Das WEG-Gesetz einfach erklärt 

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz)?

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz, WEG regelt die rechtlichen Verhältnisse in Gebäuden, in denen die einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten unterschiedlichen Eigentümer/-innen gehören. Es definiert die Rechte und Pflichten dieser Eigentümer/-innen und legt die Regeln für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer/-innen fest. Sowohl das Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen als auch das Gemeinschaftseigentum an gemeinsamen Bereichen wie Treppenhaus oder Garten sind im WEG detailliert geregelt.

Das Wissen um das Wohnungseigentumsgesetz ist unbedingt notwendig für Eigentümer/-innen und Hausverwaltung, um eine ordnungsgemäße Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu gewährleisten. Nur wer sich sicher im Gesetz auskennt, kann etwa in Eigentümerversammlungen souverän und autoritär auftreten.

Seit wann gibt es das WEG Gesetz für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Die Entstehung des WEG Gesetzes geht auf die Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg zurück. Angesichts der Notwendigkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, entstand die Idee, auch Teile von Gebäuden in Einzelbesitz zu geben. Da das damalige Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) diese Form des Eigentums nicht umfassend regelte, wurde 1951 das WEG Gesetz erlassen.

Die folgenden Ausführungen richten sich im Wesentlichen am Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes aus dem Jahr 2020. Wenn notwendig, werden auch das "alte" Recht vor 2007 und das "Zwischenrecht" von 2007 bis 2020 dargestellt.

Der Aufbau des WEG Gesetzes

Das Wohnungseigentumsgesetz ist in vier Bestandteile gegliedert, die die verschiedenen Aspekte des Wohnungseigentums regeln.

Der erste Teil befasst sich mit der Entstehung des Wohnungseigentums und legt fest, wie eine Immobilie in einzelne Wohnungen oder Teileigentumsanteile aufgeteilt wird. Hier werden auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer/-innen sowie die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt. Der zweite Teil widmet sich dem Dauerwohnrecht, einer besonderen Form des Wohnrechts. Der dritte Teil enthält die Verfahrensvorschriften für etwaige Streitigkeiten und Klagen zwischen den Eigentümer/-innen. Im vierten und letzten Teil werden schließlich Übergangsbestimmungen und ergänzende Regelungen getroffen.

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Was ist Sondereigentum?

Das WEG-Gesetz ermöglicht die Bildung von Sondereigentum an bestimmten Räumen eines Gebäudes, wie zum Beispiel Wohnungen. Dieses Sondereigentum ist eine eigene Form des Eigentums und hat in der Praxis immer mehr an Bedeutung gewonnen. Obwohl Sondereigentum in der Praxis sehr wichtig geworden ist, birgt es aufgrund seiner Besonderheit spezielle praktische und rechtliche Probleme. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber den Wohnungseigentumsverwalter im WEG vorgesehen.

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Was ist der Unterschied zwischen einer BGB-Gemeinschaft und einer WEG-Gemeinschaft?

Eine BGB-Gemeinschaft (auch Bruchteilsgemeinschaft genannt) besitzt ein Haus, das mehreren Eigentümern gemeinsam gehört. Jeder Eigentümer besitzt einen Bruchteil des gesamten Eigentums, aber es gibt keine Zuordnung zu bestimmten Teilen des Hauses, wie beispielsweise zu bestimmten Wohnungen. 

In einer WEG-Gemeinschaft hingegen erwirbt ein Käufer laut Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil an einem Haus inklusive Grundstück. Dieser Anteil ist mit einem bestimmten Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden. Der Miteigentumsanteil kann nicht ohne Weiteres getrennt oder verändert werden. Um Änderungen zu bewirken, müssen alle Eigentümer eine neue Teilungserklärung beurkunden lassen.

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Welche wichtigen Definitionen beinhaltet das WEG-Gesetz? 

• Räume zum Wohnen: An Wohnräumen kann Wohnungseigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 1. Alt.).
• Sonstige Räume: An sonstigen Räumen kann Teileigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 2. Alt.).
• Wohnungseigentum Sondereigentum an Wohnung in Verbindung mit Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2).
• Teileigentum Sondereigentum an sonstigen Räumen in Verbindung mit dem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 3).
• Gemeinschaftliches Eigentum: Das Grundstück sowie sonstige Baulichkeiten, die nicht dem Sondereigentum zuzurechnen sind (§ 1 Abs. 5), zum Beispiel alle „tragenden“ Teile des Gebäudes sowie die gemeinschaftlichen Einrichtungen (§ 5 Abs. 2).

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Die Entstehung von Wohnungseigentum und Teileigentum 

Das Wohnungseigentumsgesetz bietet zwei Möglichkeiten: die vertragliche Einräumung und die einseitige Zuteilung von Sondereigentum.

Wie funktioniert die Begründung durch Vertrag?

