digitalen Service. Entdecken Sie jetzt, wie einfach und unkompliziert es sein kann, die Hausverwaltung zu wechseln.
Der Wechsel zu Ralph ist unkompliziert.
Anfechtung eines Beschlusses leicht erklärt
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zunächst gültig, auch wenn sie fehlerhaft zustande gekommen sind – sofern die WEG eine Beschlusskompetenz hatte. Solche Beschlüsse müssen beachtet und umgesetzt werden. Sie werden jedoch ungültig, wenn ein/e Eigentümer/-innen sie innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechtet und das zuständige Gericht die Ungültigkeit feststellt. Inhaltliche und formelle Fehler bei der Beschlussfassung können beispielsweise zu einer erfolgreichen Anfechtung führen.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung erfolgreich anfechten
Die Rechtsprechung zur Anfechtung von Beschlüssen in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist komplex. Neben formalen Fehlern können insbesondere inhaltliche Mängel, die gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen, zur Ungültigkeit eines Beschlusses führen. Selbst eine ursprünglich erteilte Zustimmung kann widerrufen werden. Nichtige Beschlüsse können jederzeit gerichtlich festgestellt werden.
Die Kostenregelungen in Rechtsstreitigkeiten haben sich seit 2007 geändert. Seitem gilt, dass die unterliegende Partei grundsätzlich alle Kosten trägt. Die Haftung der Verwaltung ist eingeschränkt, bleibt jedoch bestehen. Seit der WEG Reform in 2020 richtet sich die Klage nicht mehr gegen einzelne Mitglieder/-innen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern gegen die gesamte WEG.
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