Kontakt zu Ralph
Hausgeld: Die wichtigsten Fragen erklärt
Was bedeutet die Verpflichtung der Eigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG?
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Eigentümer verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Dabei ist der Anteil anhand der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu bestimmen.
Gibt es Ausnahmen von der Kostenverteilungspflicht?
In wirklich besonderen Ausnahmefällen, z.B. wenn es keine technische Möglichkeit zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums gibt, konnte der betroffene Eigentümer gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG alter Fassung eine Ausnahme, Befreiung oder Abänderung der anteilsmäßigen Mithaftung für sich beanspruchen. Das mangelnde Nutzungsinteresse eines Einzelnen ist jedoch unbeachtlich.
Was sind typische Kostenpositionen des Hausgeldes in einer WEG?
Die Kostenpositionen sind nicht ausführlich im Gesetzestext aufgelistet, jedoch gehören regelmäßig zu den Lasten und Kosten:
- Versicherungsbeiträge
- Kosten für Gemeinschaftsantennenanlage
- Wasserver- und -entsorgung
- Heizung und Warmwasser
- Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Stromkosten für die Gemeinschaftsanlage
- Schornsteinreinigung
- Pflegekosten der Außenanlage
- Kosten für Aufzugsanlage, Hausmeister und für sonstige Gemeinschaftseinrichtungen.
- Instandhaltung und Instandsetzung einschließlich Instandhaltungsrücklage
Die Kosten sind nach Miteigentumsanteilen (MEA) zu tragen.
Wie wird das Haus- oder Wohngeld berechnet?
Das Haus- oder Wohngeld wird aus den Kostenpositionen berechnet, die durch die Gemeinschaft getragen werden müssen. Jeder Eigentümer muss seinen Anteil entsprechend seines Miteigentumsanteils tragen.
Wann und wie muss man Wohngeld zahlen?
Es gibt keine spezifische Regelung im Gesetz zur Fälligkeit der Wohngeldzahlung. Stattdessen legt der vorgelegte Einzelwirtschaftsplan mit den festgelegten monatlichen Vorauszahlungen die Grundlage für die Hausgeldvorauszahlungen. Der Gesamtwirtschaftsplan enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gesamtobjekts für das vorgesehene Wirtschaftsjahr. Die Kostenbeteiligung jedes Wohnungseigentümers wird über den Verteilungsschlüssel im Einzelwirtschaftsplan angegeben. Der Beschlusswortlaut muss sich auf die Einzelwirtschaftspläne beziehen und eine ordnungsgemäße Verwaltung erfordert eine angemessene Aufrundung auf der Ausgabenseite und eine Kalkulation mit ausreichender Sicherheit. Es muss auch die Beitragsleistung zur Erhaltungsrücklage ausgewiesen werden. Wenn der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll, muss dies ausdrücklich beschlossen werden.
Kann man Wohngeldabschlagszahlungen zurückbehalten?
Ein Wohnungseigentümer hat kein Recht, Wohngeldabschlagszahlungen zurückzubehalten, selbst wenn er glaubt, dass er am Ende des Wirtschaftsjahres ein Guthaben erwarten kann. Es ist dringend zu empfehlen, ausdrücklich zu beschließen, dass der Wirtschaftsplan über das Wirtschaftsjahr hinaus fortgelten soll.
Welche Regelungsbefugnis haben die Eigentümer?
Der Gesetzgeber hat den Eigentümern die mehrheitliche Beschlussfassung zu Fragen der Fälligkeit, Verzugsfolgen wie Zinsen und sonstigen Nebenleistungen eingeräumt. Diese Regelungsbefugnis bezieht sich insbesondere auf Verzugszinsregelungen, Fälligkeitsregelungen, pauschalierte Vertragsstrafen und eine Umzugskostenpauschale. Ab 2007 wurde auch die umstrittene Pauschale für die Nichtteilnahme am Lastschriftverkehr als besonderer Verwaltungsaufwand gesetzlich geregelt.
Erhaltungsrücklage: Alles, was Sie wissen sollten
Was ist eine Erhaltungsrücklage?
Eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung) ist eine Geldreserve, die von der Eigentümergemeinschaft gebildet wird, um zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu finanzieren. Es ist nicht notwendig, eine Rücklage zu bilden, solange kein Eigentümer dies fordert. Wenn jedoch ein Eigentümer dies verlangt, muss eine Rücklage eingerichtet werden und die Höhe und der Zweck müssen mehrheitlich beschlossen werden.
Zweckgebundenheit der Rücklage
Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verwendet werden. Allgemeine Ausgaben und Kosten der Gemeinschaft dürfen nicht aus der Rücklage bezahlt werden. Nur in Ausnahmefällen, wenn eine ordnungsgemäße Grund- und Reservevorhaltung an Rückstellungsbeträgen verbleibt, ist ein Rückgriff zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen möglich.
Höhe der Rücklage
Es gibt keine gesetzliche Vorgabe zur Höhe der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage sollte jedoch angemessen sein und es gibt verschiedene Formeln, um eine angemessene Höhe zu berechnen. Beispielsweise kann die Peters'sche Formel verwendet werden, um die Herstellungskosten je Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre Gebäudelaufzeit zu teilen. Eine andere Methode besteht darin, die Bestimmungen des sozialen Wohnungsbaus heranzuziehen, wonach 7 bis 11 Euro pro Quadratmeter pro Jahr (je nach Baualter) und 68 Euro pro Jahr für Garagenstellplätze gebildet werden sollen. Im Streitfall entscheiden die Gerichte individuell nach technischem Zustand des Gebäudes, dessen Alter und Ausstattung und mittelfristigem Instandsetzungsbedarf.
Zuführungen zur Erhaltungsrücklage
Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind Teil der monatlichen Wohngeldvoraus- schüsse. In der Jahresabrechnung müssen sowohl die tatsächlichen als auch die geschuldeten Zahlungen auf die Rückstellung ausgewiesen werden. Erstere als Einnahmen, letztere als gesonderte Angabe. Seit dem 01.12.2020 sind nur noch die "kupierten" Angaben im Vermögensbericht notwendig. Wenn ein Eigentümer ausscheidet, kann er keinen Einzahlungsanteil aus der Rückstellung verlangen. Für einen gewerblichen Eigentümer gelten die eingezahlten Rückstellungsbeträge erst mit Verbrauch der Rücklage als Betriebsausgaben im steuerlichen Sinne.
Sonderumlage: Die wichtigsten Fragen erklärt
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist ein einmaliger Beitrag, der von den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss beschlossen wird. Sie ist vergleichbar mit einem ergänzenden Wirtschaftsplan. Sonderumlagen werden regelmäßig für unvorhergesehene und plötzliche Ausgaben erhoben, insbesondere im Erhaltungsbereich. Sie sind auch bei Liquiditätsproblemen zulässig und erforderlich.
Wie wird die Sonderumlage verteilt?
Der Verteilungsschlüssel sollte sich in der Regel am Miteigentumsanteil orientieren, es sei denn, es gibt sachliche Gründe, die ein Abweichen von diesem Prinzip erfordern. Die Sonderumlage wird fällig, sobald der Verwalter sie anfordert.
Was ist die Liquiditätsrücklage?
Um Sonderumlagen zu vermeiden, erlaubt der Gesetzgeber mit der Reform von 2020 ausdrücklich die Bildung von gesonderten Liquiditätsrücklagen. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft Geld für unvorhergesehene Ausgaben zurücklegen kann, um in Zukunft auf solche Sonderumlagen verzichten zu können. Die Bildung der Rücklage muss von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
Der Wechsel zu Ralph ist unkompliziert.
Verteilungsschlüssel – was Sie wissen sollten
Was ist ein Verteilungsschlüssel und wann sind Abweichungen möglich?
Ein Verteilungsschlüssel bestimmt, wie Kosten in einer Gemeinschaft von Miteigentümern aufgeteilt werden. Normalerweise wird er basierend auf den Miteigentumsanteilen festgelegt.
Es gibt jedoch Ausnahmen. In Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnungen kann der Verteilungsschlüssel anders festgelegt werden. Beispielsweise kann er nach Fläche entsprechend den Regelungen der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) oder nach Hausgruppen oder anderen geeigneten Verteilern geregelt werden.
Änderungen am Verteilungsschlüssel
Normalerweise kann der in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Verteilungsschlüssel nicht ohne die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer geändert werden. Ein nur mehrheitlicher Beschluss ist nichtig. Um diese Blockade zu vermeiden, kann in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten sein. Diese erlaubt es der Gemeinschaft, auch mehrheitlich Beschließendes zu fassen, wenn ein sachlicher Grund für die Abweichung oder Änderung des Verteilungsschlüssels besteht.
Betriebskosten in Wohnungseigentumsgemeinschaften – vor und nach der Gesetzesnovelle
Früher war es laut § 16 Abs. 3 ff. WEG (alte Fassung, von 2007 bis 2020) einfacher, die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums sowie die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen und entsprechend oder nach einem anderen Maßstab zu verteilen. Dafür reichte eine einfache Stimmenmehrheit aus, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Eine mietrechtliche Bestimmung wurde eingeführt, um Rechtsvereinheitlichung und Vereinfachung zu erreichen.