Mehrere Eigentümer können durch einen Vertrag jedem Miteigentümer das Sonder- bzw. Teileigentum einräumen, auch wenn die Baulichkeiten noch nicht errichtet sind. Dies nennt man Teilungsvereinbarung und sie muss notariell beurkundet werden. Oft wird jedoch stattdessen der Begriff "Teilungserklärung" verwendet. In der Teilungsvereinbarung werden die Eigentumsverhältnisse - Zuordnung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte - festgelegt. In der Gemeinschaftsordnung werden regelmäßig Bestimmungen darüber aufgenommen, wie die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander regeln wollen. Beispiel: Bauherren können ihr Eigentum teilen.

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist eine Erklärung eines Alleineigentümers eines Grundstücks, in der er das Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und jedem Anteil das Wohn- bzw. Teileigentum verbindet. Dies geschieht durch eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt über den Notar. Beispiel: Eine Bauträger-GmbH teilt auf. 

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung der zuständigen Baubehörde, dass die Räume einer Wohnung oder einer Eigentumswohnung in sich abgeschlossen sind und somit als Sondereigentum eingetragen werden können. Die Abgeschlossenheit wird anhand des Aufteilungsplans überprüft und muss nachgewiesen werden.

WEG-Reform bringt Änderungen für Eigentümergemeinschaft

Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat das Wohnungseigentumsgesetz seine wohl größte Überarbeitung seit der Einführung im Jahr 1951 erfahren. Die WEG-Reform (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) hat das Wohnungseigentumsrecht grundlegend verändert – insbesondere, was die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Rolle der Hausverwaltung und die Abläufe in Eigentümerversammlungen betrifft. Hausverwaltungen bekamen mehr Entscheidungsbefugnisse, Eigentümer/-innen mehr Rechte. Die Durchführung einer Eigentümerversammlung wurde flexibler gestaltet und bauliche Veränderungen an der Wohnanlage sind nun einfacher umzusetzen. Zudem müssen Verwalter/-innen zukünftig zertifiziert sein.

Was änderte sich durch das Inkrafttreten der WEG-Reform?

Sanierungen und Modernisierungen sind leichter durchzusetzen

Vor dem neuen WEG Gesetz war es oft schwierig, in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer/-innen Neuerungen durchzuführen, da einzelne Wohnungseigentümer/-innen diese blockieren konnten – zum Schaden der WEG. Das Reform änderte dies wie folgt:

• Einfachere Beschlussfassung: Künftig können Eigentümergemeinschaften mit einfacher Mehrheit beschließen, notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. Bauliche Änderungen und Neuerungen werden somit leichter beschlossen.  
• Kostenverteilung: Bei Mehrheitsbeschluss – Wer für die Maßnahme stimmt, trägt anteilig die Kosten. Bei Zweidrittelmehrheit – Wenn mehr als zwei Drittel der Stimmen zustimmen (und diese mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren), müssen alle Eigentümer anteilig zahlen.
• Schutz vor unverhältnismäßigen Kosten: Bei extrem hohen Kosten können diese nicht allen Eigentümern aufgebürdet werden. Allerdings müssen sich alle Wohnungseigentümer/-innen beteiligen, wenn sich die Kosten innerhalb einer angemessenen Zeit (oftmals wird von 10 Jahren ausgegangen) amortisieren.

Änderungen für die Rechte und Pflichten der Verwalter/-innen

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzn hat die Anforderungen an Verwalter/-innen deutlich verschärft. Seit dem 1. Dezember 2023 muss jede Verwaltung, der eine Wohnungseigentümergemeinschaft betreut, über eine Zertifizierung verfügen. Diese Zertifizierung wird von einer IHK ausgestellt. Sie bescheinigt, dass die Verwalter/-innen über die notwendigen Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, um die Aufgaben einer Hausverwaltung ordnungsgemäß wahrzunehmen.

Bei kleineren Eigentümergemeinschaften mit weniger als neun Einheiten kann die Zertifizierungspflicht umgangen werden, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer/-innen sie nicht verlangt.

Stärkere Stellung für die Verwalter/-innen

Ziel dieser Reform ist es, die Verwaltung von Wohnungseigentümern effizienter zu gestalten. Kleinere Entscheidungen sollen schneller getroffen werden können, ohne dass jedes Mal eine oft langwierige Eigentümerversammlung einberufen werden muss. Daher wurden folgende Beschlüsse gefasst:

• Mehr Eigenverantwortung: Die Hausverwaltung kann kleinere Maßnahmen wie Reparaturen oder den Abschluss von Verträgen selbstständig durchführen.
• Größere Anlagen, größere Befugnisse: Je größer die Wohnanlage, desto mehr Spielraum hat der/die Verwalter/-in für eigene Entscheidungen.
• Grenzen: Die Wohnungseigentümer/-innen können festlegen, in welchem Umfang die Verwaltung eigenständig handeln darf.
• Gesetzliche Vertretung: Der/die Verwalter/-in vertritt die gesamte Eigentümergemeinschaft vor Gericht und Behörden. Nur für größere Entscheidungen wie den Kauf von Grundstücken oder die Aufnahme von Darlehen ist weiterhin ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Einfachere Abberufung der Verwaltung

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat nicht nur die Rechte der Hausverwaltung gestärkt, sondern auch die Möglichkeiten der Eigentümer/-innen, die Verwaltung zu kontrollieren.

• Weniger Bürokratie: Früher war für eine Abberufung der Hausverwaltung ein "wichtiger Grund" erforderlich. Diese Hürde wurde abgeschafft.
• Mehr Flexibilität: Ein einfacher Beschluss der Eigentümergemeinschaft genügt nun, um den Verwaltervertrag zu beenden.
• Kündigungsfrist: Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
• Mehr Mitbestimmung: Der Verwaltungsbeirat kann nun frei in seiner Größe bestimmt werden.
• Überwachungsfunktion: Der Beirat hat die Aufgabe, die Tätigkeit der Hausverwaltung zu überwachen.
• Haftungsschutz: Die Haftung der ehrenamtlichen Beiratsmitglieder ist auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Veränderungen für Sondereigentum

Mit der neuen Gesetzeslage können Gartenflächen oder Terrassen, die eindeutig einer Wohnung zugeordnet sind, nun als Sondereigentum eingetragen werden. Bisher waren solche Flächen oft als Gemeinschaftseigentum mit speziellen Nutzungsrechten verbunden. Die neue Regelung schafft mehr Rechtssicherheit für die Eigentümer/-innen.

Eigentümerversammlung wird flexibler

Die Reform macht Eigentümerversammlungen flexibler und moderner. Durch die neuen Regeln können Entscheidungen schneller getroffen werden und die Eigentümer/-innen können einfacher an den Versammlungen teilnehmen.

• Beschlussfähigkeit: Vor der Reform mussten Eigentümerversammlungen oft abgesagt werden, weil nicht genug Eigentümer/-innen teilgenommen haben. Das ist jetzt anders: Wenn ordnungsgemäß eingeladen wurde, ist die Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer/-innen. Dies spart Zeit und Geld.
• Mehr Flexibilität durch digitale Teilnahme: Die Eigentümer/-innen können nun auch online an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Allerdings müssen weiterhin Präsenzversammlungen möglich sein.
• Einfachere Einladung: Die Einladung zur Versammlung kann jetzt auch per E-Mail erfolgen. Früher war ein Brief erforderlich. Die Einladungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert.

Nebenkostenabrechnung wird vereinfacht

Bislang gab es bei der Abrechnung von Nebenkosten in Eigentumswohnungen oft Unstimmigkeiten, da die Abrechnung nach Wohnfläche und die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen nebeneinander existierten. Das WEMoG schaffte hier Erleichterung und Klahrheit: Nun kann der Miteigentumsanteil als Grundlage für die Nebenkostenabrechnung verwendet werden. Das vereinfacht die Abrechnung erheblich, da viele Eigentümergemeinschaften ohnehin schon nach Miteigentumsanteilen abrechnen.

Früher waren Eigentümer/-innen oft auf die zeitnahe Erstellung der Nebenkostenabrechnung durch die Verwalter/-innen angewiesen. Wurde die Abrechnung verspätet erstellt, konnten Eigentümer/-innen möglicherweise auf Nachzahlungen verzichten. Das WEMoG schützt Eigentümer/-innen nun besser: Können diese nachweisen, dass sie der/die Verwalter/-in zur fristgerechten Abrechnung aufgefordert haben, haften sie nicht für eine verspätete Abrechnung.

Eigentümergemeinschaft: Ist die Beauftragung einer Hausverwaltung immer sinnvoll?

Das WEG Gesetz ist ein komplexes Rechtsgebiet, das für Laien oft schwer zu durchdringen ist. Die Unterscheidung zwischen dem Eigentum an der eigenen Wohnung und dem gemeinsamen Eigentum an Gebäudeteilen wie Treppenhaus oder Garten ist nicht immer eindeutig. Hinzu kommt, dass die Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz häufig sehr detailliert sind und im Einzelfall unterschiedliche Auslegungen zulassen. So kann beispielsweise die Frage, ob ein Balkonboden zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört, von Fall zu Fall unterschiedlich beantwortet werden.

In kleineren Immobilien können Sie als Eigentümer/-innen die Aufgaben der Verwaltung oft noch untereinander aufteilen. Vorausgesetzt, die Zusammenarbeit innerhalb der Eigentümergemeinschaft funktioniert reibungslos. Bei einem größeren Gebäude ist eine professionelle Hausverwaltung jedoch in der Regel unerlässlich. Eine Hausverwaltung wie Ralph verfügt über das notwendige Fachwissen, um die komplexen rechtlichen Anforderungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu erfüllen und die Interessen aller Eigentümer/-innen zu vertreten.

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