Sind Nebenkosten automatisch auf die Mieter/-innnen umlegbar?

Umlagefähige Nebenkosten können nicht automatisch auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Es muss vorher im Mietvertrag deutlich dargelegt werden, ob die Nebenkosten im Mietpreis enthalten sind oder nicht.  

Dabei müssen Sie jedoch nicht jeden einzelnen Faktor aufschlüsseln, sondern es genügt, wenn Sie im Mietvertrag festhalten, dass die Betriebskosten nicht in der Miete enthalten sind. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich tatsächlich um Betriebskosten handelt oder nicht. Rechtlich sind damit alle Nebenkosten gemeint, die auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können. 

Möchten Sie als Vermieter/-inn genau wissen, welche Nebenkosten in Ihrer Mietwohnung umgelegt werden dürfen, werfen Sie einen Blick in die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Diese gibt vor, was man unter Betriebskosten versteht und welche Kostenarten Sie konkret auf die Mieterinnen und Mieter umlegen dürfen. § 1 enthält eine allgemeine Definition, während § 2 eine detaillierte Auflistung der umlagefähigen Nebenkosten liefert. Die nachfolgenden Abschnitte dienen der weiteren Erläuterung und vermitteln Ihnen einen Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was sie bedeuten.

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Was sind Betriebskosten?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist exakt geregelt, welche Ausgaben rund um das Wohneigentum von den Mieter/-innen getragen werden können, sofern dies im Mietvertrag festgehalten ist. Hier ist auch genau festgelegt, was Betriebskosten im Sinne von umlagefähigen Nebenkosten sind. Hinter dem Begrifft "Betriebskosten" verbergen sich unterschiedliche Posten. Konkret handelt es sich um Auslagen, die regelmäßig durch die Nutzung von Gebäuden, Grundstücken und Anlagen anfallen. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht der umlagefähigen Nebenkosten.

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Welche Nebenkosten können auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden?

Welche Auslagen rund um Ihr Wohneigentum auf Ihre Mieter/-innen übertragen werden können, ist gesetzlich vorgeschrieben. Dabei handelt es sich um die folgenden Posten: 

1. Grundsteuer

Da die Grundsteuer zu den laufenden Kosten eines Grundstücks gehört, die regelmäßig anfallen, ist sie gemäß der Betriebskostenverordnung auf die Mieterinnen und Mieter umlegbar. Die Höhe der Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann daher regional unterschiedlich sein.

2. Versicherungskosten

Zu den umlagefähigen Nebenkosten, die Vermieter/-innen nicht selbst tragen müssen, gehören zum Beispiel Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Öltankversicherung, Aufzugversicherung und Glas- und Gebäudeversicherung. 

3. Kosten für die Müllabfuhr und Straßenreinigung

Die Gebühren für die Müllentsorgung und die Aufwendungen der Straßenreinigung, inklusive der Kosten für den Winterdienst, sind umlagefähige Betriebskosten. Die Anschaffungskosten für Müllbehälter müssen jedoch von den Eigentümern getragen werden. Diese Kosten können nicht umgelegt werden.

4. Warme Betriebskosten - Heizung

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören außerdem die Heizkosten. Alle Kosten  um die Heizung (und das Warmwasser) können als „warme Betriebskosten“ auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Diese werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Bei den Heizkosten zählen sowohl der Brennstoffverbrauch als auch die Kosten für Wartung und Betrieb der Heizungsanlage. Dabei ist jedoch gesetzlich geregelt, dass mindestens 50% dieser Gesamtkosten, aber nicht mehr als 70% den Mieter/-innen berechnet werden können. 

5. Warme Betriebskosten - Warmwasser

Die Betriebskosten für die Warmwasserversorgung umfassen sowohl die Kosten für die zentrale Warmwasseranlage (z.B. Wartung, Kontrolle) als auch die Kosten für die Bereitstellung von Warmwasser (z.B. Lieferung, Reinigung von Geräten). Diese Kosten können auf die Mieter/-innen umgelegt werden.

6. Kosten für die Beleuchtung

Die Kosten, die durch die Beleuchtung der Gemeinschaftsbereiche rund um die Immobilie entstehen, können auf den/die Mieter/-in umgelegt werden. Aber auch hier heißt es wieder: Dies gilt nur für die Stromkosten, die dadurch entstehen, nicht für neue Lampen oder Glühbirnen. Diese zählen als Instandhaltungskosten und sind somit von dem/der Vermieter/-in zu tragen. 

7. Abwassergebühr

Das Abwasser zählt zu den laufenden Kosten und ist somit auf den/die Mieter/-in umlegbar. Sowohl die Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Kanalisation (Kanal- und Sielgebühren) als auch die Betriebskosten für eine eventuell vorhandene hauseigene Entwässerungspumpe sind umlagefähige Betriebskosten, die Sie als Vermieter/-in auf die Mieterinnen und Mieter umlegen können.

8. Kosten der Gebäudereinigung

Werden die Treppenhäuser und andere Gemeinschaftsräume der Immobilie von einer Reinigungsfirma gereinigt, sind diese Kosten auf den/die Mieter/-in umlegbar. 