Obwohl es nicht explizit im Gesetz stand, sollte es nach dem Willen des Gesetzgebers einen sachlichen Grund geben, um Änderungen oder Einführungen anderer Verteilungsschlüssel zu beschließen. Ein bloßer Wechsel vom MEAT (Miteigentumsanteilschlüssel) auf die Fläche ohne sonstige Änderungen wurde nicht als sachlicher Grund angesehen. Hingegen war kein besonderer Grund notwendig, wenn der Verteilerschlüssel den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen war und niemand ungerechtfertigt benachteiligt wurde.
Die gesetzliche Regelung erleichterte Änderungen im Vergleich zu bestehenden Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen, jedoch wurde die bereits bestehende Gemeinschaftsordnung außer Kraft gesetzt. Falls die Gemeinschaftsordnung des Verwalters bereits eine weniger strenge Regelung enthielt, galt diese zugunsten der Gemeinschaft. Rückwirkende Änderungen des Verteilerschlüssels waren und sind unzulässig.
Mit der Reform 2020 hat sich der Gesetzgeber dazu entschieden, die nachträgliche Änderung von Verteilerschlüsseln weiter zu öffnen und zu erleichtern. Laut § 16 Abs. 2 Satz 2 der aktuellen Fassung können nun mehrheitlich abweichende Verteilungen für einzelne Kostenpositionen oder bestimmte Arten von Kosten beschlossen werden. Es muss nicht mehr ausdrücklich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen oder einen sachlichen Grund haben. Allerdings dürfen solche Beschlüsse nicht willkürlich sein. Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen dies auf die Praxis haben wird.
Änderungen bei Instandsetzungskosten
In der alten Fassung des § 16 Abs. 4 WEG entschied der Gesetzgeber, dass bei Instandhaltung, Instandsetzung oder baulichen Veränderungen eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheitsbeschlussfassung notwendig ist, wenn die Kostenverteilung im Einzelfall durch Beschluss abweichend geregelt werden soll. Die Reform 2020 hat diese Anforderung einer Doppelt-Qualifizierten-Mehrheit für eine Änderung des Verteilerschlüssels bei Erhaltungskosten abgeschafft. Jetzt kann dies durch einen mehrheitlichen Beschluss, nicht nur für den Einzelfall, sondern auch auf Dauer, entschieden werden.
Änderungen im Einzelfall
Wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, die das Festhalten am Verteilerschlüssel für einen einzelnen Eigentümer unzumutbar machen, besteht ein Abänderungsanspruch nach § 10 Abs. 2. Früher lag die Zumutbarkeitsgrenze bei einer Kostenmehrbelastung von 25 %. Heutzutage wird es aufgrund der erleichterten Beschlussmöglichkeiten kaum mehr Raum für diese schwerwiegenden Fälle geben. Wenn ein Eigentümer mit seinem Abänderungswunsch im Beschlusswege nicht durchkommt, kann er eine Anfechtungsklage führen oder eine Beschlussersetzung durch das Gericht beantragen (§ 44 Abs. 1).
Verteilungsschlüssel für Heizkosten als Sonderfall
Eine Mehrheitsentscheidung über die Änderung der Heizkostenverteilung ist zulässig, da § 16 in Verbindung mit §§ 3 und 10 der HeizkostenVO dies erlaubt. § 7 HeizkostenVO legt den Maßstab fest.
Kennen Sie schon Ralph?
Nun stellen wir Ihnen gern noch kurz Ralph vor, eine innovative Lösung für die Verwaltung Ihrer WEG. Ralph ist eine hochmoderne Hausverwaltung aus Berlin: Ralph kombiniert Software mit Erfahrung. Wir automatisieren viele der sich wiederholenden Prozesse einer Hausverwaltung mit unserer eigens entwickelten Software. Damit können wir unseren erfahrenen Verwalter:innen den Rücken freihalten, damit sie sich auf das Wesentliche konzentrieren können und mehr Zeit für die Kunden haben. Unsere Stärke ist es, diverse Themen proaktiv gleichzeitig voranzutreiben und auch komplexe Sanierungen zu managen.
Sie haben Interesse? Dann zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren und jetzt ein Gespräch zu vereinbaren. Unser Team steht Ihnen gerne zur Verfügung und freut sich darauf, Ihnen weiterzuhelfen.