9. Kosten für den Hausmeister

Gibt es für die gesamte Immobilie einen Hausmeister, können die Kosten teilweise auf den/die Mieter/-in übertragen werden. Teilweise deshalb, weil auch hier unterschieden wird, welche Tätigkeiten für den Betrieb ausgeführt werden und welche reine Reparaturkosten sind – welche von den Vermieter/-innen getragen werden müssen. In diese Kategorie fallen außerdem sämtliche Kosten, die unmittelbar mit der Beschäftigung des Hausmeisters verbunden sind, wie sein Gehalt, Sozialabgaben und weitere geldwerte Leistungen.

Beispiel: Es gibt zwar einen Hausmeister für die Immobilie, allerdings kümmert sich dieser ausschließlich um Reparaturen, wie Glühbirnen wechseln oder kaputte Fensterscheiben austauschen. Hierbei handelt es sich dann um Reparaturen, die von den Wohnungseigentümer/-innen getragen werden müssen.

10. Kosten für die Gartenpflege

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen auch die Pflege von Gartenanlagen, Spielplätzen und Zuwegen. Gibt es einen Garten rund um die Immobilie, können die Kosten für dessen Pflege, wie Rasenmähen oder Büsche schneiden, auf den/die Mieter/-in umgelegt werden. Hierzu gehört auch die Anpflanzung von neuen Bäumen, Büschen und Blumen. 

11. Kabelanschluss, Fernsehantenne, Satellitenschüssel

Laut Betriebskostenverordnung können alle „audiovisuelle Empfangseinrichtungen“ auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Unter diesen Posten fallen sowohl die laufenden Betriebskosten der Anlagen (Strom) als auch die Kosten für deren Instandhaltung. Hinzu kommen die monatlich anfallenden Grundgebühren für die Breitbandverbindungen.

12. Kosten für den Waschraum

Auch die Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftswaschküche können den Mieter/-innen in Rechnung gestellt werden. Ist im Mietobjekt ein Waschraum vorhanden, dürfen die damit verbundenen Kosten wie Stromverbrauch und Wartungsarbeiten auf die Mieter/-innen umgelegt werden.

13. Kosten für den Schornsteinfeger

Zu den Betriebskosten gehören auch die Auslagen für den Schornsteinfeger – selbst wenn es keinen Kamin in der Wohnung gibt. 

14. Kosten für den Aufzug

Auch die Betriebskosten eines Aufzugs können auf die Mieter/-innen umgelegt werden. Hier sind vor allem die Kosten für den Stromverbrauch und die regelmäßige Wartung des Aufzugs umlagefähig. Diese Kosten werden auf alle Mietparteien umgelegt, auch auf diejenigen, die im Erdgeschoss wohnen und den Aufzug möglicherweise seltener nutzen.

15. Sonstige Betriebskosten

Unter Sonstige Betriebskosten fallen sämtliche Kosten, die gemäß § 1 der Betriebskostenverordnung anfallen und nicht unter den zuvor genannten Posten aufgeführt sind. Ein typisches Beispiel hierfür ist die Reinigung der Dachrinnen.

Was sind nicht umlagefähige Nebenkosten?

Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig. Neben den umlagefähigen Nebenkosten gibt es Kosten, die ausschließlich von den Vermieter/-innen zu tragen sind. Dazu zählen insbesondere Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten. Auch Verwaltungskosten wie Steuerberatung oder Versicherungen fallen in die Verantwortung der Vermieter/-innen. Ebenso sind Zinsen für die Immobilienfinanzierung, Steuern und unregelmäßige Instandhaltungsarbeiten, beispielsweise das Fällen eines Baums, von den Mieter/-innen nicht zu tragen

Wohnung leer? Was tun bei Leerständen?

Wird eine Wohnung nicht vermietet, laufen die Kosten trotzdem weiter. Leerstände können also für Vermieter/-innen eine recht kostspielige Sache sein. Allerdings gibt es dafür eine Annehmlichkeit: Bei Leerstand dürfen Vermieter/-innen die anfallenden Nebenkosten als Werbungskosten steuerlich geltend machen und somit die Steuerlast mindern.

Umlagefähige Nebenkosten müssen im Mietvertrag stehen

Die Betriebskostenverordnung gibt zwar einen Rahmen vor, doch letztendlich entscheidet der Mietvertrag, welche Kosten Sie als Vermieter/-in auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen dürfen. Eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag ist zwingend erforderlich. Selbst wenn neue Kostenarten nach Vertragsabschluss entstehen, können diese in der Regel weitergegeben werden, sofern im Vertrag keine Einschränkungen festgelegt sind.

Ein Beispiel: Werden im Mietvertrag allgemein die Betriebskosten erwähnt, dürfen auch später anfallende Kosten für die Gartenpflege auf den Mieter/-innen umgelegt werden

Verteilerschlüssel regelt Verteilung auf die Mieter/-innen

Die Verteilung der Betriebskosten bietet verschiedene Möglichkeiten. Grundsätzlich erfolgt die Abrechnung entweder nach einem Verteilerschlüssel oder nach der Wohnfläche. Ein individueller Verteilerschlüssel ist besonders bei wenigen Mietparteien mit unterschiedlichem Verbrauch sinnvoll, um eine gerechte Verteilung zu gewährleisten. Beispielsweise können die Kosten für die Müllabfuhr nach der Anzahl der Bewohner/-innen aufgeteilt werden. Für Heizung und Warmwasserkosten gilt eine gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung.